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那就是水电气暖这些公用事业了 最高层级释放出强烈的反内卷信号 防止内卷式恶性竞争 这句话被车 企拿来向对手喊话 成为开头周榜争执的背景 小小的周榜 只是汽车行业剧烈变化的 冰山一角罢了 价格战进行到 年 最大特征是 经销商实在顶不住了 车企造车 经销商卖车 个批发 另一个花钱 开店进车 合资吃香的时候 热门车要加价排队 批价和卖价的差价能赚钱 车险能赚钱 按揭服务费能赚钱 装潢能赚钱 售后还能砍一刀 生意简直不要太好做 车市供过于求的时候 经销商亏钱卖车 厂家压库 车企返利贴息 手段用尽浑身解数 谁来都不好使 关店裁员降薪欠薪跑路 有个指标 叫中国汽车经销商库存预警指数 月份达到了 同比涨了 环比又涨了 个点 连续位于荣枯线之上 年全国汽车经销商 生存状况调查报告 完成年度销量目标的经销商 占比的只有 经销商亏损的比例高达 所以前段时间我们看到两个事 第一 汽车经销商巨头广汇退市 第二 集体退出价格战 门店回收价格 广汇不行的原因是 豪华的溢价太少 自主的浪潮又没赶上趟 只有 新能源及自主品牌网点数量 连 都不到 茫茫多的合资普通品牌 我数了一下 广汽本田 东风本田 家 光一个别克就 家 雪佛兰 家 现代
大家好我是蓝白 前几天 车圈因为周销量榜炒起来了 蔚来高管贴脸艾特李厂长 让他 收手吧 这仁字 好像是 月份的时候 网友们调侃雷总的词 何小鹏李斌吉利副总 也都站出来对周榜表示不满 卷销量榜这事挺有意思的 上市公司一直都是按季度发布 后来新势力们每月 号开始发榜 再后来每周都要发 发就发吧 你还把竞争对手的销量发出来 骑脸输出 输出就输出吧 你还整好几个榜单 新势力榜 万以上销量榜 豪华品牌榜 大家一看不就是加定语吗 看谁加的多 定语就定语吧 你这前几个月被群嘲的时候不发 一回血了立马蹦出来发 够灵活的 就这一套高强度对线的互联网玩法 别说传统车企一脸槽逼 连新势力自己都玩的筋疲力尽了 所以在座的诸位都不是 委屈的白莲花 晒 小时大定 小时进店数 什么 万以上高端纯电大型 榜 谁没干过呢 打不过就加入不可怕 怕的是 加入也打不过 月底的高规格会议上 提到了一句话 要强化行业自律 防止内卷式恶性竞争 这个表态还是历史第一次 侧面说明现在的市场竞争有多残酷 如果搞一个竞争烈度的行业排名 我觉得应该这样排 汽车与电商并列第一 餐饮第二 网约车第三 啊对还要再加上一个奶茶店 不降反涨的
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无论是汽车电商光伏消费电子 价格战的本质都是 产需错配 当我们在谈及某个行业 无底线竞争的时候 总会把原因归于 需求不足 是的需求不足是明牌 看两个消费维度的数据 第一二季度全国居民人均可支配收入 删除了 第二消费倾向 人均消费 人均收入 还没有恢复到 年的水平 可现在更容易被忽略 更大的问题是 明知道需求不足 还一直在扩产 信达宏观报告说 年以来 我国工业部门经历了一波产能扩张 虽然统计局没有公布产能数据 但有个公式能够大概算出来 工业总产能 工业企业营业收入 库存期末期初差额 产能利用率 测算结果显示 年下半年以来 规模以上工业企业总产能不断扩张 截止到 年一季度 达到了近 万亿元 需求不足供给扩张的后果是 不断压低商品价格和企业利润 在产需错配的背景下去理解 什么是内卷式恶性竞争 我觉得就是 损人不利己 竞争可以 但不能用恶性的手段 把至高价次的品牌卷死 这是市场的正常出清 但你不能不择手段 拖欠货款压榨供应商偷工减料 员工高强度加班 只谈奉献不谈待遇 言不合就网暴扣帽子 水军遍地都是 所以我们看到 在防止内卷式恶性竞争这句话前面 有个非常关键的前提 是 强化行业自律 我看到一些解读认为行业自律
家 日产 家 好家伙这些 年前卖疯的品牌 现在一个个都成什么德行了 你不痛谁痛啊 退出价格战 是眼瞅着战火从大众两田 烧到了豪华车 怕经销商们顶不住 护住赖以生存的血脉 二是他们发现 以价换量不难受 在 年豪华品牌降价也换不来量 才是最难受的 那还是苟住再说吧 经销商的困境也不算啥 看那些干二手车的 个个的亏冒烟 收一个亏 零部件供应商说被车企压榨 车企说自己明年能不能活下去 都不知道口 汽车至少还有热度 还有资本涌向电池 和智驾 还有自主崛起后的腾笼择 电商那是刀刀见血 前天看第一财经的报道 除了被玩坏的 仅退款运费险也养活了一堆黑产 感叹世界之大 婷羊毛的路子无奇不有 现在运费险已经成为各大平台标配了 你买带运费险的商品 退货一般都会有 块左右的运费补贴 正常人 都是快递上门取件 直接线上免运费 你要是忙不在家 运费险退货也有自行寄回的选项 有人就抓住了这个漏洞 通过批量寄件 寻找更便宜的快递渠道 一旦退货 运费能降到 块钱 中间的差价就成了利润 别看一单就几块钱 有的团伙半年就能赚 万 星号同一地址原封不动退回 商家明知道是骗保订单 怕平台惩罚影响曝光 也不敢不发货 只能眼睁睁看着保费水涨船高
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先从劳动自律做起吧 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 下半年 我们该关心的 不是房价 而是猪价和油价 先说猪价 月 号 召开了生猪市场 保供稳价专题会议 保供稳价专题会议 价格司近日与大连商品交 猪市场保供稳价等工 价格司近日与大连商品交易所召开座谈会 研究共同做好生猪市场保供稳价等工 提醒相关企业保持正常出栏节奏 稳价等工 价格司近日与 避免盲目压栏 价格司近日与大连商品交易所 好生猪市场保供稳价等工 哄拾价格 价格司近日与大连商品交易所召开 同做好生猪市场保供稳价等工 参会的协会和企业非常多 价格司近日与大连商 场保供稳价等工 包括中国畜牧业协会 价格司近日与大连商品 市场保供稳价等工 同做好生猪市场保供稳价等工 还有牧原温氏新希望 价格司近日与大连 场保供稳价等工 价格司近日与大连中粮所双汇念雨润也都在列 呆供稳价等工 中粮 双汇 雨润也都在列 简单来说 就四个字 稳住猪价 大家如果去菜市场的话 会发现肉价在小碎步的上涨 我前天去转了一圈 瘦肉 五花涨到了 左右 排骨 斤 多块了 比年初天天都是特价肉的时候 涨了不少 当然 可能我去的超市价格比较贵 我也没看是哪个品种的肉
就是搞价格自律 不是吧哥 就现在的产能和需求 搞不降价联盟是认真的吗 不可能也做不到 价格联盟 以前搞不成 以后也搞不成 大家应该还有印象 去年 月份有 家车企 签了所谓的维护市场秩序承诺书 不知道是哪个大聪明起草的 承诺书里直接来了一句 不以非正常价格扰乱市场秩序 你以为反垄断法是闹着玩呢 最后也是删除价格表述的条款 不了了之 根本挡不住价格战打得头破血流 加强行业自律 我理解的不是价格自律 而是行为自律 电商和汽车的竞争有错吗 没有错 难道大家都忘了 以前商家少发拒发 服务稀碎投诉无门的时代了吗 无非是在产能扩张 需求菱缩的 年 从无脑偏担商家 到无底线跪舔消费者的转变而已 投机钻营者猖狂 这不是 仅退款 和 运费险 规则的问题 而是电商平台 翻大饼 策略的问题 车企之间的竞争越来越没有下限 极限的价格 不能以压榨员工工人供应商为代价 不能互相动用下三路的魔法攻击 最后说一组数字吧 月 号国家统计局发布的数据显示 月周平均工时为 小时 为近 年同期次高 比 年同期上涨 个小时 此外 今年 月 月以及 月的 周平均工时均为最近 年同期新高 如果这就是电商和汽车价格战的底色 那咱也别说其他的 行为自律
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养殖成本肯定增加 加上去年存栏包经被压到了极限 等到出栏的时候 价格自然会变贵 在 月的第二周 农业农村部的监测显示 当期全国生猪的养殖成本是每斤 块 比出栏均价低了两毛 这样来算 出栏一头猪养殖户能挣 块钱左右 虽然挣的还不够一顿饭钱 但比起之前养一头亏一头的暗无天日 等了一年多 养殖户们终于不亏钱了 这也没算 月底到现在这一波涨幅 大家也不用过于担心猪价大涨 这次刚出现上涨的苗头 马上开会稳定猪价 前几年猪价暴涨 有型之手的干预 已经很有经验了 注意 这次生猪保供会上的措辞 近期国内生猪价格过快上涨 重要原因是 市场存在非理性的压栏 惜售和二次育肥现象 部分媒体渲染涨价氛围 短期内加剧了市场惜售情绪 生猪产能总体合理充裕 加上消费不旺 生猪价格不具备持续大幅上涨的基础 盲目压栏和二次育肥 可能会导致后期集中出栏 价格再次快速下跌 从而造成市场价格大起大落 通篇的用词 很严厉 企业压栏惜售 散养殖户越是涨价越是不卖 都会助推价格上涨 压栏囤货 就要做好被罚的准备 而且 上一波猪价大涨 有非洲猪瘟导致的大范围扑杀的原因 现在学校放假 本来就是猪肉采购的淡季 已经准备投放储备肉了 猪肉上涨的幅度 肯定跟
这个价格没有代表性 那我们看看农业农村部的监测数据 月 号 全国农产品批发市场 猪肉均价是 块 毛 一公斤 比 月 号的 块 毛 涨了 生猪价格涨得更猛 月 号 生猪出现突破 块钱每公斤的单日涨幅 是近一年以来的最高水平 月 号全国生猪均价突破 元大关 月 号全国外三元 内三元 土杂猪每公斤都涨了一块钱 月 号 生猪期货主办合约到了 年 月 以来新高 蓝白在去年底还有今年初的时候 做过两个视频 主要聊的就是猪价和油价 也就是所谓的 猪油共振 有兴趣的朋友可以再看看 当时跟大家引述了华创宏观的报告 全国养猪场的亏损面达到了 能繁母猪存栏不断下降 养殖户见乎养一头亏一头 产能的收缩肉眼可见 那一期给出的结论是 等到 年夏天 猪价的反弹 就会正式来临 所以 在这个炎热的季节 猪价的反弹并不奇怪 一般来说 每年的 月份 虽然是猪肉消费的淡季 但生猪现货的平均涨幅 都在 左右 特别是 月份 是猪价单月涨幅最大的一个月 有些年份涨幅 甚至能接近 今年还有南方暴雨 导致生猪调运困难 一波接一波的猪肉收储消息 也影响了市场的预期 还有一个重要的原因 出栏价格变贵了 今年海外太闹腾 年初的时候 豆粕涨得非常猛 饲料变贵
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按照计划 到 年年底 欧盟从俄罗斯进口的原油会减少 只能去买欧佩克的油 这部分缺回很难补得上 还有美国 页岩油扩产非常谨慎 哪怕在油价高涨的 年 页岩油企 的资本开支 也还不到 年的三分之 今年一季度环比甚至下降了 因为美国那边的情况又不太一样 债务风险大 劳动力短缺和物价上涨 增产的成本太高了 这样来看 下半年 油价还很有可能保持高位 猪价虽然涨不回 年 但毕竟开启了新一轮的反弹 油价虽然开始回落 但供给端减少 是不争的事实 如果说 房价只是部分投机者 改善置换家庭的接力游戏 与低收入者无关 那猪价和油价 会影响到每一个人的口袋 衡量通胀 我们一般都看 猪和油 一个是食品 一个是能源 就是 最大的两个影响因素 天风宋雪涛总结过大致的传导路径 猪对 的影响 生猪从存栏到出栏 影响猪肉价格 而肉价在 的食品项占比中最大 油价的传导路径 更复杂一些 一是直接影响 交通和通信分项当中的 交通工具燃料 也就是汽油柴油的价格 还有居住分项里的 水电燃料 二是通过 中的石油工业 化学工业等分项 向 非食品项中的衣服 生活用品以及服务间接传导 一旦出现猪油共振 推动下半年 涨破 在特殊的 年 会有两个影响 第 抬头
年的时候没法比 再来说油价 月 号 有个通知 当国际油价超过 美元以后 国内成品油价格暂不再上调 还会对炼油企业实行阶段性价格补贴 要知道 在 月份 国际油价出现了今年以来的 首次单月跌幅 纽约期油和布伦特期油分别跌了 就 月 号这一天 原油暴跌将近 跌破了 美元 布油也跌了 在油价开始高位回落的时间点 这则通知 很有些耐人寻味 方面 明确了油价的天花板是 美元 给市场吃下了定心丸 因为大家都被今年的油价涨怕了 加油再贵 总得有个头吧 另一方面 说明在官方看来 短期暴跌 无法改变国际油价的基本面 依然要做好万全的准备 现在最大的三个原油产地 欧佩克占 美国占 俄罗斯占 德邦证券的报告说 这三大供给方 俄罗斯原油面临制裁 美国页岩油企业资本开支意愿很低 欧佩克虽然传出增产信号 但落地执行仍有待观察 就拿市场最期待的欧佩克增产来说吧 准备在 月和 月 环比增产 万桶 日 产能直接扩大 但是 增产计划是按产量分配的 由于产能不足和计划外停产 利比亚 尼日利亚 安哥拉这些产油小国 很难达成增产目标 去年 月来 小国不仅没有按照计划增产 反而持续减产 增产口号喊的挺响 能不能落地 是两码事 俄罗斯这块的产能不用说了
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但是烤羊肉串的成本 要考虑到烧炭 签子 调料还有羊肉 加上烤串的人工 这个时候 碳 签子 调料都在涨价 但羊肉不涨价 老板想一串涨到 块钱都很难 成本更贵了 可能是因为低迷的消费意愿 下游想涨价也涨不动 那这样一来 就没办法向 顺利的传导 这个时候 赚钱的全是采矿的 挖煤的 可这些行业 根本提供不了多少就业 恰恰是中下游的制造业 餐饮 小工厂 小作坊 提供了绝大部分的就业 这也是过去一年 失业率 尤其是中青年失业率 不断上升的重要原因 关于年轻人就业的话题 前段时间蓝白刚聊过 有兴趣的可以再看看 从这个角度来说 边是大宗商品集体下跌 在下降 厂商进货成本会降低 另一边 肉价 和油价如果再推动 上涨 只要下半年复工复产持续推进 出行 餐饮 娱乐的需求上来了 下游企业也能跟着赚点钱 这对经济复苏 当然是件好事 但对低收入的家庭来说 涨破 衣食住行的消费品 涨价不可避免 生活成本也会更高 说到这 大家也就能理解 猪油共振 是一把双刃剑 有利也有弊 一方面 能让养殖户 纺织厂 卖场 超市 商贩们有利可图 另一方面 对那些 年收入下降 甚至失业的人们来说 开销更大了 所以 我们看到 猪肉保供稳价 油价天花板限定在
必然会缩小与 之间的剪刀差 不再是上游企业吃肉 中下游企业喝汤 这条值得重点说说 其实最近不只是原油跌了 像铜 铝 天然气 小麦都在下跌 还有国内焦煤 铁矿也都在下跌 美国天然气上个月跌了 小麦 玉米和大豆的价格都回落到了 月底的水平 从 月初到现在 棉花价格跌幅超过了三分之一 尤其是铜价 衣服 房租的价格变化 与 一个代表生产者 一个代表消费者 一个在上游 一个在下游 如果 一直涨 涨不起来 就意味着 钱都被产原材料的上游行业赚走了 中游的厂商 下游的小老板 都不赚钱甚至亏钱 像去年铝价翻倍 电解铝行业全面盈利 吨铝利润高达 块以上 部分铝企净利润增长超过 倍 年赚的钱 足以顶过去见年的利润 但是 下游的铝型材企业 订单减少了 以上 生产线直接停产 原来卖铝合金门窗的毛利有 铝价翻倍后 利润不到 新接订单几乎没有利润 如果是涨价之前签的合同 亏本是注定的 还有木材 前两年涨幅翻了快两倍 家具本来就是充分竞争的微利行业 海运费又暴涨 有业内的说 中小型实木家具厂 起码有近 停产 甚至直接倒闭 再举个例子 羊肉串 块钱一串 这个价格 咱们都觉得不低了 动不动不能堂食的前提下 烧烤店想涨价也涨不动
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做真题卷 也仍然考不中 那个能为他们带来安全感的编制 这句话 透着一股居高临下的俯视感 再次引爆了小镇做题家这个词的热度 其实前两年 这词就经常看到 好像是 废物引进计划小组 本来是用来自嘲的 一些来自农村 四五线县城 历尽艰难跨过高考独木桥 背负着家族荣光的期待 最后的工作和收入却不尽人意 现实与理想之间的落差 过于强烈 不管叫凤凰男 还是叫小镇青年 或者叫小镇做替家 正像我们可以说自己的父母 老家 学校不好 不允许别人说他不好一样 站在阳光下 对着挣扎在泥沼里的人 一通无差别扫射 着实令人不舒服 可蓝白觉得 尤其是关注我时间久的朋友 应该能明白我的感觉 所谓的小镇作题家 已经是人中龙凤了 我平日里关注的 包括我自己也是 比起高学历 失业 或者工作不如意的人们 更应该站在聚光灯下面的 是那些网络上发不出声音 中西部农村的光棍 大城市里住群租房的高职高专北漂 东南沿海工厂里拧螺丝的辍学青年 还是我们经常念叻的那串熟悉的数据 亿人没有坐过飞机 亿人没有用 过抽水马桶 亿户农民还在使用旱厕 万户连厕所都没有 每年近 万少年 连大专都上不了 这不是比烂 也不是矫情 而是这个世界本身的底色 舆论对于出身底层
美元 为了缓解居民部门可能会出现的通胀 央行在二季度货币政策例会的通稿里 保持宏观杠杆率基本稳定 但增加了一个新表述 这句话是 在国内粮食稳产增产 能源市场平稳运行的有利条件下 保持物价水平基本稳定 月 号副行长陈雨露也说 坚持管住货币总闸门 不搞大水漫灌 守护好老百姓的钱袋子 更重要的信号 是票据利率在上涨 说明银行在慢慢的把钱贷出去 完成考核指标 不再一味地抢票据了 月 号和 号 央行反常的 谨慎的连着做了两笔 亿的散量逆回购操作 并没有像以前那样 做单日 亿的逆回购 中信证券明明说 这显示了 货币政策正在从危机模式 向常规模式转变 按蓝白的理解 下半年 货币的宽松空间 已经很窄了 的行动 央行的表态和逆回购操作 都指向了一个事实 稳住物价 是 年下半年的重要目标 油价猪价的躁动还在持续 未雨绸缪的手段 正在路上 从今天起 关心粮食和蔬菜 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 小镇做题家这个词 又莫名其妙的火了 起因是某 字明星进了国家话剧院 这种热搜 每天翻着花的在网上滚动 原本属于一晃而过的那种热点 家媒体的评论文章里 说了一句刺痛很多人的话 这些小镇做题家 每天上班培训
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使很多毕业生只能去从事 只需低学历就能胜任的工作 从而与低学历劳动者发生就业竞争 导致低学历者不得不去从事 更低端的工作 甚至失业 这就意味着 相比较于同等学历的就业人群 自己投入了更多的时间和金钱 来获得相应的学历 却进入了较低学历要求的工作岗位 这不仅意味着前期巨大投入的浪费 而且对个人进入职场后的收入与发展 也会产生负面影响 这既是小镇做题家 巨大的心理落差来源 也解释了 为什么 岁青年人口的失业率 最近两年持续上升的趋势 尤其是今年 月份 岁 岁人回调查失业率是 月上升到了 月上升到了 到 月份 岁人群的失业率 全部高于往年的水平 蓝白曾经给这个现象起过一个名字 中年阴影下的大学生 躲进象牙塔 管他冬夏与春秋 打磨一身武艺 却没有用武之地 社会不应该责年轻人逃避现实 并把一个本属自嘲的标签 扩大化 我们更应该思考的是 城镇化带来的巨大人回流动 疫情对青年岗位的大面积破坏 以至于 形成就业市场的扭曲 前几天 高层开了一个东南 省市 经济形势座谈会 其中提到 东南沿海五省市 吸纳了全国 吉林 跨省农民工就业 吉林 经济体量占全国 以上 甘肃 海南 吉林 财政收入占比近四成
高学历人才低收入困境的积怨 一方面 是真正的低收入群体 在互联网上声量很小 难以引起关注 另一方面 是长久以来积攒的教育 就业 人回问题的情绪折射 先说教育和就业 年 我国高考报名人数 万人 比 年增加 万人 无论是净增长人数还是总人数 都创下了历史新高 届的高校毕业生规模 达到了 万人 以前 每年高校毕业生增长不过三五十万 年一下子增长接近 万 增量是之前的 倍 毕业生增幅如此迅猛 跟最近几年推迟就业 有很大的关系 北大卢锋说 中专生毕业想考大专 大学生毕业后很多人考研 人数一年一年累积 导致 年 新求职人数 可能会出现一个峰值 我们看一下研究生招生的人数 年 分别是 万 万 万 万 年直接突破 万 达到了 万人 很明显 年 研究生的招生人数 突然间大幅增加 那算算时间 正好是 年 这个阶段 研究生毕业人数最多 当然 随着扩招大潮的蔓延 后面还会更多 前几天 我看到网上都在传 考研专家的一句话 高考结束后 不要过于放松 可以把考研规划提上日程 用充分的准备迎接大学生活 这句话 我看得很不舒服 是的 万般皆下品 唯有读书高 弗利曼 曾经提出过一个著名的 挤兑效应 理论 接受了高等教育的劳动力供大于求
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摩天大楼里体面的工作 还有互联网上惊人的曝光度 但是 人口流动的分化如果达到极致 结构性失业的压力 在大城市会表现的更明显 以前跟大家聊过 我国大部分就业岗位的需求 是数量型 二是技术型 数量型的就业门槛很低 我们满目所见 紧缺的 低端的 重复的工作 销售 保安 店员 建筑工人 随时都在招人 技术型的就业门槛很高 我国 亿技术工人当中 高技能人员只有 亿人 在总就业人回占比只有 每年 中国的财经类大学毕业生超过 万 而银行 证券 基金业的就业增量还不到 万 人口的持续涌入 使 低端岗位与高端职位都在大都市汇聚 这些地方的结构性就业压苏 当然会凸显 疫情 又加速了大都市就业的压办 有一期 蓝白跟大家提到过一组数据 年 个大城市失业率 平均比全国 失业率低 个百分点 年以来 则平均高 个百分点 在疫情面前 大城虹吸是一把双刃剑 一方面 疫情的传播 主要通过人员流动来实现 区域枢纽面临的风险更大 比如 月 前三周 全国 个大城市地铁客流量同比 下降了 加权平均拥堵指数下降了 但是 同期全国百城拥堵指数 已经实现了 的同比正增长 另 方面 大城市的线下服务业就业占比更高 制造业 教培 互联网扎堆 开发商爆雷
在地方对中央财政净上缴中贡献近人成 吉林 有利支撑了国家财功和 甘肃 海南 吉林 对中西部地区的 转移支付 老话讲 天下财赋半东南 财富的涌动 伴随着人口的集聚 大城的虹吸 去年 个省份中 只有 个省份常住人口增长 以浙江为例 去年增长了 万人 湖南 位居第 人口增长 分自然增长和机械增长 按照自然增长率来计算 去年浙江新增常住人回只有 万多人 新增的净流入人回 也就是机械增长的人回 达到了 万人 城镇化 打破了人回流动的平衡 人们往高线城市迁的意愿 可能是见十年以来最强烈的 并非只有浙江和广东 中西部的大城 也在加速人回虹吸 信阳市以河南为例 周口市 去年该省常住人回减少了 万人 省会郑州增加了 万人 湖南常住人回减少了 万人 但省会长沙增加了 万人 山西常住人回减少了 万人 但省会太原增加了 万人 七普数据 年末 流动人口达到 亿 比 年增长了 亿 这个数字 还算保守的 事实上 如果除去 当地落户 当地工作 当地生活 的户籍人口 全国人户分离人回 已经达到 亿人 与 年相比 人户分离人回增长了 如此巨大规模的流动人回 放眼全球 也没有任何一个国家可以匹敌 当然 大城市提供了优质的高校 和三甲医院的资源
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也依然追求 做一个诚实和正直的人 挺住 等待疫情散去 万物复苏 小镇做题家们 终会得到应有的尊重 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 后台全是催更停贷的 包括最近刷到的各种消息 我的情绪很低落 以至于 每天只有出去 看到马路上的人来人往 夜市摊的烟火气 才能平复自己的心情 烂尾楼业主们 为了施压楼盘复工 正在上演一场无奈 甚至悲壮的反击 前几天一直没聊这个事 主要是想等各方面的回应 有来有往 才能描摹事件的全貌 而不是纯粹的单方面行动 最开始 是江西景德镇 他们发了一份 告知书 里面说了 发放贷款 开发商挪用监管资金导致房子停工 还列出了一个时间表 如果到 月份 楼盘仍未全面复工 将会全面停止偿还月供 随后河南 山西 江苏 江西 湖南 湖北 广西 陕西多个省份 几十个楼盘的业主 不约而同的发了告知书 格式都大同小异 如不在某年某月某日之前复工 所有业主将会停止偿还贷款 直至复工 比如长沙新力铂园 南昌新力城 武汉恒大时代新城 郑州名门翠园 有人统计 涉及总房款 亿 总影响户数约 万户 互联网的热度 又进一步推动了舆论发酵 这个数字 还在不断增长 克而瑞的数据 截止到 月 号
城市停摆 还有教育和平台经济的监管 高收入岗位当然会减少 披荆斩棘的毕业生 淘汰了中考 的同伴 挤过了高考的千万独木桥 只是为了一份体面的工作和收入 身处夹层 当然会感觉到强烈的不适 盛宝银行的报告里说 型复苏 使年轻人意识到 一张优秀的文凭 和积极的态度 也无法像从前那样步步晋升 就算有一份稳定的工作 目前经济已经深度金融化 如果算上保险 教育 房租或是房贷 单靠一份工资 可能连养家糊口都困难 技术也是另一大要素 各类软件 人工智能和自动化 又取代了大量就业岗位 按蓝白的理解 第一 人回流动分化达到顶峰 深度金融化的生活方式 使买车 买房 扎根大城市 与亲朋同学比拼的欲望 加速放大 第二 一份初入职场的平淡收入 在过度教育带来的过高期许面前 又显得黯然失色 说了半天 还得是那句名言 虽然我现在连一万块钱也拿不出来 但我总觉得 几十万是个小钱 多年来 教育的内卷 互联网与房地产的兴衰 人口流动的急速分化 形成了就业压力的必然 于个人来说 身处泥潭 只能默默咬牙对抗趋势 把必然变成偶然 所以 我也只能提出老掉牙的 老生常谈的 大家刷了无数遍的鸡汤建议 降低预期 降低负债 拥有一技之长 早睡早起 即便做不到
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会督促整改以往监管不严的问题 力保交房之类的 所以 银行回应或者不回应 已经不重要了 村镇银行看起来动静挺大 但是跟强制停贷比起来 还真算不了什么 有的城市也开始行动了 月 号西安住建局发通知 全部房款都要存进监管账户 河北沧州发新规 方可随时解除 字样 河北沧州发新规 方可随时解除 字机 购房款不进入监管账户 方可随时解除 字样 购房合同无效 方可随时解除 字 大家可以发现一个规律 大家可以发现一个规律 银保监会 代表着金融体系 至高层级的监管部门 出面发声了 几乎所有大型银行像约好了一般 连内容都差不多 集体回应说停贷影响不大 城市层面 也开始纷纷跟进 严格实施预售资金监管 防止出现更多烂尾楼 天时间里 每个相关方 都在回应业主停贷这件事 不同的表态和行动 都指向了一个核心 保交房 稳住金融体系 但是 请注意 银行的回应 只是针对目前已经发生 停贷余额的统计 只是针对有没有波及自身的 避嫌 说法 有城市加强预售资金监管 看起来 似乎是亡羊补牢的好事 可是 真的能避免停工烂尾吗 也不见得 我们需要从源头 来厘清 个问题 第一 哪些地方停贷最多 从目前统计的集体停贷项目里 不难发现 河南 湖北
业主发布的强制 停贷楼盘个数已达到 个 其中 月 号到 号 累计发布的楼盘个数是 个 月 号直接激增到了 个 一天时间翻倍 后面会增加多少个 无法预测 用集体停贷的方式 施压楼盘复工 风潮还向全国蔓延 这是房地产突飞猛进 年 以来 我们从未见过的现象 业主没有经历过 开发商没有经历过 银行也没有经历过 所有城市 也都没有经历过 所以 我们等了快一周 到 号监管部门 各家银行 终于有了回应 月 号晚上 银保监会有关部门负责人表示 最近关注到个别房企 楼盘出现延期交付情况 这件事的关键在于保交楼 对此高度重视 兴业银行说 截止目前 涉及停贷事件楼盘 相关按揭贷款余额有 亿 已经停贷的 亿 主要在河南 南京银行 初步认定的停工项目和 涉及住房贷款逾期金额是 亿 南京银行 初步认定存在保交楼风险的楼盘 涉及按揭逾期贷款余额 亿 占全行按揭贷款余额的 建行没有披露具体的数字 南但也明确表示停贷的 数字很小 南京银行 这些回应 大部分都是撇清关系 南京银行 为啥银行一直没有方案和回应呢 南京银原因很简单 南京银这事没碰见过 南京银行 都被整蒙了 后面就算再有声明和回应 大多也是照本宣科 无非就是业主违约停贷要考虑后果
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就业 高消费 乃至下一代的报考 都会受到影响 银行催收起诉 期房也可以进行法拍 价值过低的话 还可能查封业主名下其他资产 但是 对于烂尾楼的业主们来说 掏着房租还要为停工的房子还贷 碰到疫情收入下降 下个月的吃喝都没着落 已经到这种地步了 上不上征信 又有什么所谓呢 当然 已有的判例中 业主也有不用还房贷的 但前提是 解除购房合同 首付和房子都没了 剩下的月供 也就不用还了 业主集体停贷的 诉求 显然不是为了不还贷 而是在保证房屋产权的前提下 给各方施压 楼盘复工 只要有房子 该还的月供 一分都不会少 这是一个如此简单 朴素 忍让的要求 第三 如何阻止停贷潮蔓延 如果停贷潮继续蔓延 对金融系统和购房者信心的冲击 是显而易见的 上面提到了郑州 长沙 武汉的数据 这个数字统计期限 是 年年底 但是 在 年以内 金科地产 但是 在 年以内 金科 已经有 家上市房企宣告实质性违约福建阳光集团有限公司 金科地产 金科址家实施债务重组 展期福建阳光集团有限公司 金科地产 金科家寻求债务展期 展期 金科地产 金科地产集团 今年下半年 展期 金科 房企债权到期规模 达到了 亿福建阳光集团有限公司 房企债权到期规模 达到了
湖南占比最多 而郑州 长沙 武汉的比例最高 克而瑞曾经有个统计 截止到 年年末 个重点监 测城市尚未交付的问题项目 总建面约 万平米 占 年商品住宅成交总面积比重 达到 其中 郑州 长沙 重庆和武汉 项目交付风险比较大 尚未交付的问题项目总建面 都超过了 万平米 总套数都超过了两万套 比如郑州 截止到去年年末 尚未交付的问题项目总建面 万平米 占成交面积比重高达 还有长沙 尚未交付的问题项目总建面高达 万平米 占比同样达到 这个数据 大体符合强制停贷的区域分布 但是 请注意 这还只是延期交付的问题楼盘 风险已经暴露了 停工时间很久 马上要到交房期限了 其实低估了问题楼盘的 数量 绝大部分今年躺平违约 资金链极度紧张的民企 无法支付工程款和材料款的 停工数量占比 绝不会只有 蓝白上次跟大家聊过 每个城市网上都有留言版 大家去各地的留言版上搜 停工 这两个字 千城千面 遭遇是一样的 第二 停贷有什么影响 对个人来说 烂尾楼停贷和房贷断供 没什么区别 房贷 是业主个人与银行之间的借贷关系 抵押资产 是购房者购买的房屋 开发商资金链断裂导致停工 但业主与银行之间的借贷关系 依然存在 业主停贷 如果纳入征信 出行
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问题项目还没有还的额度是 亿 最保守的预估 即便全部坏账 总额度占目前个人住房 贷款余额 万亿的比重 不到 当然 前提是不能再蔓延下去了 要阻止停贷潮蔓延 只有一个办法 也是银保监会回应的核心 复工 保交房 只有让业主看到实实在在的复工 才能恢复市场信心 天风韩笑认为 要盘活停工项目 可以尝试几个措施 将项目股权 转让给施工单位或者其他合作方 项目资产抵押转让至政府平台公司 城投代持股权 代管 代建代售 引入债权加上预售资金账户共管 这些方案实施的核心 只有一个 钱 如果销售起不来 或者已经把绝大部分房子 卖了的停工楼盘 没办法盘活剩余货值 挪用的钱也追不回来 就没有钱复工 只能财政兜底 中国房地产报 月 号 采访了夏大的赵燕菁 他提出了几个建议 第 必须采取果断措施坚决止损 此时遣责开发商贪婪 银行监管失控 毫无意义 车祸已经出了 第一行动应当是救人 应当设立专门的烂尾楼项目剥离机构 在统一清算开发商违约项目的同时 发行专项债 将业主停贷余款 自动转变为政府投资 并与业主共有产权 业主可以收回政府份额 或者与政府分享未来房产升值 第三 大幅减少土地供给 停止一切通过卖地融资的基建 旧改项目
亿 其中 月和 月 有两波到期高峰 尤其是 月 到期规模高达 亿 是今年还债压力最高的月份 当一个城市 规模房企加上本地房企 在售项目里 停工楼盘 或者表演式复工的楼盘 数量占据相当大比例的时候 旦业主集体停贷 风潮蔓延 作为银行核心业务的按揭贷款 坏账率必然大幅增加 以前跟大家聊央行限贷 两条红线的时候 曾经列出过 相关银行开发贷和个人房贷的分布 第 建行和邮储都超过了 的红线 无锡银行苏农银行 分别是 和 常熟银行第四档 张家港行 招行和兴业开发贷占比分别是 和 个贷占比分别是 和 都超过了上限 中信个贷占比超过了 无锡银 苏农银 开发贷逼近了 的上限 常熟 第四档 张家港 但有一点 是蓝白觉得风险最大的地方 无 去年房企开始连着串爆雷之后 第四档 无锡银行 苏农银行 各大银行都收紧了开发贷 常熟银行 第四档 张家港行 无锡银行 不再像以前那样任意发放 苏农银行 常熟银行 第四档 张家港行 开发商坏账这一块 是可控的 第四档 而集体强制停贷的 业主如果产生坏账 波及的就是个贷业务 从目前的形势来看 还是可控的 克而瑞的统计 目前已经强制停贷的楼盘 按照最低首付比例 最高贷款额度
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只会加快高杠杆房企的爆雷速度 这是第 个阶段 所以 今年又优化了预售资金监管办法 由市县级城乡建设部门根据工程造价 专 合同等因素确定 企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额 专 品房销售款需足额补齐提取 售监管资金账户余额 专 缴纳范围和取用条件 销售款需足额补齐提取 企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额 专 已经躺平的开发商 房销售款需足额补齐提取 不管是卖资产 还是破产重整 米户余额 专 额补齐提取 这需要一个漫长的过程 还能挺住的开发商 开发贷 信托 债券的融资放开 配合限购限售和限价的宽松 降低土拍门槛 预售监管资金 不能再回到去年那样的第二阶段 严格按照工程进度付款 能提取多少 就让开发商提取多少 该存多少 就得存多少 银行违规 就得认罚 预售账户 不能不监管 也不能超额监管 如果接下来 各个城市忌禅停贷潮 大幅收紧资金监管 银行忌惮更多的个贷出现坏账 又进一步收紧民企的开发贷 那停工楼盘的数量 依然会增长 这样做 于事无补 遏制停贷潮的蔓延 还需要更高层级的监管来介入 这两天 相关方仿佛商量好了一样 同时集体回应 就是一个明确的信号 让我们看看 会发生什么 当然
对已经供出的超量土地 发行专项债回购 尽快将商品房市场从 供大于求恢复到供不应求 第四 全面放开对需 求端限制措施 建设全覆盖的保障房体系 停止靠房地产融资的三旧改造模式 这几条建议 也是寄希望于财政兜底 一方面 是想办法复工 另一方面 是阻断风险的蔓延 蓝白担心的是 情绪发酵后 各个城市再次以极严格的手段 再次收紧预售资金监管 西安和沧州 算是行动快的 如果后面所有城市都开始效仿 这么一来 又会加剧规模房企的现金流紧张 债券违约 停工烂尾 我国的预售资金监管路径 经历过三个阶段 第一个阶段 年 城市商品房预售管理办法 规定 预售资金监管主要包括定金 首付款和按揭贷款 这笔钱一般 放在合作银行的专用账户里 属于专款专用 按工程节点 比如主体结构封顶 竣工验收 项目交付使用符合要求 开发商才能提取这笔钱 但从 年到 年 这么长的时间里 银行睁一只眼闭一只眼 开发商可以对这笔钱来回倒腾挪用 去年 月 出问题之后 八个部门 出台了规范房地产行业发展的文件 明确提出对交易资金进行监管 然后就是各地收紧预售资金账户 要么提高保证金 要么提高支取门槛 预售监管资金要求严格了 信托也开始要求还款 银行又开始抽贷和断贷
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也不愿意回家的老年建筑工来说 刀切式的清退令 有点残酷 有句话形容 让人感到很心酸 超龄农民工就像被咀嚼的甘蔗 等被榨完了糖汁 剩下的甘蔗渣 就被随意丢弃 正常情况下 一个职业到了一定年龄 按照规定退休就行 但农民工群体的特殊之处在于 他们中的大多数都没有交社保 这就意味着 被清退后 他们就失去了所有收入来源 甚至出现城市留不住 乡村回不去的尴尬 另外 清退高龄农民工 劳动力市场的缺口会更大 自从 年开始 新增农民工就开始下降 根据国家统计局发布的报告 年我国农民工人口总量是 亿人 岁以上农民工人口占 平均年龄是 岁 而在 年前 这个数字只有 岁 在接下来的 年 将陆续有 万农民工 达到 岁的退休线 而 岁的农民工比例 已经从 年的 逐年下滑到了 年的 年轻人不去做 老年人又做不了 建筑业的用工缺口尚在其次 大量低收入者没有合适的工作岗位 在特殊的 年 对就业市场的冲击不可忽视 在 月 号的上半年国民经济发布会上 公布了一个数据 月份 岁城镇青年失业率达到了 又创出了年内新高 与此同时 全国 年高校毕业生数量 达到了 万人 创出了历史新高 有调查数据显示 在走访的 个建筑施工工地 名建筑工人中
问题的核心依然是预售制 以前 已经跟大家聊过非常 非常 非常多次 抽空再说吧 希望业主们 都能住上自己的房子 我真的不愿意再看到 各种心酸故事了 我是蓝白 今天先聊到这 我要去外面转一圈 缓缓心情 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 前几个月 许多城市闹得沸沸扬扬的超龄农民工 清退令 有了新变化 工人日报的报道 安徽住建厅发通知明确提出 各地要实行柔性用工管理 分岗位确定用工年龄 避免建筑行业清退超龄农民工一刀切 并对超龄工人定期进行健康检查 加强安全教育 什么叫清退令呢 其实就是建筑行业用工年龄管理 月份的时候 全国不少地区都发文 要规范建筑施工企业用工年龄管理 上海 天津 深圳 泰州 南昌 荆州都有要求禁止 岁以下 岁以上男性 以及 岁以上 女性这三类人员 进入施工现场从事建筑施工作业 禁止 岁以上男性 岁以上女性工人进入施工现场从事 井下高空高温 特别繁重体力劳动 以上海为例 公开资料显示 年全市 全年建筑业安全生产事故造成 死亡的人员里 超过 岁的占比达到了 而当时建筑从业工人中 超过 岁的占比仅有 也就是说 不到 的超龄建筑工 占到了安全事故的 但对那些宁可待在工地风吹日晒
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还有老龄化对就业更深层次的冲击 时间是公平的 农民工衰老 其他行业的从业者 也在一天天的变老 第一代婴儿潮在 年开始大量退休 去年 我国 岁及以上的人回占比达到了 岁及以上的人口占比达到了 已经进入到了深度老龄化的社会 老龄化社会的一个显著特点是 越来越多的人告别劳动力市场 比如 年到 年间出生的人 在 年之后 我国出现了第一轮婴儿潮 这期间 年平均出人数超过了 万人 以女性 岁退休 男性 岁退休来计算 年代婴儿潮一代 正在逐渐走向退休 我们将迎来新一轮 岁以上人回 暴增的高峰 这一批人退休 影响是巨大的 劳动力不足 可能是未来我们将面临的常态 我们按照国际惯例 将 岁人口定义为劳动年龄人口 兴业证券的报告指出 以此口径 年 岁 岁占全部劳动年龄人口的比例 分别是 和 合计接近劳动年龄人口的四分之一 在退休人数方面 如果我们假设女性 岁退休 男性 岁退休 每年出生人数中男女比例相等 且不考虑死亡率等可能导致劳动力 下降的因素 那么 受婴儿潮一代的影响 自 年到 年 我国每年达到退休年龄的人数 超过 万 年后 达到退休年龄的人数 将再上一个台阶 粗略估算 年到 年年间 每年达到退休年龄的人数平均是 万人
岁以下的占比只有一成 岁左右是绝对的主力军 年龄断层现象严重 工地不仅难以吸引 新的年轻农民工进 为数不多的人还在逃离 大多数环卫工不在编 绝大部分农民工没社保 没公积金 作为草根 不被城市认同接纳 家乡又回不去 处于产业城乡的边缘 游离于主流社会之外 家里子女在留守 城里 群租又不是长久之计 工作时间长 流动性大 工作收入低 所以 疫情之下的就业市场 年轻人找工作 本来就已经很难了 如果再一刀切 的执行清退令 超龄老人仅有的一份收入来源 也被切断 居民的收入和消费 也会雪上加霜 安徽放宽清退令的做法 让超龄建筑工有了喘息的机会 也是保就业的务实选择 具体做法有以下几种 第一 由政府牵头针对建筑行业的特点 根据工种 划分用工年龄 比如涉及登高作业 重体力劳动的工种 仍然需要有严格的年龄界限 而对于建筑业内勤岗位 部分管理岗位 年龄可以适当放宽 第二 工地的保洁 保安 仓管这些辅助型岗位 不受年龄限制的影响 还有江苏 浙江 广东 允许给超龄人员单独缴纳工伤保险 工程建设项目 按照整个项目参加工伤保险 先参保 后开工 可以为项目上的所有人员提供保障 还有个今天要聊的重点 放宽建筑工清退令的背后
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企业经营管理者 生产运输设备操作人员的岗位 也会出现大规模的腾退 年的城镇就业人员单位负责人里 岁和 岁就业人员占比 分别是 和 生产运输设备操作人员中 上述占比分别是 和 这两个指标 全部高于城镇就业人员的平均水平 结论很明显了 第一 从 年开始 作为第一代婴儿潮的谢幕之年 尤其是建筑业和采矿业 这一类高度依赖体力劳动的行业 会出现大面积劳动力短缺 招工难的现象 会持续加剧 这也是放宽建筑工清退令的重要背景 第二 单位里的岗位腾退会加速 尤其是机关事业编 但是 因为众所周知的编制吸引力 这部分岗位 肯定不会出现招工难 担心机关招工难 是多余的 可对大量制造业工厂 需要积累 丰富工作经验的技术类工种来说 年轻人千不了 高学历不对口 老师傅又不干了 也会出现岗位缺口 第一产业的农林牧渔 第二产业的建筑业和制造业 对今年即将踏入社会的年轻人来说 看似岗位荒的时代来临 工作表面上是好找了 但更要注意 自已是否适合 或者愿意 或者能力是否符合 去做建筑业 制造业 编制内的工作 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 今天我想把怎么解决烂尾楼这件事 彻底聊透 比如 从房贷风波到现在
这个数字 比 万毕业生更令人担忧 按照中信证券的测算 预计 年的退休人回里 岁男性 岁女干部 岁女工人 分别是 万人 万人 万人 合计 万人 而从每年新参加工作的人员结构来看 主要包括 岁 岁 岁三个群体 分别对应了高中和中专 大专和大学 还有研究生 这些 年的求职者加在一起 合计是 万人 这是历史上首次出现退休人回数量 多于新增就业人回数量 这样的变化 会像一浪高过一浪的潮水一般 不断冲击着本就失衡的就业市场 按理说 有人走 有人来 迎来送往 岗位与从业者的新陈代谢 再好不过了 为什么我们要担忧 一方面 农林牧渔 水利环境 公共管理 建筑业 电力热力 居民服务业和采矿业 这些行业的劳动力会更加紧缺 因为 一产和二产 吸纳了年龄偏大的劳动力 尤其是农林牧渔 建筑业和采矿 年在城镇全部行业中 岁和 岁就业人员的占比 分别是 和 在农林牧渔业中 岁和 岁就业人员占比 分别是 和 在建筑业里 上述占比分别是 和 在采矿业里 上述占比分别是 和 这三个行业的就业人员年龄 比其他所有行业都要高 不过 在农林牧渔行业中 工作到 岁以上的现象十分常见 种地的 搞养殖的 还能有高龄劳动者的一席之地 另一方面
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大力支持租赁房建设 支持项目并购重组 更好满足刚需和改善型客户住房需求 请注意 这一次采访 与以往回应不同的几个要点 首先 在惯例提及保交楼的前面 加了一个词 千方百计 说明事态已经引起了高度重视 保证楼盘的正常施工 这是对所有银行的要求 其次不管楼盘停工的原因是什么 开发商跑路也好 一房多卖也罢 挪用监管资金无法支付工程款也行 银行要参与研究解决方案 符合条件就可以给贷款 而不是像以前那样单靠地方政府协调 银行做壁上观 还有第三条 对业主房贷问题的态度 所谓 个性化 按蓝白的理解 不同城市 不同项目 不同购房者的情况是不一样的 有的楼盘烂尾多年 业主收入已经无力支撑高额的房贷 有的房企躺平摆烂 地方想救也有心无力 有的只是合作方出了问题 股权收购后就能重启复工 如果针对部分低收入群体 在有标准化流程的前提下 比如低收入证明 街道办开具的家庭情况说明 跟银行打申请 类似 疫情期间的特殊情况 允许适当延期还贷 也是一个折中的处理方案 大家可以再对比银保监会 第一次针对业主房贷的回应 有没有发现什么不同 第一次回应 是解决保交楼 问题的框架 是在预期之内的 第二次回应 是针对银行更具体的要求
各方的回应和行动有哪些 介入的力度有多大 交房的资金缺口有多大 钱从哪里出 有哪些模式 现在的房地产市场 再也经不起任何一丁点的折腾了 任何一个城市的土地流拍 任何一家房企爆雷 任何社交媒体上的楼盘停工传闻 任何做地产 做施工 做建材 做家具家电 做装修五金的收入下降 每一个孤立的个体行为 都会对本就脆弱的楼市情绪 形成群体式的挤兑压力 这个时候 需要强力部门站出来 给整个市场注入强大的信心 月 号的 中国银行保险报 报道 银保监会有关部门负责人接受了采访 标题是 千方百计推动保交楼 有效满足房企合理融资需求 很明显 这个采访 是事关楼市的专题采访 特意选择在 号周日晚上放出来 也是为了稳定本周的市场情绪 负责人强调了四点 第一 银行要积极履行自己的职责 既要遵循市场化法治化的原则 又要主动承担社会责任 千方百计推动保交楼 第二银行要配合地方 主动参与 合理解决资金硬缺口的方案研究 做好具备条件的信贷投放 协助推进项目快复工 早复工早交付 第三 做好客户服务工作 加强与客户沟通 个性化的满足居民客户的不同需求 信守合同 践行承诺 依法保证金融消费者合法权益 第四 有效满足房地产企业合理融资需求
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置化解工作推进 新华区 月底前化解完毕 会 相关内容 河 广 力度也非 根据河南省平顶山市住房和城乡建设局发布的 平顶山中心城区问题楼盘处置化解工作推进 巩义更是直接说 会 相关内容 河南省委 盖面非常广 力度也非 根据河南省 作推进 所有问题楼盘都已经全部化解 会 相关内 度也非 会 相关内容 河南省 会议的内容都差不多 非常广 力度也非 根据河南省平顶山市住房和 平顶山中心城区问题楼盘处置化解工作推进 类似一楼一策一专班 会 相关内容 非常广 力度也非 类似 一楼一策一专班 划出解决的时间表我就不挨个念了 大家都知道 这一次的房贷风波河南数量不少 尤其是郑州 郑州跟 省内其他地市处置的方法 有很大的区别 如果行之有效 很有可能会成为很多城市效仿的模式 值得重点说一说 根据河南资产管理有限公司官 网的消息 月 号郑州地产有限公司 要跟河南资管有限公司 共同成立一个 郑州地产纤困基金 通过资产处置 资源整合 重组顾问等方式参与问题楼盘盘活 困难房企救助等解围经困正作 郑地集团的背后实控人是郑州国资委 跟郑州市土地储备中心实行 一套 班子 两块牌子 大投融资集团之 大投融资平台之 大做地主体之一
对停工楼盘业主房贷暂缓 大型银行出面提供资金支持 各个城市接下来会加快处置问题 楼盘开发商的正常融资也要支持 在一个正常的市场里 购房者是需求端 各个城市的土地是供给端 房企是把土地变成房子的中间商 目前的房贷余额 几乎占据了金融体系的一半 房地产贷款 又跟信托 债券基建 城投财政 有千丝万缕的联系 债券违约还不上钱 就意味着失去了信用 中间商出问题了 土地就卖不出去 房子就建不成 会随处可见灰秃秃的 像伤疤一样敷在城市躯体上的烂尾楼 在银保监会连续两次回应的同时 我们看到 各地都把解决烂尾楼这件事 提上了日程 澎湃 月 号报道 河南多个地方正在加快处置问题楼盘 根据河南省平顶山市住房和城乡建设局发布的 平顶山中心城区问题楼盘处置化解工作推进 会 相关内容 河南省委 省政府出台了问题楼盘处置化解政策 涵盖面非常广 力度也非 月 号开了问题楼盘化解处置推进会 根据河南 厂作推进 驻马店正阳县是 号开了推进会 会 相关 根据河南省平顶山市住房和城乡建设局 心城区问题楼盘处置化解工作推进 平顶山是 号开会 会 相关内容 河南省委 面非常广 力度也非 根据河南省平顶山市住房和城乡建设局发 成风问题楼盘处置
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任何一个头脑清醒的人都不会这么做 大家看到的表态 银行说风险可控 房贷逾期额度很小 高层要求银行要配合地方给项目输血 不少城市也在开会 加快问题楼盘的处置 开发商这边也都拍着胸铺说要保交付 信心是有了 情绪也稳定了 咱们需要算一个实际的账 拯救烂尾楼 盘活停工项目到底需要多少钱 钱从哪里来 华创宏观张瑜 有一份报告算的很清楚 可以作为参考 先算哪些开发商现在缺钱 月份的时候针对 家房企经困 金融管理部门 已经分别对 家国有银行 家股份行以及 家 公司开会指导 家房企中包括恒大 世茂融创 富力中梁 中南绿地 阳光城这些这些开发商体量有多大呢 年 家房企的销售占全国出险房企 也就是暴雷房企销售额的 占百强房企的 占全国商品房销售额的 顺便说一句 去年全国商品房的销售额 超过了 万亿 这些开发商想复工 有些钱是必须要花的 按款对象可以分为 座大山 第一 欠业主的钱 也就是保交楼的建安施工成本 对应在财报里 就是 已售商品房未支出的建 安成本 假设建安成本占房价的比例是 那就是已经卖出去了多少房子 也就是合同负债即预售资金的 这笔钱粗略估算 需要 亿 第二欠金融机构的钱 本金和利息一个都跑不了
作为一个城市 举足轻重的城投融资平台 手中握有大量一级开发的土地 还有最近两年大量接盘 招拍挂二级市场上的土地 而河南资产管理有限公司 大股东是河南投资集团 背后是河南财政厅 是管理规模 近 个亿的不良资产处置公司 这两家联手创立经困基金 效果值得期待 身处风暴眼 河南这么多城市几乎步调一致的行动 也说明这次对根治烂尾楼下了大决心 还有四川绵阳盐亭县 广东茂名电白区 广东河源 重庆高新区 陕西咸阳都在 月份有行动 也都是专班处置 科室帮扶 划定时间表 交房 不仅是事关业主们的民生问题 更是提升购房者信心 帮助房地产走出阴霾的关键 我们来看看最新的销售情况 中信证券陈聪的数据 月上旬 城商品房成交面积同比下降了 为什么今年各种宽松措施都上了 解除限购限贷和限售 现金和税费补贴 房贷利率降到了 的水平 数百个城市都在放松楼市调控 为什么还是没有起色 因为停工烂尾的 消息发酵 互联网加速了信息的传播 导致大家没有购房的信心 如果停工楼盘的问题不处理好 任凭利率和首付降的再低 限购门槛多低 补贴有多猛 都无济于事 你很难让那些 边刷着停工短视频的刚需 另一边又掏空 个钱包 就为了省那么点月供和首付 就冲进楼市买房
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跟华创证券的数字差不了多少 其实这些基于公开财报的数字计算 只能算出个大概 而且很容易低估一些没有公开的负债 比如这些违约开发商 账上趴着的货币资金表面有 万亿 可他们能动用的钱可能连一半都没有 比如一开始信托违约的世茂 销售签约金额是 亿 账面资金余额是 亿 将近 亿的现金里 项目预售监管资金 亿都动不了 还有花样年和当代 中报账面上上百亿的货币资金 付不起几个亿的美元债 除了项目预售监管资金受限 还有各类担保资金因涉诉被冻结的 资金都不能用 阿创更厉害 去年中报的货币资金是 亿 还放话 除了我们以外都有可能爆雷 去年 月到今年 月 多亿的销售额 还有各种处置资产配股 大股东的无息借款也将近 个亿了 这加起来都 多亿了 最后愣是 亿美元债利息都付不起 神奇不神奇 开发商账上的钱都是虚的 别说这些开发商 几乎所有开发商只要融不到钱 银行信托这些债主又上赶着抽贷 财报里的货币资金除了壮胆 没有什么大用 我们说回保交楼这件事 姑且就算两万亿把 怎么堵这么大的窟窿 谁来补呢 首先考虑的肯定是市场化手段 第一预售资金 按理说这笔钱是全额进入监管账户的 封顶提取一部分竣工才能全 部提取但是众所周知的原因
这笔钱比保交楼的成本要高得多 因为债主太多了银行的开发贷 信托入股的本息 境内债美元债 本金方面是短期借款 加上 年内到期非流动性负债 利息方面是用这些开发商的负债总额 乘以加权平均债务成本 这个数字高达 亿 第三座大山欠供应商的钱 这笔钱对应的是应付票据 也就是开发商打给供应商的白条 余额达到了 亿 显然 亿这个数字是低估的 还有大量施工方材料商的垫资 除了供应商还有员工工资 甚至不少公司搞得有跟投和自融 大量占用了上下游合作伙伴 甚至自家员工的钱 平时称兄道弟 有事了谁都不是兄弟 姑且只算 亿的商票吧 第四座大山其他欠款 包含增值税还有企业所得税 加起来也有 亿 所以张瑜团队的测算结果是 经困房企的短期 刚性支出达到了两万亿 这个数字我觉得还是很靠谱的 基本把开发商资金缺口的各个方面 都兼顾到了 可以再参考一份数据 天风证券的中期展望里 也测算过类似的数据 只不过没有这么细 家违约房企 年全回径销售金额是 万亿 总资产 万亿 占房地产开发企业资产总计的 总负债 万亿 占全部房企负债总计的 这些已经 躺下的开发商存货达到了 万亿 账上的货币资金只有 万亿 两者合计相比 总负债的资金缺回达到了 万亿
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张瑜团队估算 现在全国经困基金已经超过了 亿 将近一半都在广东 而广东 恰恰是不少暴雷房企的总部大本营 这么算来 把预售资金 未来的销售额 银行和 的并购 地方的经困基金都加一块 还是不够怎么办 那就只能更高层级出面了 比如金融稳定保障基金 现在咱们有存款保险基金和 保险保障基金 以后还要多一个金融稳定保障基金 前几个月蓝百还专门聊过 忘了是文章还是视频了 这笔钱的来源 有可能是财政输血 或者是金融稳定保障基金发债融资 也有可能是来自央行的再贷款 说白了 还是用货币或者财政手段顶上去 今年 月首批的 亿已经到位 按照华创宏观的计算 参考安邦 包商的动用保险保障基金 存款保险基金的规模 这些需要纤困的开发商 规模 倍于安邦 倍于包商 猜想金融稳定保障基金 最终动用的规模是 万亿 到这个份上的时候 钱肯定是够的 但世事难料 正如 年 谁都想不到是棚改这一招 把大量城市停工楼盘给救了 这一次也不一定会按既定的剧本演绎 过好每一天 走好每一步吧 希望接下来的几个月 我们能听到城市里的建筑工地 都响起叮叮咪咪的声音 以前听起来莫名烦躁 现在再听起来甚至会感到悦耳 我是蓝白 今天先聊到这咱们下期再见 大家好 我是蓝白
这笔钱大量被挪用 大部分城市从去年下半年开始 才收紧了预售资金的监管 按合同负债的 保守测算 如果这些经困房企 足额完成未来一年的 保交楼任务 能释放重点监管资金只有 亿 第二 假如还有人买这些开发商的房子 用权益销售额乘以销售回款率 再乘以非重点监管比例的 能释放 亿 这一条我觉得是想多了 谁还会买他们的房子呢 第三条收并购 也是最被寄予厚望的措施 银行给其他房企并购贷的额度 上半年银行给其他房企 并购贷加并购债 发行规模差不多达到了 亿 按 顶格使用推算 未来一年叠加 房企自有资金 可以撬动并购资金就是 亿 还有五大全国 比如中国信达 中国华融 满打满算能筹集 亿 还有 家地方 比如浙商资产和浙江房协 共同设立的 亿并购重组专项资金 其他省份效仿的话能筹来 亿 加一块 能筹集 亿 但问题是 其他开发商为啥不去参加招拍挂呢 现在土拍都是城投在托底 地价越来越低 能不流拍就不错了 还是净地盖成房子利润还高 还不用参与停工项目 各种股权挪用预售资金的破事 所以其他房企没有动力去做并购 这样看来还有两个办法 是地方设立纤困基金 上面提到的郑州的行动 就是典型的案例 这跟刚才提到的浙江 的并购资金 是不一样的
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大家可以走一波弹幕 但是有一点必须要说清楚 请注意很重要 你以为这 万是白给的那就错了 注意文件里有一个关键词 预发 这词我一看就感觉不对 要么发要么就不发 预发是什么情况 本着求证的精神 我查了一下 原文第三条的第二段明确说了 职工住房分配货币化补贴 对 核拨实施方 实施单位应该对 职正已经领取的预发补贴资金冲抵 核拨实施方案 核拨实施方案 不够冲抵的 在按月发放的住房货币化补贴里抵扣 年时间里按月发的补贴还不够扣的 就从职工其他发放资金冲抵 一次性预发 万的买房补贴 到底是不是福利 留给大家自己判断 反正我们能从这条措施看到一个事实 房地产很重要 前段时间我还看到一个事 青岛西海岸新区薛家岛街道办 把买房纳入到社区工作考核 截止 月底 每个合作社完成网签不少于两个 各社区负责牵头汇总 及时把居民购房意愿摸排情况 报发展保障中心 该项工作纳入 年年度工作考核 超额完成任务的合作社一事一议加分 具体考核办法另行制定 有记者以意向买房的身份 联系了社区工作人员说 完不成的话 社区是要扣分的 青岛这个城市 最近几年也没了往日的荣光 克而瑞的数据 青岛的商品住宅侠义库存 高达 万平米 排名全国第一
编制这个词从来没有像 年一样 跟房地产深度捆绑在一起 第一财经 月 号的报道 别的地方不算 行政 钱从哪里来呢 金的主要来源为 行政和事业单位来自财政补助 主要来源为 先用单位自己的钱 然后再由财政来补 公职人员 买房 补贴 万 这几个关键词交织在一起 非常具有冲击力 这个消息的有趣之处在于 你很难去判断补助 万买房 到底是编制超然地位的馈赠 还是加杠杆接盘的大坑 东西湖在武汉三环外大的区位来看 北边离孝感不算远 南边挨着汉回的主城区 区域的主体大部分都在四环外 但是三环到四环之间的径河区域 吴家山板块 楼盘分布的最密集 虽然是远郊 但是东西湖有临空港经开区 东西湖的产业虽然不差 可遍地都是工厂和产业园 很难跟光谷这样的 能够提供高端就业环境的地方相媲美 没有人就意味着购买力不可持续 年的时候 开发商拿了太多的高价地 后来调控收紧 区域楼盘严重的供大于求 不少徘徊在暴雷边缘的开发商 降价跑量 直接带崩了整个市场的价格体系 从巅峰逼近两万降到 万出头 也不过是一两年的光景 从这个角度来看 大家觉得这个时候给你卡上打 几万 让你去一个短期看不到反弹迹象 但长期有概念有题材的区域买房 你觉得会抄底 还是会站岗
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不低于个人总房款 的优惠 浙江桐庐在备案价打折后价格基础上 对一次性购 买 套及以上商品住宅的 再下浮优惠 对一次性购买 套及以上的 再下浮优惠 市县认定的人才首次购买商品住宅的 购买单套即可下浮优惠 四川巴中各单位的团购房 与开发企业协调达成的优惠价格 不计入商品房 备案价格跌幅比例范围 组织单位团购商品房 这可能是地方上为了缓解保交房压力 为了给房企输血没有办法的办法了 说到这里 大家可能就理解 刚开始蓝白说 年可能是房地产和编制 捆绑最深的一年了 为什么地方上穷尽补贴 促销考核 团购各种手段来刺激购买办 我们换个角度 经济观察报前段时间有个报道 今年 月底 杭州部分区县街道等机构薪资调整 西湖 拱墅等区县目前还未涉及到省市级 其中最大的变化是 将年底一次性发放的绩效 分配至月度发放 经过调整 普通科员年到手收入下降 万到 万 科级职务到手收入下降 万到 万 正职年收入降幅达到了 甚至达到了 万到 万左右 这可是杭州 如果连全国卖地一哥 楼市最火热 待遇最顶尖的岗位都要降薪 那中西部 东北的 线以下城市 仁 眼下的境况可想而知 这篇报道还采访了一位北方 省份国土系统人士 他透露由于缺乏高税收的产业
之前社科院的纬房指数显示 截止到 年年末 青岛房价已经连续跌了 年 和最高峰相比跌去了 跌幅排名全国第二 而青岛的西海岸 又以养老文旅地产居多 房多人少 大家可以看看这地方的热力图 武汉东西湖虽然人也不多 至少跟主城还有连接 黄岛是孤悬 主城之外的 去化周期早就突破了 个月 不管街道办年终是不是要考核 着急忙慌的宣传已经很能说明问题了 武汉和青岛的远郊 用补贴考核的手段刺激楼市销售 我又想起来 前段时间还跟大家聊过 广西玉林拉人进城买房 各单位都分派的有任务下乡宣传 进城买房 还帮忙介绍工作 这几个例子 如果算编制与房地产之间纠葛的孤例 那还有一件事更能证明一个事实 各个城市 各个单位之间的地产焦虑 正在大范围的蔓延 按照澎湃的统计 月以来 至少有山西太原 月 四川巴中 活动时间 月 日 月 区街道辖区内广大职工 先得 抢完即止 月 日 山西 惠政策 并初步确定 个 发布了购房团购相关政策或者活动 更重要的是 月 日 月 区内广大职工 抢完即止 月 日 并初步确定 个 单位团购商品房甚至可能突破限跌令 以湖北黄冈为例 对 人以上的团购 开发企业给予 月 日 月 广大职工 止 月 日 刀步确定 个
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已经把该用的招数都用过了 买房门槛低的不能再低了 你说这咋整 那就只能想出来各种奇招了 先从各个单位开始 至于有没有用 试了再说 一边是卖地收入下降 导致 编制不再像以前我们想象的那么香了 可神奇的是另一边却是愈演愈烈 浩浩荡荡的考编大潮 慢就业的现象 已经跟大家聊过很多次了 毕业生考研躲进象牙塔 考公投入到编制怀抱内 在四处都是不确定性的年代 整个社会都在追求一份有尊严 收入稳定的安全感 年考研报考人数达到了 万人 比去年人数增长了 万 年 通过国考用人单位资格审查人数 达到了 万人 同比去年增长了 创出了历史新高 平均报录比差不多达到了 清华的报告 届签三方就业毕业生总数是 人 前往机关事业单位 国企单位就业的人数占比高达 天之骄子的清华学子也不能免俗 极度缺乏安全感的就业环境下 大家还是觉得编制够香 就连浙江遂昌 广东和平县 江苏滨海县这些小县城的事业单位 县属一档的国企招聘 也引发了硕博的激烈争抢 遂昌县 个基层岗位 吸引 了 名博土和 名硕士 和平县计划引进 名人才 有 名博士和 多名硕土报名 人上人稳定体面 别人吃了上顿没下顿 只要自己待在编制的舒适区 就感受不到外界的疾风骤雨
他所在的城市收入中 土地及房地产相关税费占比超过 成 今年以来 由于防控市场预期这些因素的影响 房地产市场下滑严重 上半年只卖出去了两块宅地 加上其他性质土地 卖地收入不到 个亿 七月中旬 财政部公布了 年上半年的收支情况 国有土地使用权出让收入 也就是卖地收入 亿 比去年降了 这直接导致 地方政府性基金预算本级收入 比去年降了 请注意 这份数据只是统计了卖地收入的波动 没有把城投拿地托底考虑进去 真实的土拍成交额降幅不会只有 经济观察报在去年底 也有一个类似的报道 账算得更细致 当时他们的记者 采访了一个县城的财政系统工作人员 描述了卖地下滑后的财政现状 年县本级预计可用财力 亿 汇总支出需求 亿 财力缺口达到了 个亿 从月度账本来看 本级市刚性支出 亿 其中工资性支出每月差不多两亿运转 社保加起来总计达到了一个亿 税务部门每月收入大概两个亿 仅仅三保支出 每个月库款缺回就达到了一个亿 运行压办非常大 开发商为啥不拿地了呢 民企一连串的暴雷 想拿也有心无力 靠央国企 和城投根本吃不下一年 万亿的盘子 见百个城市放松限购首付和利率 房子还是卖不动 开发商没有回款 土地就卖不动 不卖地就没钱
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左手倒右手 底价把土地拍到手 至少流拍率没有那么难看 这个算法里 分母把地块挂拍的降价幅度 还有城投托底的因素都考虑进去了 相对还是比较真实的 报告算出的结果 并不是很意外 因为今年各个城市的土拍 我大概有了解 只是不知道大家怎么看待 第 名合肥第 名杭州第 名成都 排名 名的是宁波 南京苏州 长沙无锡 青岛和佛山 名是厦门 东莞西安郑州 沈阳济南 福州重庆 武汉和天津 合肥杭州和成都 毫无疑问是今年逆流而上的网红城市 合肥这两年都在说是城市风投的榜样 造 中引入了大量的高精尖产业 新能源 还主动跟长三角对接 造 中医药 药 新能源 造 中医药 新能源 现代纺织 生物医药 新能源 造 中医药 新 年的时候 物医药 新能源 合肥提出了 了 工业立市 的回号 造 源 汽车 造 中当时工业产值还不到千亿 新能源 年的时候直接突破了万亿 造 源 合肥的地方政府引导基金 当年拿出了三分之一的财政收入 下注了京东方 后来又投资了半导体和新能源汽车 硬是从一个大号县城 蜕变成了工业强市 滨湖新区 许小郢 套 园 合肥淳 加上滨湖政务区 许小郢 合肥滨 高新这几年房价炒的也很离谱 合肥淳 限价限购的调控也有点不疼不痒的
没错宇宙的尽头是考公 可万万想不到的是 考公的尽头 是帮开发商卖房 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 看到一份 财经 杂志的报告 哪些城市的房产更保值 测算方法还是很有见地的 房产保值率指数 土拍的成交总金额 一降价地块成交金额 降价程度系数 一兜底地块的成交总金额 用这个数字再除以供地起始总金额 这个公式是啥意思 每个城市的土地 都可以看作一座城市的筹码 筹码是不是值钱 是否有开发商 愿意去花真金白银去拿地接盘 决定了未来的房价空间 土拍越火热说明前景越好 尤其是今年民企开发商连串的暴雷 土拍市场冷得出奇的环境下 哪个城市能吸引开发商投入重金 说明前景越被市场所看好 这个公式的分母可以看作实际成交额 用全国土地拍卖表面的成交额 减去降价地块的成交额 还要再挤出城投托底的水分 才能得出实际的成交金额 而分子是挂牌土地的标价 两者相除的数字越高 说明实际成交额的含金量越高 基于众所周知的原因 开发商拿地的意愿非常低迷 上半年房企的土地购置面积 降幅达到了 直接腰斩 土地卖不出去 不少城市为了撑场面 只能把卖不出去的地块 降价挂出来再卖 如果还没有开发商来拍 那就只能用本地的国企和城投
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杭州的新房与二手房之间的差价 是二线城市中价差最大的 已经连续多年稳居全国卖地之王 能炒亚运会也能炒 互联网能炒 外立面容积率也能炒 但我们必须要承认 不管是产业的集聚 人回的流入 互联网上的热度 还是开发商们冒着限价低利润的风险 在现金流极度紧张的情况下 也要拿出重金抢地 都证明了杭州的价值 而排名居后的城市 天津武汉 重庆郑州这些无一例外 要么是降价地块太多 要么都是城投兜底的地块 真实成交额远没有表面看起来那么高 水分很大 当然这份榜单也有局限性 在我看来 最大的局限在于 只计算了 年内的土拍数据 今年很多城市只进行了一轮土拍 去年上半年刚开始集中供地的时候 像广州重庆这些地方溢价率很高 直到下半年开始流拍潮 城投都底才开始涌现 如果只看 年的统计数据 有的城市没有拿出优质地块 吸引不了开发商 有的城市受疫情影响 市场短期不看好 但不影响长期的基本面 像 人口流入 产业分布 广义和狭义的库存 去化周期 限价限购的调控 城市宣传的知名度 这些因素都没有考虑 总之统计范围 统计时间都太窄 我觉得最大的参考意义在于 新一轮的城镇化大潮下 哪些城市的土地更有潜力 大家都把自己的土地拿出来卖
给了开发商足够的利润空间 许小郢 合肥淳 合肥这两年能够吸引大量房企来拍地 也在情理之中 虽然增速很高 但合肥 究竟有没有网络上宣扬的那么神奇 我个人还是打个问号 大家都在传扬最牛风投的称号 按理说税收应该很高才对 东莞 合肥的一般公共预算也只有 亿 放到整个中部来看 东莞 比长沙少 多亿 比郑州少了将近 亿 比武汉少了 多亿 般公共预算的增速也只有 左右 不算差 在 城里也不能说有多强悍 合肥的路还有很长 成都这几年一直蝉联 新一线城市的榜首 人才流入 还有城市回碑一直名列前茅 当然也有人说 那个新一线城市榜单的出品方 跟成都有千丝万缕的关系 至于有没有实锤 咱也不知道 其实 我倒是觉得 现在网络上突然爆红的城市 回可相传的城市 跟移动互联网时代的信息传播 有非常大的关系 我不敢说赵雷对成都有多大贡献 但至少小酒馆 太古里宽窄巷子慢生活的城市品牌 加上虹吸整介四川的资源加持 天津 加速了成都这个城市的气质蜕变 隐隐能跟四大一线手腕 正好像西安如果没有大唐不夜城 博物馆 回民街 抢人大战这些标签的极速传播 就无法改变人们印象中 那个毕业生流出最多的科教大市一样 至于杭州又是另 番光景
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包括哈尔滨 合肥南京 济南沈阳和长春 这里就出现了一个很有意思的现象 你以为河南 山西湖南都是人口流出大省 可这些地区的省会 却在人回流出的过程里不断壮大 去年河南常住人口减少了 万人 郑州增加了 万人湖南减少了 万人 但省会长沙增加了 万人 山西常住人回减少了 万人 但省会太原增加了 万人 三线城市既承载了从农村 小城镇涌入的人口 又有比四大一线更宽松的落户条件 这些地方有巨大的 市民身份 转化空间 也是房子最好卖的地方 天山北坡城市群 合计 国家重点规划的 个城市群 年全国销售 天山北 包含了 个 万人回以上的城市 天山北坡城市群 从 年新房销售来看 合计 年全国销售 天山北坡城市 这 个 万人回以上的城市 合计 年全国 对应的总销售面积达到了 亿平米 天山 占比全国 总销售金额 万亿 占比 中金有份报告 其中提及了 半城镇化 和 半城市化 这两个概念一字之差含义大不相同 截止到 年年末 中国无本地户籍的城镇常住人口 也就是半城镇化人回规模是 亿人 比 年增长了 前十大城市 半城镇化人口达到了 万 占全国该类人口的 除一线城市之外还包括东莞 重庆成都 苏州郑州和杭州 再统计五大城市群的半城镇化水平
凭什么有人卖的贵还上赶着要 有人卖的便宜也卖不动 开发商不傻也要算账的 贵的地不一定赔钱 便宜的地不一定赚钱 不同的土地盖出来的房子 愿意买单的人有多少 决定了未来的溢价空间 该怎么衡量愿意买单的人有多少 第一 常住人回向户籍人回转化的政策力度 第二不同地区 常住人回向户籍人回转化的空间 前段时间 发了 十四五新型城镇化实施方案 落户这个词在实施方案里提到了 次 放开 放宽除个别超大城市外的落户限制 试行以经常居住地登记户回制度 万以下常住人回的城市 落户限制全面取消 外地落户 农村进城全部一视同仁 万 万人回的城市 放宽落户的条件 万以上的超大特大城市 精简积分落户的项目 社保年限和居住年限的占比提高 鼓励取消每年的落户名额限制 这个方案 把落户提高到了前所未有的程度 落户就是常住人回向户籍人口的转化 意味着人户分离的 家庭不会像过去十年那样 在城乡之间来回往返 亿人可以在全国的绝大部分城市 自由迁徙 这个过程是从城镇化到城市化的转变 也是城市格局的洗牌 只看省会城市的话 年成都是 唯 个常住人口超过 万大关的 省会城市 广州 万排第二 武汉 万人排第三 郑州杭州处于 万梯队 个城市处于 万梯队
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也不愿意再去其他地方 市民化的空间有多大 决定了一个城市土地房产上限有多高 以这个视角 结合上面提到的 年土拍的榜单 还有半城镇化人口超过 万的城市榜单 排除掉京沪广深 一一再排除掉土地不好卖的省会城市 再排除掉户籍人回转化空间小的城市 剩下的城市里 杭州成都 重庆东莞 苏州郑州 佛山西安 武汉宁波 合肥南京 长沙完全城市化的潜力更大 上次看戴锦华老师的一期节目 她说 现代化大城市 吸纳了一切社会资源 而且消耗了绝大多数社会资源的同时 也消耗了社会的知识资源和 精英劳动力的资源 它把优秀的人才吸纳在这里 在某种程度上它也在浪费这些资源 这是现代都市的 罪行 或者 罪恶 之 她专门加了双引号 你是被消耗的资源还是被浪费的资源呢 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 鼓励生育 各地正在行动 月 号第一财经报道 现在已经有 个省份 完成了人口与计划生育条例的修订 有至少 个省份发布了实施方案 比如山东的新条例在今年 月份实行 动力的 比如山东的新条例在今年 月份实行享受母婴 动力的 可以等额再生除国家规定的假期外女的时间 依法享受母婴 动力的 可以等额再生女职正增加 目产假女的时间 依法享受母婴
比全国平均高出 个百分点 占全国半城镇人口的 总人口的 其中珠三角半城镇化率最高 达到了 长三角其次 达到了 半城镇化人口里 包含三类人户分离群体 第一类原户基地是城市地区 第二类原户籍是非城市地区的城镇 比如人回规模 万人以下的小城市 建制镇 或者尚未设立建制镇的农村集镇 第三类原户籍地是偏远的农村 如果排除后两种人户分离群体 那中国最高质量 最坚实的城市化率只有 完全城市化人口只有 亿人 半城市化人口达到了 亿 农村人口只有 亿 这个结果意味着 城市化的空间 远远比我们想象的更巨大 我们早就不缺房子了 我们早就完成城镇化了 可那些顶尖城市的稀缺土地和房产 依然大把的人愿意冒着亏钱的风险 也要接盘 或者说 他们根本不在乎亏钱 浙商证券李超说 大国大城促进了生产要素向超大 特大城市集聚 与之匹配的是高收入人群持续增加 既有净流入增多带来的增量 也有人力资本累积 创业暴富形成的增量 这些城市短期有租赁 首套刚需和资产配置需求 长期有学区改善和养老需求 而生育率低迷 教育内卷 岁被淘汰 这些看似会摧毁高房价根基的因素 在巨量的常住人口面前又显得不值一提 我心甘情愿在这个城市背上房贷 让下一代在这个城市长大
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在鼓励生育方面也有不少政策支持 把参保女职工生育 孩的费用 纳入生育保险支付范围 未成年子女数量多的 配租公租房的时候优先选户型 照顾三岁以下孩子的 可以纳入个税的专项附加扣除 还有江苏 去年江苏常住人口增长达到了 万人 创下近五年的新高 出生人回数是 万人 出生率是千分之五点六五 死亡率千分之六点七七 这份数据意味着 江苏作为一个顶尖 的经济大省和人口大省 也有点力不从心了 这里存在人回统计的概念问题 人口增长里分自然增长和机械增长 通过人回的自然繁殖和死亡 得到的数据 这叫自然增长 通过人口 迁进迁出为依据得到的人口变化 这叫机械增长 去年江苏的常住人回创出了新高 这就是机械增长 新生儿的数量 才是决定自然增长的核心因素 鱼米之乡 人头攒动的江苏 还是得靠源源不断的外来人口 撑起了数万亿 的亮眼成绩单 只看出生率 浓眉大眼的长三角年龄也越来越大了 从江苏常住人口和出生人口的变化 我们也可以窥探到未来很长一段时间 人口形势对各地发展模式 社会和家庭结构的影响 房地产当然也不例外 民生证券研究所发布的数据显示 中国 岁 岁人口数量 在 年达到顶峰后 进入到了下行通道 也使得
动力的 可以配偶享受不少于知 昌的陪产假 依法享受母婴 动力的 可以等额再生 周岁以下的婴幼儿子女的时间 依法享受母婴 动力的 可新生儿出生 天内独立参保缴费的依法享受母婴 动力的 可自出生之日起所发生的医疗费用 依法享受母婴 纳入医保报销 参加城乡居民医保的儿童 住院报销比例 在同档参保成年人的基础上 提高 个百分点 湖南提出 鼓励用人单位从工会经费里 报销职工依法生育的未成年子女 城乡居民医保费用 周岁以下的儿童 凭有效证件免费乘坐公交和地铁 吉林提出提供婚育信贷支持 支持银行给夫妻提供最高 万的 婚育消费贷 按照生育一孩 二孩 三孩分别给予不同程度的降息优惠 不管什么方法 总之就是要降低生育 养育 教育的成本 鼓励生育 当然是有背景的 最近 个省 已经至少有 个 都发布了 年的人口数据 黑龙江 以河南和山东为例 黑龙江 黑龙 每年出生人回几乎都在百万以上 吉 黑龙江 山东和河南出生人回到了百万以下 黑龙江 年不到 万 黑龙江 年 即便在严格控制人回增量的环境下 河南依然连续 年出生人回超过了 万 黑龙江 放开二胎后 年河南直接创出当年 万人的巅峰 现在 年 黑龙江 过去了从 万到 万 老家河南
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作为所有城市都依赖的支柱行业 只有抢到人的城市 才能分到后房地产时代的一杯囊 我的出生人口少了 但其他地区的人回可以来补 人才是最宝贵的资源 抢你们的人来补我的亏空 再来聊聊对我们普通人的影响 蓝白觉得对个体来说 也不见得全是坏事 产房和幼儿园人数减少 就是最典型的现象 年 中国教育观察报告 说 年全国幼儿园在院人数 万人 是在园人数的峰值 到 年 学前教育会迎来总供求平衡的拐点 正式进入后普及时代 年 即便以 的普及率来估算 在园人数也会降到 万 年 即使毛入园率是百分之百 在园人数也会降到 万 学前教育的总量规模 会进入剧烈的收缩期 以 年幼儿园总数 万所 基于在园儿童 万静态测算 未来 年 在园人数对应的园所总数量 将缩减 到 产房人数也在减少 中国新闻周刊 月份的时候有个报道 下降 产科也卷起来了 在北京朝阳妇幼保健院 全年分娩量接近 到 年下降到了 出头 四年时间降了一大半 在杭州一个民营三甲医院 多信息 只说妇科仍 在杭州一个民营三甲医院 北京市第 对 中国新 多信息 只说妇科仍将保留 分娩量直接砍半 北京市第一中西医结合医 立妇产领域专家对 中国新 杭州市二院的产科病房关了一半 多信息
房地产和汽车需求进入到了下降周期 年 岁人口数量每年 减少 万人 年每年减少 万人 大的趋势很明朗了 年后 主力购房群体比现在要少几千万人 到那个时候房地产还能有多少需求呢 曾经聊过这个话题 目前城市居民有 个亿 存量房屋 多亿平米 加上未来 年涌入城市的两亿人回 存量房屋面积会增加到 亿平米左右 按照每人 平米来算 房屋的年均销量应该是 亿平米 照这样来算 年后年销售量是 亿平米 加上每年城市更新 老旧房屋改造有两亿平米 十亿平米就是楼市的平衡点 年销售 亿平米是什么概念呢 对比去年 亿平米的销售面积 意味着人们的买房需求会降低 以上 不要小看这个变化 姜超曾经发过一个报告 从表面上来看 中国的房地产行业并不大 年中国的 高达 万亿 而房地产业增加值 万多亿 房地产只占 的 左右 但是换一个视角来看 中国的 年社会消费品零售总额 页已经达到了 万亿而商品房销售总额 去年已经突破了 万亿 居民买房花掉的钱 已经接近消费的一半了 这说明 房地产对中国经济的影响绝对不止 现在中国房地产 贷款余额也达到了 万亿的级别 占总贷款余额的比例高达 如果再算上采矿业 这些跟地产高度相 关的行业的贷款占比也达到了
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挤出来一点笑脸了 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 月 号某银行发了一个公告 然后就给删了 这个公告说的啥呢 从 月份开始 个人的按揭贷款 比如说房贷 还有消费贷 提前还款的话 补偿金的比例 是提前还款本金金额的 什么叫补偿金 名字其实不重要 可能叫补偿金 也可能叫违约金 反正是你要另外给银行的钱 在 月份之前还是执行老规定 新老规定的区别在哪 原来提前还贷只还一部分的话 在一年以内 第一次是不收补偿金的 第二次开始才会收 如果是提前全部还完 像房贷这种一贷几十年的 只要已经还了 年以上 也不收补偿金 很明显新规的提前还贷补偿金标准 大大提高了 没有豁免期限的分别 我从银行贷的款提前还都不行 还要额外再收钱 收就收吧 还 万就要收 千 还一次就收一次 所以这份公告一出来就引发了争议 我看到甚至惊动了央行 主管报纸 金融时报 专门发报道点评说 金融管理部门多次要求银行 加大对实体经济支持服务 采取切实措施 积极为企业和个人疏困解难 银行应该提高站位 提高认识 在服务实体经济 服务普罗大众等方面 展现出应有的作为和担当 只过了 天 可能考虑到影响 执行起来困难重重 这份公告又没了
只说妇科仍将保留 北京市第一中西医结合医院东坝院区原名东坝医院 于 年更名 一位妇产领域专家对 中国新 浙江湖州市安吉县妇幼保健院 国新 多信息 只说妇科仍将保留 产科一共 层 北京市第一中西医结合医院东 位妇产领域专家对 中国新 产科一共 层 现在已经撤掉了一层 河北邯郸馆陶县人民医院 妇产科主任说 分美量从 年的 多掉到了去年的 下降对产科的冲击 公立二级以下的医院 像县区级的妇幼保健院 受影响明显大于三 甲医院人口大省的光环不再 潮水正在褪去 叶落而知秋 产科和幼儿园最先感知到了形势变化 我们能采取的措施 无非就是现金和税收补贴政策 鼓励完善托育设施双减 减轻内卷压力 这些手段有用吗 很难说 因为不想生的人白给 万 万也不会生 这压根不是钱的事 但对那些想生愿意生的人 降低生养教的负担 每一个细节的完善 都代表着这个社会的进步 鼓励生育本身就是吃力不讨好的事 可能需要一代人 甚至几代人付出艰辛的努力 下降的 趋势无法扭转 但我们可以减缓下行的速度 至少对那些愿意生孩子的人来说 产房可以随便挑了 不用挤在过道里睡折叠床等床位了 孩子上幼儿园不用托关系花钱了 这个丛林竞争的残酷世界 也能给游戏的参与者们
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居民部门存款增速 也远远超过了企业部门的 官方的调查报告也支撑了这些数据 二季度央行的储户问卷调查显示 倾向于更多储蓄的居民 占 比一季度上升了 个百分点 倾向于更多投资的居民占 比一季度降了 个 百分点这份问卷是基于 个城市 个银行网点随机两万名储户的调查 每个季度都会公布 在今年二季度 储蓄意愿达到了历史顶峰 与存款飙升形成鲜明对比的 是贷款数据 因为 月份的金融数据还没出 咱们还是看 月份的 月份的新增居民贷款是 亿同比 少增 亿 已经是连续 个月走弱了 这其中还是短贷增加的功劳 居民短贷增加了 亿同比 多增 亿居民中长贷增加 亿 同比少增 亿 额外说一句 少增和多增这些词其实原来早就有了 不是今年专门造的词 这只能说明 像房贷这种 动不动就背上几十年 大家都不愿意贷了一边是存款高增 另一边是贷款意愿不够 晚点有一个报道提到 方面他们要付利息给储户 但没那么多企业和个人愿意贷款 另一方面 储蓄多了 意味着银行代销的各种理财不好卖了 今年上半年 全国 家银行发行了 个理财产品 去年统计是 个 换位思考一下 我们才能明白现在银行的处境 源源不断的存款流进来 银行不用担心流动性考核 也就是揽储的问题了
具体哪家银行我就不说了 下面才是今天的正题 蓝白想结合金融数据来跟大家聊聊 为什么银行 开始对提前还贷动脑筋了 为什么今年银行揽储的现象很少了 存款贷款 这些金融数据与消费 房地产又有什么千丝万缕的联系 普通人都有什么影响 在纷繁的数据背后隐藏着什么真相 首先大家把心放在肚子里 不用担心额外掏钱 银行想较真的话 合同约定的有利率和贷款期限 不管是提前还还是逾期还 都算违约的范畴 但在实践中 其实很少有银行对提前还贷收违约金 边是法理 另一边还要讲道义 借了钱能提前还掉 在我们的语境里 往往是履约守诺的表现 这份被删掉的公告里 即便规定了严格的补偿金标准 但也加了一句 在合同约定的基础上 各地分行具有补偿金优惠减免的权限 现实就是不管哪个银行申请提前还款 几乎都不收违约金 哪怕有规定要收 也可以用各种方式申请豁免 走个形式而已 其次 我们要明白银行打的是什么算盘 我们可以分存款和贷款这两部分来说 今年可能是中国人最爱存钱的一年 上半年人民币存款增加了 万亿 资料来 同比多增 万亿 其中住户存款增加了 万亿 创出历史统计新高纪录 这意味着 月份 平均每天有 亿存款涌入银行 资料来源 从同比增速来看
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的增速远远超过了 只有两个可能 第一个可能 企业更喜欢存定期 九 不喜欢存活期 不想扩张第二个可能 居民这边的存款增长太多 却无法转化成企业的活期存款 企业得先收到钱 才能把活期的钱变成定期对不对 这就要说到一个关键问题了 为什么居民的存款 九 没办法转化成企业的活期存款 说人话就是 为什么大家不愿意花钱了 我们可以从房地产的角度来解读 有多少完全取决于居民的消费能力 九 企业卖出去的东西多 提供的服务多 居民的存款自然会变成企业的存款 而居民消费最大的项目就是买房 的历史走势 跟商品房销售增速几乎一模一样 月份百强房企单月销售操盘金额共计 亿环比 月下降 同比去年同期降了 前 个月 百强房企累计销售金额 同比去年的数据腰斩 降幅高达 也就是说跟往年相比 一半的房子都没卖出去 能涨起来才怪 其实不光是房地产 其他消费也是一样的表现 上次跟大家聊过一组数据上半年 像化妆品 金银珠宝 通讯器材和服装鞋帽这些可选消费 降幅都超过了 唯独粮油食品 中西药品 饮料这些必选消费增幅都接近 可买可不买的东西就不买了 该买的东西就买便宜的 在经济学里 需求的构成有两个要素 购买愿望和购买能力 我想买 我能买
可银行手里握着大把的钱 贷款考核又完不成了 要知道年中的 月份 不管是存款还是贷款 都是银行任务考核的关键时间 所以 今年我们就看到了两个很奇妙的现象 第一国有大行 股份银行 城商行在内的几乎所有银行 很少有推出存款活动的 每年年中都要上演的揽储大战 并没有出现 第二各家银行的贷款冲刺火力 个比一个猛 新京报 月底的调查报道说 现在消费贷 个人经营贷的利率 已经普遍进入了 时代 大部分城市的个人房贷利率 几乎都降到了 的最低水平 换做你是银行 本来贷款指标的压力已经够大了 存款又根本不缺 肯定不喜欢提前还贷了 不如尝试着收点补偿金 蚊子腿也是肉 接下来我们再来聊聊 居民和银行不同的行为选择背后 有哪些深层次的原因 我们来看两个关键数据 月份的 余额是 万亿 同比增长 余额是 万亿 同比增长 和 的增速 剪刀差 已经逼近了 原来跟大家聊过 是狭义货币 主要是企业的活期存款 叫广义货币 是 企业定存 居民的存款 里面 因为人成以上都是企业的活期存款 随存随取 所以 越高 企业越愿意花钱扩张 反映的是现实购买力 里面还包含了大量的企业 定存和居民存款 越高企业的 死钱 居民的存款就越多 反映的是潜在购买力 现在
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银行又找不到人贷出去 财富自然会收缩 注意 提前还款并没有大家想的那么划算 方正证券的报告里做了一个比较 资料来源 方正证券的报告里做了一个比较 资料来源 方正在 年 月份买房 资料来源 当时房贷利率普遍在 到 资料来源 万假设 万的商贷贷 年 资料来源 利率 这几年只还了 万的本金 资料来源 方正证剩下了 万本金 资料来源 方准备今年 月份提前还完 资料来源 方算下来能节省 万的利息 平均每年节省利息 万多块钱 资料来源 资料来源 如果把这 万买成 到 的理财 每年的收益是 万元 结论就是 当理财收益率是 的时候 就能跟 的房贷利率提前还款 节省收益打平 这可能折射出当下的一种典型心态 不要跟我算以后能赚多少钱 没有那么大的欲望 我只想精打细算 看到现在 的利率就来气 不想再做前些年接盘高利率的大冤种 高善文 去年有篇文章 预防性储蓄流向何方 文章里有一个总结 在正常条件下 居民每获得 元可支配收入 会存 块花 块 但是面对不确定性的冲击 比如失业裁员关店之类的 诸蓄也许会从 块上升到 块 而消费开支会从 块下降到 块 这就使得储蓄率从 上升到了 这就是所谓的 预防性储蓄 预防性储蓄的上升
工资涨了收入增加了 去买个衣服买点化妆品 花个千儿人百的无所谓 这个时候 充当替代品的低档消费当然会减少 比如 年 消费主义开始流行 这个时候既有购买愿望又有购买能力 收入数据的变化 也印证了消费品的变化 国君宏观的报告 引用了国家统计局的收入数据 在 年之前 居民的工资性收入基本维持在 到 的增长中枢 到 年一季度 居民工资性收入是 元 同比增速下降到了 年 月份是 块钱同比 增速下降到了 这两年收入降低 或者说预期未来的收入会降低 不知道明天写字楼会不会被封 不知道公司能不能撑到下个月 不知道什么时候被裁 不知道去哪里找下家 那就先解决一家人的吃喝 剩下的钱存起来再说 长江宏观于博有一篇报告 逻辑很清晰 从经济行为的角度解释 我们可以认为 居民储蓄增加对于商业利润的挤出 源于居民部门支出的降低 而这将 可能导致商业部门下一期收入减少 并影响商业部门的投资资金 进而影响全社会的财富创造 说白了就是 存钱的人多了 花钱的地方变少了 开公司开店的收入也会减少 那企业就不愿意再投钱生产经营了 有人花钱就有人收到了钱 下一个人再把钱花出去 财富才能像滚雪球一样被创造出来 大家都戀着劲存钱甚至卯足劲提前还贷
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存定期又看不上那仁瓜俩枣 钱太长时间不能动 丧失流动性又心有不甘 这部分人可能会有 想花钱却花不出去 的焦虑 对于低收入人群来说 因为大部分收入都是靠工资 本来抗风险能力就差 过去两年多碰到了裁员失业降薪关店 只能更依赖以前的储蓄 所以他们的存款反而是减少的 上面说了 这批人虽然只有 的收入份额 却占到了 的基数 因此会抑制整个社会的消费倾向 说了半天 大家是不是才发现一个尴尬的事实 今年特别爱存钱的人 热衷还贷的人 他们可不是默默无闻的 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 今天这一期想回答以下几个问题 中国到底有多少房子 够不够我们住 有多少房子是买了不住的空置房 为什么房子明明那么多 还有人前赴后继的买房 是这些人傻吗 买房租房 大城市小城市该怎么选择 先聊第一个问题 前一段时间 国家统计局 发布了 中国人口普查年鉴 其中有基于七普调查的全国居住数据 辽 宁 按住房间数划分 吉 林 辽 宁 全国拥有 间房的家庭户最多 吉 林 辽 宁 达到了 亿户 吉 林 辽 宁 河南平均每户住房间数最多 吉 林 辽 宁 间上海最少 吉 林 辽 宁 平均每户只有两个房间 吉 林 辽 宁
必然对应了消费开支的大幅下降 进而可能导致宏观的剧烈收缩 人类在面对重大的不确定性时 一方面表现为预防性储蓄的上升 另一方面表现为强烈的风险回避行为 当人们的风险偏好重新恢复 这些钱 才能从存款市场回流到权益市场 房地产市场和实体经济端 这就是存款暴增 提前还贷增多 与 剪刀差 票据利率走低 居民中长贷低迷 地产销售起不来 种种现象的根本原因 还有最后一个问题 对不同群体来说 预防性储蓄如果一直上升 有什么影响呢 我们先对不同收入群体 做一个简单的梳理 还是国君宏观的报告 年 我国前 的富裕人群 占据了 的收入份额 中间 的人群 也就是所谓的中产阶层 占据了 的收入份额 但后 的中低收入人群 只拥有 的收入份额 原因出在哪 前 的富裕人群财富结构 以房产或者金融资产为主 更加多元化 不是全靠工资 在 年一季度 还有今年上半年这两轮疫情里 受到的冲击明显更小 但中产还有低收入人群 更多依靠工资性收入 抗风险能力比较弱 正因为大家的财富收入预期不同 预防性储蓄走高的影响也因人而异 华泰张继强说 对中高收入人群 因为消费场景减少 存款属于 被动增加 不敢买理财不敢买房 去股市搏杀又没那个本事
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既有 个城市人均住房面积小于 平 也有 个城市人均 住房建筑面积大于 平 既有 个城市的套户比小于 也有 个城市的套户比大于 所以缺人的地方不缺房子 缺房的地方不缺人 再来聊第二个问题 有多少房子空置 上面说了 大城市比如省会城市 新一线城市 沿海 万亿城市 人口 万以上或千万以上的城市 住房是很紧张的 按理说空置率应该很低才对 而三线以下的城市 大家这几年都有了共识 不厌其烦的一遍遍的去重复 小城市的房子没价值之类的话 几百个地市 用模糊的二元思维去划分 好 或者 不好 不够严谨 是的小城市确实没有前途 但这些年冒出来的所谓大城市 人均居住面积少 不一定就代表空置率低 参考一份贝壳研究院 月 号发的报告 基于从业 年以上 万名经纪人的调研 将 个月以上无人居住的住房 定义为空置住房 并对不同小区的空置户数 小区总户数分别加总 再结合平台的二手房成交统计 国内 个城市的 万个小区 设定空置户数 总户数 也就是所谓的城市住房空置率 空置率低于 需求旺盛 到 之间还算合理 高于 住房供给过剩 有库存的积压风险 调查结果是 个大中城市平均住房空置率是 一线平均 二线 三线 全国只有深圳 北京上海这三个城市低于
我们的人均居住面积达到了 吉 林 辽 宁 惊人的 平米 吉 林 辽 宁 平均每户达到了 平米 吉 林 辽 宁 注意住房总量和居住面积统计 吉 林 辽 宁 涵盖的是城镇所有住房 吉 林 涵盖的是城镇所有住房 蓝白刚在 站发视频的时候 跟大家聊过 中信证券 陈聪的一个报告讲了房屋统计的问题 一直以来 咱们计算 房屋总量的方法都是 以人查房 也就是通过统计问卷 来询问家庭住房借以 推测人均居住面积 但是调查对象又不傻 很多人怕以后会出房产税 从而少报面积 还有各种小产权房 城中村棚户区 有的房东 自己都不知道自己有多少面积 按照他的计算方法 用 以房查房 的方法来测算 全国城镇人均住房面积达到了更高的 平米城镇存量住房达到了 亿平米 这就能回答第一个问题了 房子的总量少说有 多亿平米 不管官方的机构的统计 人均居住面积都在 平米以上 早就够住了 但这些数字带有一定的迷惑性原因是 平均 涉及到财富 住房资源这些数据 最怕的就是平均二字 还是统计年鉴数据 我国城市家庭人均 居住面积是 平米 平均每户 平米 分区域来看 北京人均 平米 上海只有 平米广东最少 人均还不到 平米 任泽平的数据更离谱 在全国 个城市中
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郑州和武汉虽然新区开发的更多 但至少有 多万常住人口撑着 空置率没有那么难看 还有京沪深购房和持有门槛太高 租金也最贵 这些城市大部分的房产买卖 都属于二手房 存量交易 这一类房子大多数都分布在市区 数据来源 贝壳研究院 房龄比较老也不缺租房的年轻人 数据来源 贝壳研究院 恰恰是做调查的中介门店 数据来源 贝壳研究院 分布最密集的区域 数据来源 贝壳研究院 所以空置率显得就比较低 数据来源 贝壳研究院 我觉得这份报告还算靠谱 数据来源 贝壳研究院 毕竟有自己的调查方法 因为住房空置率这东西 根本就没有一个权威的标准和数据 原住建部副部长仇保兴说 部分三四线城市空置率已经达到了 哪怕北京空置率也在 左右 原中财办副主任杨伟民说 从用电量测算 农村房屋空置率 左右 三四线城市为 二线城市平均是 中国房地产报在 年 曾经发过一份 全国 城市住房市场调查报告 认为中国住房空置率整体低于 线城市住房空置率 二线 三四线 关键是怎么去界定空置呢 靠电表水表走动多少 还是靠居委会大妈日夜不停的巡视 年轻人老家有房 北上广只能租房平时没人住 这难道也算空置吗 包括这份 万名中介调查的报告 也有很大的局限性
南昌廊坊 佛山重庆空置率都超过了 不同城市 住房空置率差异的原因出在哪 老龄化购房门槛 房龄炒房都有影响 比如南通老龄人回占比是 空置率是 重庆老龄人口占比 空置率也达到了 年纪越老好多事都看开了 只能靠退休金和储蓄 对大房子好房子没那么强的追求 反过来像深圳这种年轻人多的城市 空置率就比较低 上海虽然说老龄化程度也非常高 但年轻人一直流入 住房还是紧张的 还有炒房的原因 社科院的纬房大数据 北统计了截至 年的房价跌幅 月 廊坊最高房价时点出现在 年 月份 截止到 年 月房价跌幅达到了 北京 几乎腰斩 年 月 比较典型的是由北京睡城之称的燕郊 年燕郊暴涨两倍逼近 万 后来调控收紧跌的一地鸡毛 大量炒房客套牢甚至断供 买了不住又没人接盘 空置率当然高了 南昌之所以排第 主要还是人口流入跟不上 城市扩张的原因 江西本来存在感就不强 七普南昌人口是 万人 进贤县 七普南昌人回是 万人 东湖区 进贤县 跟六普相比增加了 万人 东湖区 进贤县 但总量一直上不去 东湖区 进贤县 南昌这些年新区又开发的太多 东湖区 进贤县 年统计年鉴显示 东湖区 年统计年鉴显示 十年间 南昌市区面积从 平方公里扩大为 平方公里 增长
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万 猛一看真是不少 新 套 新密市 万 伏羲山旅游区 万 如果只看中心城区 新 套 新密市 伏羲山旅游区 万 不看下面的县市 新 套 新密市 万 不看下面的县市 还剩 万多套 选房龄 年以内的还剩 多套 选有集中供暖的小区还剩 套 选 平三室的房子 小三房或者大三房筛一遍之后 武庄 符合条件的挂牌房源只剩 套 万 套 武庄 注意这还没有要求临近地铁 万 套 嵩山 品牌物业 武庄 机 万 套 武庄 外立面容积率这些东西 万 套 武庄 多万常住人回的城市主城区 万 套 武庄 年以内的房龄小三房 万 套 年以内的房龄小三房 带电梯暖气 完全是主流刚需置业的标准 这些条件 过分吗 一点都不过分 想在大城市住上一套正常的房子很难 那结论就是 总量不缺 结构上缺 炒房子的人不缺 住房子的人缺 老房子不缺 好房子缺 最后结合今天聊到的总量 居住面积 空置率房子的差异 跟大家聊聊我对不同生活方式的看法 蓝白始终觉得 房子不重要 圈子工作 家庭才重要 大城市就算人均居住面积少 可空置率高的地方同样一抓一大把 炒房的人是不少 对于好房子的需求也不少 关键是调整自己的预期 第一类如果你刚毕业 手里积蓄不多 父母在老家把工作
市区的中介门店多 新房供应少 肯定没有多少空置的远郊房多人少 房龄 年以内的很多连房本都没有 没有房屋买卖 就没有多少中介参与调查 这些 最容易发生空置的区域又被忽视了 总之空置率这个东西不能太较真 不要天天只盯着老家小城市挑毛病 网上吹嘘的人口高架 地铁规划 日新月异的大城市 也在更高层级的鄙视链里挣扎 再来回答后面的问题 房子盖了这么多 空置也不少 为什么还有那么多人想买房 我们该怎么选择自己的生活方式 这就看大家怎么去理解 房子这个东西了 反正怎么都是住 梯 户也是住几十年的家属院也能住 人车不分流 乱停乱放没人打扫楼道也能住 记得原来跟大家聊过一句话 叫 刚需向下 改善向上 我们当然不缺房子 缺的是那些被欲望推着前进 跟别人攀比的好房子 统计年鉴里有一个视角 电梯 在中国只有 的家庭住房有电梯 像上海东北这些城镇化早 老房子比较多的地区 电梯房比例都比较小 上海电梯房只有 黑龙江 吉林只有 和 辽宁也只有 再举个例子 大家看一个城市的二手房分布 按条件挨个做筛选 拿郑州来说 伏羲山旅游区 万 拿郑州来说 新郑市 新 套 新密市 万 伏羲山旅游区 万 挂牌量是 万多套 新 套 新密市 伏羲山旅游区
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制造业世界工厂的基石 按统计局的数据 年受进出口影响的劳动力总数 达到了 亿人 这还不算服务的进出口 亿人的背后是 亿个家庭 广东山东 江苏浙江 上海福建占中国外贸的比重达到了 所谓 天下财赋半东南 这几个沿海强省 也是支撑中国经济增长的中流砥柱 去年一年 商品房销售额超过了 万亿 销售面积突破了 亿平米 可 上半年 销售额 万亿 降了 销售面积不到 亿平米 降了 百强房企的销售额直接腰斩 眼瞅着房地产一时半会支棱不起来 出口能不能顶得住 对 年的经济走向至关重要 事实证明 没有人能阻挡中国出口的步伐 谁都不能 海关总署发布的数据显示 今年前 个月进出口总值 万亿 增长 重回了两位数的增长 区间只看 月单月的话 按美元计价 月出回 亿美元同比 增长了 市场预期是 进回数据就比较一般了 亿美元同比只增长了 市场预期是 出口出奇的强进回 文弱 贸易顺差夸张的达到了 亿美元 文一次创出了历史新高 同比抗张 达到了 亿美元 这意味着 在美元开启收割模式 全世界都笼罩在衰退潮的环境里 在充满不确定性的 年 出口顶住了巨大的压力 美联储在 月 月 月 月加息了四次 最近连续两次都是 个基点的加息 历史上每一次美元暴力
房子安排的明明白白 女朋友也愿意跟你回去 早晚要回老家的话 租房更好 第二类没有自己的目标 不想回老家也不知道以后在哪里生活 家里也给不了多少支持 那就先提高收入和技能 不要被钱生钱 资产配置 稀缺性这些宏大的词汇所迷惑 真正能稀释通胀的是刚需的收入增速 而不是某处潜力爆棚的房产 第三类如果早就有买房的想法 想在大城市落户生根 那就抓紧时间看房 二手房看几百套 主城区新房全踩一遍有限购的城市 先把社保个税的房票准备好 养成记账和算账的习惯 对一个城市的利率 首付地段 户型开发商库存分布要做好功课 在预算有限的前提下 没有既要又要更要还要的美事 人生就是一个不断做取舍的过程 在大城市挤地铁长见识本领 在小城市天天啤酒烧烤 没有优劣之分 我是蓝白 今天先聊到这咱们下期再见 大家好我是蓝白 出口和房地产 是过去几十年中国经济飞速崛起的 两大法宝 房地产 本质上是把土地作为媒介的 货币化 把城市投资建设的负债 经由开发商手中再转移到居民部门 最终带动上下游的消费 这才有了高楼林立 车水马龙 街道宽阔 园林绿化 学校医院 高铁高速 出口的威力是在劳动力 资本技术的加持下 带动中国的工业全面腾飞 是全球第一大工业国
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中国对东盟的出回也非常强 在 月份产业链条上机电产品 金属制品 塑料橡胶 纺织品 化工产品这些原材料中间品需求暴增 这样的出回形势说明什么 说明就算欧洲和东南亚多么想 甩掉我们 绕开中国还是做不到 拿上面欧洲 东盟最需要的机电产品来说 去年中国机电产品出回 亿美元 同比增长 占外贸出回比重达到了 其中家电 手机计算机 集成电路 电子元件 汽车整车及零配件 机械基础件 电控器材等 类机电产品出回都超过了千亿美元 汽车工程机械 光伏这些高附加值产品全年出回增速 超过了 过去 年 我国技术密集型的机电产品 高新技术产品的出口额分别由 年的 万亿 万亿增长到了 年的 万亿 万亿正是因为有雄厚的产业链基础 在全球产业链转移的背景下 我国与新兴经济体之间 才能形成互补而非竞争的关系 是的东南亚有了服装鞋帽的代加工 组装出回环节的订单 但这样一来 他们就需要大量的原材料和 电子零部件 反过来 这又使中国成了东盟的最大出口国 年越南服装产业链出口中 到 的中间商品都需要从中国进口 生效后 到 月份 我国对 国家进出口 总额达到了 亿美元 像印度马来西亚 泰国新加坡 菲律宾都创造了历史新高 还有韩国
加息的手段 都会迫使其他国家不得不跟着加息 资本外流无法对抗美元升值本币贬值 新兴经济体 万亿美元的外债压力更大 更会重创各国的出口贸易 导致世界经济的衰退 正是这种恶劣的环境下 在 月份的时候 出回增速 创下了 年 月以来的最低点 不管是对欧美日还是电脑 手机集成电路 家具家电都是负增长 当时有不少看淡出口的人认为 东南亚把订单抢了 没有人力优势了 物流太慢了欧美不发钱还加息 会导致订单减少 可谁能想到过了 个月 外贸立马生龙活虎 最重要的原因 还是产业链根本转移不了 今年受俄乌局势的影响 像石油天然气 有色这些大宗商品涨得很区 这就苦了欧洲 遭到了两面夹击 一边是强势美元对应欧元的飞速贬值 另一边是能源价格高涨 国内生产能力严重不足 这就导致 欧洲原先自己内部可以生产的产品 不得不通过进回来满足 所以我们看到 欧洲的贸易逆差在 年迅速扩大 并且成为除美国之外的全球终端需求 提供方 兴证宏观说德国从 年下半年到现在 对东盟和中国 在机械电子产品上的贸易逆差 都出现了明显扩大 而机电的产业链是很长的 东盟在向欧洲出口了更多 机电产品的同时 也意味着 东南亚 需要向中国进回更多的机电产品 所以我们看到
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月的进回只增长了 今年对欧盟 东南亚日本 澳大利亚 印度英国的进回总值全部都在下降 能源和粮食 肥料纸浆的进口量也都在下降 最直观的还是看 数据 这个指标原来跟大家聊过 它其实有 个扩散指数 分别是新订单 生产雇员 供应商配送时间 主要原材料库存 从采购量 原材料库存再到生产量 产成品库存最终形成订单量 是衡量制造业 经济是不是景气非常重要的一个指标 月份的制造业 创出了 年以来的同期 新低有个角度 最近两个月大家看新闻应该会注意到 钢厂贸易商亏的幅度非常大 月份的时候 吨刚的毛利已经亏损到 块左右 上一次出现这样的亏损幅度 还是在 年 拿钢铁生产第一大省的河北来说 河北统计局 月 号的报告说 黑色金属治炼及压延加工企业总计 家亏损企业已经达到了 家 前五个月一共亏损了 亿同比 暴增 河北普阳钢铁说钢厂利润缩水了 以上 月份三分之一的钢铁企业出现亏损 月亏损面继续加大 月基本上全部钢厂都陷入亏损 河北敬业集团发文说 亏到何时还看不到头 何种程度还见不到底 要到 的钢企倒闭 钢铁行业才能进入正常的经营状态 为啥钢厂亏的这么厉害呢 说到底还是没需求 房地产对上下游的影响实在太大了
中韩之间的顺逆差关系正在转换 韩国与中国的贸易从今年 月份开始 终结了此前 年零 个月的顺差 这是从 年 月以来 从来没有出现过的现象 他们自己都想象不到 这几个月 中国对韩国竟然出口了大量的半导体 这意味着 韩国对中国维持了近 年的顺差时代 就此结束 中国进口源于韩国的比例 从 年的高点 已经下降到了 手机化妆品 家电汽车 的市场份额已经萎缩到了 三星的市占率从 降到了去年的 现代和起亚的份额甚至跌破了 今年一季度加起来卖了还不到 万辆 下滑了 不过下半年出回 能不能一直维持这么高的增速 也难说上面提到美联储疯狂加息 全球性的衰退刚刚出现苗头 对一般商品来说 外贸订单反映到出口数据 存在 个月的滞后 时间差有个规律 从历史上看 我们国家的出口强还是不强 跟美国制造业 明显正相关 现在美国的制造业 已经跌到了两年以来的最低点 服务业 已经跌破了荣枯线 可通胀和非农就业数据 还是超乎预期的高 美联储不惜一切代价的持续加息 继续下跌的话 迟早会反映到咱们的出回数据上 不管怎么说 在难熬的 年 强劲的出回稳住了制造业的基本盘 保住了千千万万个家庭的就业 与出口形 成鲜明对比的 真正的问题还是我们的内需 上面提到
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纠结甚至有点 被迫 的降息 这次降息时隔几天才形成文案 时效没有那么快 原因是简单的动作背后 暗含的信息量特别大 以至于需要把当下的经济 地产消费 存贷款货币政策 央行的意图 银行企业 居民的处境全部讲清楚 非常值得跟大家聊聊 月 号 央行做了 亿的 和 亿的逆回购 把 的利率 天 年期 还有逆回购的利率都下调了 分别是 和 期 这是 年年内第三次下调政策利率 上次是 月份 天 年期 天逆回购 年期 月份是专门降的 期 年期 都没有调整政策利率 按惯例 天逆回购 年期 还是要跟大家说这些词都是什么意思 央行是货币的掌控者 想给企业和个人印钱发钱 是需要通过银行手中的 可不是随随便便就能给的 这个时候就用到了各种工具 最重要的两个 个是逆回购 时间短期限一般是 天 天 央行向银行买入债券 手交钱一手交货 到期后再卖给银行 金额越大 短期投放出去的钱就越多 另一个是 中期借贷便利 期限是 个月 个月和一年 以招投标的方式 银行给央行提供债券质押品 央行再把钱贷给银行 很明显一个是购 另一个是贷 个是短期 作用其实都一样 都是央行通过量和价 也就是金额和利率 来控制货币发行的节奏 这些钱不管是买卖还是借贷
有机构说房地产开发建设的年度钢 材需求在 亿吨以上 至少占到了中国钢铁需求的三分之一 今年地产这形势拿地 销售施工竣工全都在下降 不知道啥时候才能看到头 用钢需求当然就下降了 亏损的钢企没办法 只能一个接一个的停工减产检修 高炉还有上游的焦化企业 开工率都非常低 月又是高温和生产淡季 又没有需求 这些上游的高耗能企业生产提不起来 看起来就比较差 连带着进口数据也变差了 所以刺激消费扩大内需需要更多手段 我们已经看到 排量及以下的乘用车购置税减免 在保交楼的要求下 房地产竣工面积增长 才会支撑上游的钢材 下游家电家具建材的需求 还有各地都在搞的消费节 夜市经济发消费券 还有银行的消费贷和经营贷 利率一直在降 努力把钱贷给有需要的企业 还有今年发行了 万亿的专项债 超过 万个项目 做强大基建 下游的中小企业才会有更多的订单 出口顶住了半边天 剩下的就是怎么提振内需的问题 这就是 下半年经济的重要脉络 基建减税放松 房地产继续降存款和贷款利率 想办法刺激消费的政策会越来越多 那句话怎么说来着 工具箱理论上是有无限弹药的 人不痊愈 药不会停 我是蓝白 今天先聊到这咱们下期再见 大家好我是蓝白 我们看到了一次意外
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但我能肯定 的接盘侠们 心回已经被扎的痛不欲生 提前还贷潮可能会继续蔓延 关于政策利率 货币传导机制对房贷利率的影响 其实挺简单的一个事 绕了半天 我只是想说的更清楚一些 为什么说很意外呢 前段时间大家看央行的表态 在二季度的货币政策执行报告里 专门说了坚持不搞大水 漫灌不超发货币 还提到了通胀压力 已经做好有些月份 突破 的准备了 前脚刚说完 扭头就放大招 把大家整的很意外 原因是什么呢 市场里的钱越来越多 对我们有什么影响呢 有三个角度 第一 时间点很有意思 去年底 开了经济工作会议 定调了 是稳增长大年 还说政策要主动作为 然后一月份就降了逆回购和 的利率 今年 月份也是开了高层会议 其中提到力争实现最好结果 然后 月份也降了政策利率 央行还是非常听指挥的 大的基调定下来马上就落地 第二个角度 月的金融数据 月的金融数据是 月 号出的 直没跟大家聊 是觉得该说的已经说的够详细了 都说我是焦虑 如果各位看了心情不好 我就很惭愧 反正数据确实不太好看 每个月的金融数据其实分两块 一块是经济对钱的需求 也就是全社会的融资规模 另一块是货币的供给量 包括广义货币 和狭义货币 社融多了
到银行手里之后怎么办呢 不同银行手里钱多钱少也是不同的 银行们也会在同行之间进行短期的 拆借央行给的钱足够便宜 那银行之间借的钱也会便宜 这就又形成了 市场利率 一般我们看 最终这些钱都是要贷给 企业和个人去赚息差的 这个时候就涉及到 报价了 也就是平时大家接触到的各种贷款 生活开支的消费贷 企业的经营贷 个人买房的按揭贷 利率高低就看 了 大家发现了没有 这是一个货币从央行流向银行 再流向个人的链条 逆回购和 的利率 决定了银行间市场利率 影响了银行手中的资金成本 最终决定了 利率 银行再通过加减基点 最后也就形成了大家的房贷利率 所以这次政策利率调降了 等到 号公布 的时候也会跟着调降 那房贷利率会跟着下降 又分一年期和五年期 现在一年期 是 五年期以上 是 今年还有一个特殊情况 首套房贷利率可以突破五年期 下限 银行上赶着审批房贷 很多城市都能执行 的利率了 要知道年初的时候 我敢说 绝大部分城市还是 以上的利率 这才半年不到就降到 了 按这样飞流直下的形势 这次 年期 很有可能降幅更太 会达到 或者 已经无限接近 了 万商贷 年等额本息 半年时间月供少了 多块 能不能吸引买房的人我不知道
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社会上根本不缺钱 银行手里也根本不缺钱 企业和个人都在存钱 货币大把大把的涌出来 就是不想贷 企业和居民为啥不想贷 其实看俩指标就行 企业就看 居民就看房地产的销售 月疫情又开始散发 李奇霖的报告里提到了一个数据 生产经营活动预期指数 环比下降了 个百分点 还有高炉和水泥的开工率也都在下降 做生意是要看经营预期的 这种散发的阵势 今年不断的 打地鼠 游戏 当然会谨慎扩产 地产就不用说了 现在市面上 都是期房 当大家连房子能不能交付 这种最起码的信任都已经没有了 买房就是跟自己过不去 一个是信心 一个是预期 大家再看一下时间 月 号出的 月金融数据 紧跟着 号就降政策利率 央行的行动堪称光速 这里还有一个非常 非常非常有趣的地方 也是这一次降息最值得讲的地方 和 的利率降了 说降就降不含糊 但是 的操作量是 个亿 要知道 月份的 可是有 亿要到期 还记得上面跟大家说的吗 是央行借给银行的钱 有期限有数量有价格 是主要的印钞方式 到期之后央行是不是续作 续作多少决定了基础货币的供给量 这就很奇怪了 如果说降息代表了央行想印钞的意愿 那 也应该加足马力 把 亿全部续作或者超量续作 不应该缩量续作还减少了 个亿
说明全社会都有强烈的借钱欲望 想扩张想扩大经营 愿意负债 货币多了 那说明印出来的钱也多了 分析这个金融数据其实也不难 先看总量再看结构 经济大概是个啥情况心里就有数了 今天我们重点聊社融 社融有哪些分项呢 信贷企业债 政府债表外 项 还有股票融资 这几项基本把这个社会上 全部的借钱渠道都包括了 大家看 有贷款 有债券有公司上市的融资 有地方政府发债的融资 还有信托 还没贴现的银行汇票之类 杂七杂八的钱 月份新增社融 亿同比 减少了 亿 信贷新增 亿 少了 亿 企业债券只增加了 亿 少了 亿 这说明什么呢 贷款变少了 企业发债也变少了 为什么贷款减少这么多 我们要继续看信贷的分项 信贷的分项有 个 企业 居民票据还有非银 重点我们只看两个 居民和企业 居民短贷少了 亿 中长贷少了 亿 企业短贷少了 亿 中长贷少了 亿 答案出来了 愿意贷款的企业和居民 少了 多个亿 这是大头 更奇怪的还在后面 的余额达到了 万亿同比 增长 的余额 万亿同比 增长 不管是 还是 不管是企业的活期存款 还是居民的活期和定期存款 不管是环比还是同比的增速 全都在上升 飙升这个词来形容 我们甚至可以用 这只能说明一个事实
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除了硬塞给银行之外 不会起到任何积极的作用 可上面说了 企业缺预期 居民缺信心 货币工具不动又不行 这个时候 折中的办法 或者说有一点无奈甚至被迫的办法就是 第一 降政策利率 缩小与市场利率的偏离空间 第二缩量收水 减少银行手里的流动性 这个办法很高明 银行手里的钱少了 同行之间借钱变贵了 央行借钱变便宜了 避免银行之间资金空转 树立了货币传导机制的权威性 另一方面呢 下降 存款与贷款利率也会跟着降 下降 还能保证银行赚息差的空间 下降 存钱的利息少了 下降 刺激大家把手里的存款花出去 贷款的利息更少了 下降 下降 提振大家做生意和买房的意愿 当然货币工具毕竟不是万能的 下降 下降 货币政策已经做了该做的事情 下降 而且做的非常漂亮 总计 下降 非常合理 在货币政策做完之后 剩下的又是什么 是给依旧存活的房企更多的融资 更大规模的 和困基金入场 让更多的期房复工交付 更低的房贷利率 是大货车更顺畅的穿梭在高速公路 更多的影院酒店商场 名山大川人头攒动 是更多的水泥沥青挖掘机生产线开工 更多的工厂机器轰鸣 货币不是万能的 但货币政策取向却代表了 未来社会所有领域的趋势变化 过去几十年的历史告诉我们
一边是果断的降政策利率 引导房贷利率继续下降 另一边是缩量收水 不给银行提供过多的钱 这看起来太矛盾了 这就是货币研究最美妙的地方 央行能不知道制造业缺的是预期 房地产缺的是信心吗 当然知道 而且 定比你我这样对着一大堆数据 来回解读的 知道的更详尽 更深刻关键问题是 怎么做 这就是我们要聊的第 个角度 央行要确保 印钞 机制的权威性换句话说 市场利率不能偏离政策利率 不能出现倒挂 否则就会造成货币工具的失效 这是一个很严肃的问题 和 的数据已经充分表明 市场里一点都不缺钱 所以没有必要再等量或者超量续作 没有必要给银行更多的钱了 正因为每家银行手里的钱太多 又贷不出去 就产生了一个奇异的现象 银行间拆借市场的利率 远比政策利率要低 在降息之前 处于 的水平 距离 的 天期逆回购利率 相差了 个 同业存单接近 的水平 和 的 利率相差 个 这意味着 家银行从市场上融资的成本 要远远低于从央行那里拿钱的成本 那么好换做你是银行 如果能以 的利率借到钱 何必又以 以上的利率 从央行那里借钱呢 能借到比常规货币工具更便宜的钱 就意味着 银行之间会有更多的资金套利 更多的资金空转 这个时候 就算 的操作量再大
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让停工这件事变得没有那么糟糕 但是其他烂尾楼业主们 没法发出自己的声音 广发证券估计 目前违约房企 停工面积平均占比 左右 违约房企占行业总产能比例 差不多达到了 往高里估算行业停工面积 差不多是行业施工面积 亿平米的 左右总量差不多达到了 亿平米 如何处置这些停工楼盘 是 年的艰巨任务 地方上在努力 央行发了一个又一个的通知 经困基金 都入场了可效果依 旧不明显 这个时候需要更高层级 威力更大的部门介入 今天的视频 我们从两个消息来展开尝试 解读 下半年房地产市场的宏观调控思路 还有房地产回暖的时间点 哪些开发商会活下来 盘活停工楼盘的步骤 月 日央视报道住建部 财政部人民银行有关部门出台措施 益 维护社会稳定大局 完善政策工具箱 有关部门强调 保交楼 持法治化 市场化原则 压实企业自救 益 维护社会 通过政策性银行专项借款的方式 有关部 压实企业自救 益 维护社会稳定大局 支持已售 有关部门强调 保交楼 稳民生 思想 坚持法治化 市场化原则 压实企业自救 益 维护社会稳 逾期难交付住宅项目建设交付 有关部门强 原则 压实企业自救 益 维护社会稳定大 整个报道还不到 个字 有关部门强调 场化原则
请相信这样的趋势 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 麻烦还能坚持看到这里的朋友 给个三连 谢谢大家 大家好我是蓝白 月份的 年期 果然降了 这是一次专门给房地产准备的降息 因为现在不少城市都不再执行加点了 首套房还能突破 年期 下限 这意味着 房贷利率 已经来到了 的水平 只用了半年时间 房贷利率梦回 年 我到现在都觉得有点不可思议 但问题是 现在楼市的症结并非是利率的高与低 我还记得一对郑州小夫妻的故事 他们经历了 年的异地恋 去年刚办了婚礼 然后在 月份买了一套 平的小三房 首付 万 贷款 万 年还清 每月房贷 块钱 的利率站到了山岗上 两个人加起来月薪不到 预产期是今年 月份 房租每个月 自从买了房子 他们几乎每个月都要去一趟工地 看看房子盖到了第几层 月份这家巨型开发商宣布债务违约 他们买在了 层 房子在 层停工 送了来 整栋楼有 层 去年 这对小夫妻发出来的第一个视频 里面说 从此万家灯火 终有一盏只为我而亮 很不幸他们在被房贷压垮的同时 还要接受孩子出生之后继续租房 倾注全家心血的房子可能烂尾的事实 他们又很幸运 大量网友的声援和关注 巨大流量带来的变现机会 另类网红身份的蜕变
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的选择题 而是时间早晚的问题 之前网传的版本有两个第一 设立房地产基金计划第二 出台 关于发行棚改专项债的全国性政策 很明显这两个方案 都跟最终的落地方案有出入 最大的不同 这次落地的方案 是正儿八经的国家队出手 不用专项债的方式 也不用经困基金的方式 而是直接给专项借款 出手的规格更高 方式更直接 规模也可能更大 足以看出国家对保交楼的决心 封闭运行 专款专用 就意味着这笔钱也会有 极其严格的监管 强调了 专款撬动银行贷款跟进 这说明 盘活烂尾楼光靠这笔钱还不行 举个例子之前郑州的地产纤困基金 专项基金对子基金的出资 比例不超过 子基金 对项自的自有资金出资比例不超过 这笔钱进到项目公司只能用于施工 如果还有可售货值 银行再给开发贷 项目完工后 销售这块能补上来 就可以实现经困基金的退出 国开行的专项借款也是一个道理 只要是贷款 就不可能存在 肉包子打狗有去无回 哪怕像以前的棚改 也有个链条 央行 国开行 地方拆迁安置 再通过卖地收入偿还贷款 专款进到项目充当杠杆的作用 撬动更多的银行贷款进入 销售回暖 有新的购房者接盘 房子交付把贷款还上 才能实现良性循环 所以这里存在两个关键的问题 第一
压实企业自救 益 维护社会稳定大局 有几个重点 有关部门强调 保交楼 稳民生 坚持法治化 市场化原则 压实企业自救 益 维护社会稳定大局 第一房企是责任主体 有关部门强调 保交 化 市场化原则 压实企业自救 第一房企是责任主体 地方上有属地责任 多方都在努力保交楼 但还是存在资金缺口 第二 此次专项借款精准聚焦保交楼稳民生 严格限定用于已售 逾期难交付的住宅项目建设交付 实行封闭运行 专款专用 第三通过专项借款撬动银行贷款跟进 支持已售 逾期难交付住宅项目的建设交付 第四对逾期难交付背后 存在的违法违规问题 依法依规严肃查处 对项目原有预售资金被挪用的 追究有关机构和人员责任 这意味着 万众瞩目的保交楼方案终于落地 持续了 年多的楼市寒冬 等来了终极大招 其他细节并没有披露 规模有多大有没有先期试点 是不是类似于棚改 那样 由国开行提供质押 央行放款给 国开行再贷给地方 但有几个关键词要注意 如完善政策工具箱 正像蓝白 之前反复跟大家说的人不痊愈 药不会停 只要房地产没有复苏 就会有持续不断的力度 越来越大的各种形式 创新的招数使出来 直到见效为止 从这个角度来说 救楼市修复信心 并不是 能 或者 不能
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境失 美元债展期 第二已经卖完的房子 开发商没钱躺平 监管资金也被挪用了 施工方也不垫资了 信托也撤了 银行也抽贷了 没有油水的项目怎么实现交房呢 坦白说这一类烂尾楼最难处理 市面上我们见到的十年八年 都没办法复工的烂尾楼 大多属于这种 这两个问题只有一个办法 追偿 专项借款的救助对象是已售 逾期难交付住宅项目 也就是已经取得了预售证 过了交房时间烂尾的项目 请注意报道里有句话 严惩逾期难交付的违法违规问题 追究违规挪用预售资金的责任 正好合肥前两天开了房地产的调度会 其中也明确提到了 对查实存在有故意 躺平等行为的 严格依法依规处置 这是首个地方政府 对开发商故意躺平行为的警告 房子卖了 公司大笔分红了 把预售监管资金掏空了 钱也不知道去向公司倒下了 老板游艇会所样样不缺 子女财产全都转移到海外 房子烂尾的后果 却要全社会承受 世界上哪有这样的美事 这些人捅 了这么大的窟窿出来不会就这么算了 举个例子 村镇银行已经累计垫付了 亿 月 号 又开始了单人金额 万 万的垫付 如此大规模的垫付 封新东方 并金额 封新东 资金来源都来自查封 金额 封新东方林 扣押和冻结的资产 合并金额 道理还是一个道理
专项资金似乎是更有利于那些 世茂 专项资金似乎是更有利于那些 世茂 年 月 日到期 摆烂的房企 的美 元债违约 美元债违约 恒大 恒大 未回售部 境内债二次展期 宝龙 宝龙 展期 年 付剩余 境内债展期 富力 境外子公司怡略有限 包展期 年 美元债展期 世 债违约 本来需要集团和项目公司想 二次展期 债展期 债展期 世茂 年 月 日到期 方设法凑钱 美元债违约 恒大 恒大 未回售部 境内债二次展期 宝龙 宝龙 展期 年 付剩余 境内债展期 富力 境外子公司怡略有限 包展期 年 美元债展期 世茂 美元债违约 恒大 结果有了新的钱进来 境内债二次展期 宝龙 境内债展期 富力 美元债展期 世茂 年 月 日到期 规模 美 责违约 美元债违约 恒大 恒大 未回售部 啥都不用管 境内债二次展期 宝龙 宝龙 展期 年 付剩余 境内债展期 富力 境外子公司怡略有限 包展期 年 美元债展期 世茂 美元债违约 恒 这对那些还在坚持不躺平 内债二次展期 宝 境内债展期 富大 美元债展期 债违约 坚持还债的民企开发商来说 次展期 责展期 债展期 世茂 美元债违约 恒大 是不是不太公平呢 境内债二次展期 宝龙 境内债展期 富力
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北京国有资本运营管理 有限公司 中银投资资产管理有 举个例子 老王想借银行的钱 但信用不够银行不借 哪怕把流水房子都拿出来抵押 银行能借的钱也是毛毛雨 老刘很有威望 这个时候站出来打包票给老王担保 钱还不上找他 可私下里 老刘也担心万一老王真还不上怎么办 没关系老王承诺 银行借了多少钱 就把价值多少的资产抵押给老剂 这个发债方式算是一种有益的尝试 也是更高层级部门的资金支持 重点在于 名单里的 家公司是大浪淘沙 硕果仅存的民企开发商 在现在这个民企开发商几乎 全军覆没的时间点 似乎有了 御赐皇马褂 的身份 活下去的概率就更高了 个是保交楼的资金支持方案 另一个是给依旧存活的 财务优质的民企发债支持 几乎同时落地 从来不存在什么巧合 包括调降政策利率 年期 的非对称降息 月下旬密集的救楼市手段 预示了下个阶段调控的两个思路 第一 对那些已经爆雷的房企专款专用 封闭管理支持项目复工 业主一定要收到房 这是底线 保房不保企 第二对那些还在正常经营 股债价格大幅波动的优质民企 既保房也保企 避免风险进一步蔓延 在保交楼的终极方案之前 金融部门 地方政府已经做了非常多的工作 华创宏观张瑜总结了 个路径
专项借款的目标很明确 就是为了盘活项目 一切以复工为前提 唯有复工交楼才能提升购房者的信心 销售才能恢复卖地 收入才能回暖 当然万事开头难 如果药效还不够好 会祭出更多的手段 总之就一句话 不要担心 房子一定会交付 与保交楼方案同一天落地的 还有一个关于房企的消息财新的报道 月 号中国银行间市场交易商协会 再次召集多家民营房企召开座谈会 探讨通过中债信用增进 公司增信支持的方式 支持民营房企发债融资 首批 家公司名单是 龙湖 国石油天然气 中国中化股份有限 首批 家公司名单是 宠湖 公司 北京国有 银投资资产管理有 国石油天然气集团有限公司 国网英大国际控股集团有限公司 中国中化股份有限 公司 北京国有资本运营管理有限公司 首钢集团有限公司 中银投资资产管理有 国石油天然 国中化股份有限 中债增信 算是央行的孙公司 公司 北京国 投资资产管理有 国石油天然气集团有限公司 有限公司 中国中化股份有限 限公司 中银投资资产管理有 没份有限 公司 土 产管理有 国石油天 化股份有限 同时房企需要用资产提供反担保 公司 北 资产管理有 国石油天然气集团有限公司 团有限公司 中国中化股份有限 充当抵押物 公司
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申万宏观的数据 月商品房销售面积跌了 销售额跌了 在去年非常低的基数下 新开工面积同比跌幅达到了 住宅竣工当月同比跌了 三年平均增速跌了 去年 月份 是全国楼市急速下滑的转折点 本来数据就不好 同比去年超低的基数 今年 月的销售 施工竣工又下滑这么大 只能说明购房者并没有因为低首付 低利率 地方和金融部门努力的保交房所 感化 对期房交付的严重不信任 已经达到了顶峰 买房的信心塌陷之后 靠地方上的努力 靠部分金融机构的驰援 限于规格力度时间修复起来非常慢 这次以政策性银行专项借款作为契机 配合越降越低的房贷利率 遍地开花的限购限贷放松 下半年一二线强市的主城区 成交量会慢慢的恢复 穿越周期的央国企活下来的优质民企 他们会瓜分楼市规模萎缩后的残羹 至于能不能买房 在哪里买房 选择在哪里生活 买什么样的房子 月 号和 月 号的两个视频里 已经跟大家聊过 就不再重复了 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 多天没更 我自己都觉得生疏了 今天呢 我想从一个平时大家容易 忽视的角度出发 聊聊下半年 想保住我们的工作 需要用哪些手段 哪些地方 会借此机会 成为中国经济的顶梁柱 我们想搞清楚
是建立一对一帮扶机制 逐个解决问题项目 月中旬至今 陕西 逐个解决问题项目 月中旬至今 保量和确保安全 已经有河南郑州 收策 要求对在建项目在保质保量和确保安全 陕西 咸阳 力争按期交房 洛阳平顶山 帮扶政策 要求对在建项目在保质保量和确保安全 陕西 咸阳 工进度 力争按期交房 陕西 咸阳 驻马店陕西咸阳 要求对在建项目在保质保量和确保安全 力争按期交房 山东济南 陕西 咸阳 帮扶政策 要求对在建项目在保质保量和确保安全 快施工进度 力争按期交房 陕西 咸阳 四川绵阳等 多个城市 在建项目在保质保量和确保安全 交房 出台了对房企一楼一策一专班 的政策 第三设立地产稳定基金 比如上面跟大家提到的典型案例 郑州规模 亿的地产纤困基金 由郑州财政局实控的中心基金 设立 亿的母基金 母基金在和项目所在区的城投央国企 施工企业 资管公司 银行共同成立子基金 按照一个项目一个子基金的方式 盘活项目 基金投向上是 到 个月内净资产 较高未来销售收入 能够覆盖项目投资的项目 三是推进 交房即交证 月中旬到现在 河北湖南衡阳 河南云南大理州先后发文 推广 交房即交证 这些措施显然还不够 房地产市场下行的趋势依然没有改变
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这个时候就需要换药打点滴了 所以 我们可以把这场会 视为下半年经济的路线图 细看这些内容 一城一策的房地产信贷政策 可能预示了部分城市会出现 更低的首付 其实没什么好聊的 房地产成交只要上不来 类似的政策会越来越多 利率突破 也不是没有可能 有一条我觉得挺重要的 用好逾 亿专项债地方结存限额 月底之前发行完毕 这里要解释两个概念 专项债 结存限额 咱们简单点说 每个省份 想搞建设 手里得先有钱 钱从哪里来呢 是靠收税 二是靠卖地 可是因为分税制 地方上的财权和事权是不匹配的 又要马儿跑 又不让马儿吃草 靠手里这点钱 是不够的 这个时候 就得发债券 举债创收 搞活经济 在 年以前 很多地方为了搞建设 成立了融资平台公司 本金 承诺固定回报或保障最低收益的 通过签订阴阳合同 会资本合作规 成立了融资平台公司 页目融资提供各种形式的担 的实施意见 兜底项目投资建设运营风险 本金 会 不管啥项目 能不能收回成本 共各种形式的担 的 资建设运营风险 本金 承诺固定回报或保障最低收益的 通过签订阴阳合同 都给这些城投公司借钱提供担保 种形式的担 设运营风险 会资本合作规范发展 本金 承诺固定回报或保障最低收益的
外面正在发生什么事情 更认真的看这个世界 哪怕有一丁点的启发 也算有收获 至于个体 在时代洪流面前 能不能嗅到什么机会 能不能趋利避害 指望一个像完成作业一样的 分钟视频 是很难做到的 月 号的 上 又发了稳经济 项接续政策 其中包括 增加 亿以上政策性开发性 金融工具额度 用好 多亿元专项债结存限额 允许地方 一城一策 运用信贷等政策 合理支持刚性和改善性住房需求 决定向地方派出稳住经济大盘 督导工作组 为什么要重视这些政策呢 因为今年太特殊了 大家应该还有印象 月份的时候 也有一场稳住经济大盘的会 当时提出了 项政策 优化复工达产 当时提出了 项政策 保障货运通畅 理限高等规定和 比如退税规模增加 亿 见定和 优化 取消低风险地区的通行限制 保障 等规定和 优化复工达产政 乘用车减税 亿 保障货运通畅 合理限高等规定和 优化复工达产 支持刚需和改善买房 保障货运通畅 理限高等规定和 然后我们就看到 月份的房地产销售 汽车销量 工业增加值 社会消费品零售总额 全都开始复苏 月份 除了出口外贸坚挺之外 各种指标 厂又开始往下走 这就跟小孩发烧一样 月份的时候发高烧 先来一波退烧药 好转之后 月和 月又反复
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更偏向民生补贴这一类无偿的 公益性质 主要靠税收偿还 最近几年 因为要严控地方的债务率 对地方财政的赤字要求很严 所以 一般债的额度肯定就被压缩了 那相应的 专项债的发行自然就会加速 尤其是 年以后 专项债发行规模占比 远远超出了一般债 今年 更是创出了超过 占比的历史纪录 农田水利 农田水利 支持中小银行 公路铁路 支持中小银行 产业园 城市管网更新 行 基建和数据中心 中小银行 保障房 干啥的都有 银行 专项债发出去之后 小银行 银行买了债券 持中小银行 这些钱转换为政府存款 行 用来作为基建项目的资本金 要想启动 完成项目 参与建设的上下游公司 也得从银行贷款 作为专项债的 配套资金 那企业的贷款额度 自然就上来了 然后 这些项目 就可以用来创造就业岗位 拉动投资 总之 以后大家看到专项债这三个字 就知道 这是地方上为子搞建设 最重要的融资手段 可以看作是 大基建 的代名词 只要是债 总得有个额度限制 不能无限发 否则还不上的话窟窿就大了 财政部的数据 年 全国地方债限额是 万亿 其中 一般债的限额是 万亿 专项债限额是 万亿 再来算兰笔账 截止到 月份 全国地方一般债的余额是 万亿 专项债余额是
通过签订阴阳合同 财政 这样一来 方出资代表为项目融资提供各种形式的担 的实施意见 由政府实际兜底项目投资建设运营风险 会资 这些债到底是属于地方上的 提供各种形式的担 的实方 投资建设运营风险 本金 承诺固定回报或保障最低收益的 通过签订阴阳合同 会资本 还是属于平台公司的呢 融资提供各种形式的担 的实施意 底项目投资建设运营风险 金 承诺固定回报或保障量低收益的 通过签订阴阳合同 债务这种东西 一旦变成糊涂账 种形式的担 不款承 设运营风险 债务这种东西 一旦变成糊涂账 后果是难以想象的 城投虽然跟地方有千丝万缕的联系 但他毕竟是公司 万一哪天还不起债了 难道我们的水电气暖 都断了不成 所以 从 年开始 明确规定 地方政府债券是地方上唯一的融资渠道 把地方债和城投债切割 多的就不讲了 其实后面还有很多故事 反正 年以后 自从允许省级发债 地方债就开始井喷 地方债里 又分为专项债和一般债 顾名思义 专项债的投向 是特定项目 比如高速公路 地铁 产业园区这些 后期靠项目的收益偿还 要是项目建成后的收入不够 那就靠政府性基金收入 也就是卖地收入来还债 般债呢 是用来弥补一般公共预算的赤字
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有条件的省份 要力争完成目标 月 号经济形势座谈会画 提出 东南沿海 省市要继续 挑起国家发展 稳经济的大梁 发挥保障国家财力的主力作用 两个月内 点名了三次 第一次 是东南五省市 广东 江苏 浙江 上海 福建 第三次 没有提及具体的名单 第三次 是广东 江苏 山东 浙江 河南和四川 加起来就是 粤苏鲁浙 豫川闽沪 总共是七省一市 官方数据 这些地方 对中央财政净 上缴中贡献超过六成 市场主体数量占全国四成以上 贡献了 以上的就业 在这七省一市 任务艰巨 能不能完成目标 也难说 所以需要我们继续拆解 华安证券 有一份报告 梳理了下半年区域经济达标的全景 一看基数 三看目标 三看专项债的余额 四看新项目的申报 拿专项债的余额来说 一线城市里 北京 上海 年年底 剩余专项债 限额分别是 亿 亿 第二梯队是沿海省份和内陆经济大省 江苏 福建 山东 广东 存量空间分别是 亿 河南 氵 河北 四川 存量空间超过了 亿 他们剩下的发债额度 肯定是够的 还有目标 截止到 月 号 已经有 个省市对全年目标做了表态 根据表态的积极程度 对地方的意愿进行分档 第一档 是 咬定目标 奋力实现 包括江苏 山东 福建 湖北 个省市
万亿 这么来算 专项债 距离限额还有 万亿 这里就有点奇怪了 为什么离限额还有 万多亿 这次说的却是 用 足 亿的限额 呢 说到底 还是区域之间的底子不均衡 粤开罗志恒举了个例子 年北京 上海 江苏 山东 福建 浙江六个省市 剩余限额合计达到了 亿 占地方政府全部剩余额度的 每个地方税收和卖地收入不一样 能储备多少基建项目 额度剩多少 还债的能力 当然也不一样 如果把限额全都用了 那么像中西部 东北 些财力弱的省份 就可能出现还不上债的风险 还有一点 今年房地产啥样大家都清楚 卖不出去地的城市有不少 用足 亿的限额 不算少了 不管怎么说 这是国家做强基建的坚定态度 专项债怎么分 哪些省能分到更多的项目 不同底子的省份 贡献度有多大 是判断下半年 经济走向的一个重要角度 所以 接下来的问题是 这么多省份 哪些地方会瓜分这些专项债的余额 或者说 下半年中国经济的 顶梁柱 都是谁 我们从 最近关注度非常高的一个热词聊起 遇到收成不好的年景 家里有困难 能干的孩子们 就得多出点力 这是不是天经地义呢 所以 今年有一个词 被反复提及 就四个字 经济大省 我们将一下时间线 月 号要求 经济大省要勇挑大梁 月 号 提出
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山东是 象群模式 城市分布相对均衡一些 国有企业占比大 重工业企业数量多 制造业占比 远高于全国平均水平的 河南是我国重要的粮食 能源和原料工业基地 加上中国之中的区位 发达的交通体系 支柱产业自然是农林牧渔和批发零售 郑州前几年崛起很快 加速了对省内其他城市的虹吸 我们做个总结 用足专项债额度 说明刺激基建的空间 远远没有到头 下半年的顶梁柱 有 省 市 广东 江苏 山东 浙江 河南 四川 福建和上海 从项目储备 目标 额度来看 福建 山东 河南达标的希望最大 还有两个细节 第 经济日报 已经在头版连续发 了 篇文章 只聊一个话题 这些省份是怎么 挑大梁 的 第二 月份已经开展了两轮督查行动 带队级别非常高 历史上 每次督查过后 民间投资都能快速增长 国盛宏观熊园列出了 组数据 月份 发改累计审核固定资产项目投资额 超过了一万亿 是去年同期的 倍以上 上半年 五大建筑央企 中国建筑 中国中铁 中国电建 新签基建类合同金额达到了 万亿 同比增速 远高于基建增速 月沥青的开工率 从 月份的 上升到了 水泥发运率上升到了 这些密密麻麻的政策 整齐划一的动向 任何人 都能嗅到非同寻常的味道 我是蓝白
第三档 是 确保实现 包括河南 河北 四川 个省市 第三档 是 实现最好结果 包括吉林 浙江 广东 大多是上半年受疫情冲击重 自己也明白达标难度比较大 这是一个很有意思的角度 全年 经济目标的描述语言 是非常严谨的 当然会有 话外音 比如 存在困难 不会说实现不了 而是用 实现最好结果 来代替 已经过了大半年 既然敢说出咬定目标 那大概率已经有谱了 然后再看新的专 项债项目储备 福建 河南湖北 上海 浙江 湖南广东项目储备丰富 河北北京 江苏 安徽项目储备比较匮之 报告的结论是 经济大省中 福建 山东 河南最有希望达标 后面的几个省市 要么是有项目 没额度 要么是有额度 没项目 要么是表态没有底气 浙江 氵 湖南缺的是专项债存量额度 江苏 四川缺的是项目 像上海 吉林 海南 湖北 天津 达标难度非常大 那接下来 我们继续分析 既然福建 山东 河南成了 全年 全村的希望 他们靠什么来实现呢 这就要聊到 不同省份的优劣势了 从各省的投入产出表来看 福建的支柱是交运仓储 服装鞋帽 房地产 年人均 达到了 万元 全国排第四 当然还有像宁德时代 片仔廣 厦门钨业 三钢闽光 涵盖了电器机械 医药制造 金属冶炼加工
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只用了半年时间 房贷利率就降到了 年前的水平 过去 年 年 年前买房的人 全都成了大冤种 央妈恨不能揪着耳朵 大声吼着 向整个市场来宣告 房地产还是那个能给家里赚钱的亲大哥 与此同时 大洋彼岸 开了一个一年一次的全 球央行年会 参会的有 个人 有全世界主要国家的央行行长 财政部长 学者机构 总之 全是大佬 美联储的老大 只下了 分钟的狠话 就震动了全球 美股当天市值就蒸发了近两万亿美元 比如 尽管消费者和企业 将感受到经济上的痛苦 但将通胀率恢复到 的目标 是美联储的首要任务 历史纪录强烈警告 不要过早的放松政策 未来的加息路径 会更加鹰派 月很可能加息 本轮加息的 终点 利率 可能会高于 总之就是 只要大通胀不结束 美联储绝不收手 美联储说的历史记录 是上世纪 年代 在 世纪 年代的美国 经历了低通胀 高增长的黄金时代之后 没有新的技术革命出现 国家竞争力和企业活力下降 凯恩斯主义逐步失效 而石油危机引 爆了大滞胀 工资和物价呈现螺旋式的上升 生活成本提升 工人要求提高工资 物价继续上升 强化通胀预期 缺油 缺电 物价飞涨 大家都开不起大排量肌肉车 工会过于强大 企业只能把高昂的成本 转移到消费者身上
今天先聊到这 咱们下期再见 月 号央行宣布从 月 号起 下调金融机构外汇存款准备金率 两个百分点 从现在的 下调到 这是央行今年第二次 下调外汇存款准备金率 什么叫外汇存款准备金 其实跟人民币的存款准备金 本质上是一样的 都是银行收到存款之后 上缴给央行的一部分钱 央行通过调高 调低准备金率 决定是否给银行 给市场释放更多的外汇 也就是说 准备金率的高与低 是汇率的一种干预工具 视频的后半部分会有详细的解释 为什么央行这个时候选择干预汇率 动用这个手段意味着什么 大家好 我是蓝白 选人民币 还是选房子 我们似乎又碰到了一个经典的老问题 但这一期 我想表达的是 这个问题 根本就不是个问题 我们先从不同国家 面临的不同 处境说起 然后 再聊到汇率和房价的真实关系 到底是怎么样的 这一期内容 涉及到货币政策 出口 汇率 楼市之间的关联 可能语速会有点快 这个习惯 我也特别想改 可一时半会还是改不掉 先厚着脸皮求个三连 前段时间 中美两大经济体 分别发生了两件大事 央行意外的祭出了降息工具 我们的 年期 直接下调了 一年期只降 因为 年期 挂钩的是房贷利率 下调这么多 不少城市已经能执行 的房贷利率
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为了刺激房子的销售 宁可冒着汇率贬值的风险 我们似乎又回到了两难选择 也就是开头提到的 老生常谈的 保地产 还是 保汇率 说了这么多 下面才是今天要聊的重点 这真的代表了央行的想法吗 房地产和汇率的拉锯极限 在哪里 如果这种拉锯的局势持续下去 对普通人的影响有多大呢 首先 房价和汇率 完全不是网上渲染的 对立的 鱼和熊掌一般的矛盾体 如果只从理论上来看 房价和汇率应该是反方向变动的 人民币贵了 进口东西便宜了 原来一万一平的房子 九千就能买到 人民币变便宜了 出口东西也变便宜了 一万一平的房子 需要花一万一才能买到 但这个假设 在真实世界里 几乎很难应验 原因是 我们的国家房子值不值钱 跟政策 人回结构 城市化的关系更大 否则 怎么能解释 年汇改之前 汇率和房价一块涨 年棚改房价暴涨 汇率变动的幅度反倒不大 更没有办法解释 我们的货币 之前很 长的一段 时间 对外升值 对内贬值的独特现象 其实早在 年三季度货政报告里 回答过这个问题 第一 弃房价 保汇率 的一种逻辑是紧缩货币 从而挤出资产泡沫 并以高利率来稳定汇率 这会导致危机式的被动去杠杆 代价很大 过程比较痛苦 汇率实际上也很难稳住 第二 弃汇率
同样的供应链危机 同样的能源短缺 同样的大通胀 简直是 年的完美复刻 直到出现了一位大人物 沃尔克 年到 年 他把联邦基准利率直接提到了 用暴力加息的手段 彻底扭转了市场的通胀预期 通胀从两位数降到了 以内 代价当然是巨大的 与此同时 美国的失业率到了 以上 创出了几十年以来的新高 破产企业翻倍 宁可顶着美国经济大衰退的风险 也要把 打掉通胀 进行到底 因为政策过于激进 甚至还遭到了人身威胁 农民把拖拉机都开到了美联储的门回 在过去半个世纪里 每当美国货币政策紧缩 美元就会走强 美元资产收益率升高 新兴市场国家资本外逃 金融和经济危机就会接而至 功过留给后人评说 多年之后 全世界再次笼罩在 美元暴力加息的阴影之下 月的第一个交易日 日元对美元汇率 年以来 首次跌破了 关口 韩元也刷新了 年以来的低位 欧元和英镑 今年对美元跌幅达到了 以上 人民币 当然也不例外 从 月中旬开始 个交易日之内 离岸美元兑人民币的汇率 累计 贬值超过 点 大家都在讨论什么时候会破 然后 我们就看到 我们的央行 顶着美联储堪比上世纪 年代的疯狂加息压力 逆势选择降息 尤其是义无反顾的 继续大幅下调房贷利率 表面看起来
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痛苦扶择的十字路口 这个时候 寄希望人民币化身变成 既要又要 更要 的完美角色 显然是不现实的 同样的 这个时候 人民币汇率会不会破 重要吗 还真没有那么重要 第一 又不是没有破过 年 月份 人民币汇率破 是汇改后的第一次 最多贬值到了 附近 就掉头逐步回到了 以内 年年初 因为疫情 市场又不看好人民币了 后来复工复产又开始了升值周期 第二 这一轮人民币贬值预期 跟以往比起来算不了什么 从 汇改到现在 人民一共有四轮贬值周期 分别是 年的 中美货币政策背离 跟现在有点像 还有 年的贸易摩擦 年华为被制裁 还有 年年初的疫情 每一次 央行都没有 市场想象的 好像汇率贬值就是天大的事一样 比如今年 月份 一波贬到了 央行动用的工具 只是把外汇存款准备金率从 下调到了 什么意思呢 每收到 美元的外汇存款 银行以前需要留 美元给央行 下调准备金率之后 给央行留 美元做准备金 银行手里的美元就变多了 当时 金融机构的外币存款余额是 万亿 降一个点 相当于释放了 亿美元 借此来降低市场对美元的需求 在 个月之前的贬值周期里 除了下调外汇存款准备金率 其他的 汇率干预工具 比如调整风险准备金率 直接下场买卖 都没有使用
稳房价 则是放松货币来支持房价 试图以低利率刺激通胀和房价 这同样会加剧结构扭曲和债务积累 导致调整的时间更长 代价更大 大概意思就是 翔味巧克力 和 巧克力味的翔 之间的区别 我觉得有句话挺重要的 即便付出巨大代价 汇率实际上也很难稳住 重点就是这一句 汇率 不是你想稳就能稳的 上面说了 在强势美元周期 英镑 欧元 日元 全都创出了几十年以来的最低水平 如果统计所有的非美货币 今年人民币贬值幅度不到 以 年作为基期 美元兑人民币汇率的升值幅度 明显小于美元指数的升值幅度 而且 这两者之间的 剪刀差 还在扩大 这只能说明 人民币相对于美元指数的点位来说 已经不算弱了 央行前行长周小川说过一句话 大国 应该优先考虑对内经济 货币政策优先考虑的 定是稳增长 而不是稳住汇率 前几天李迅雷说 全球经济步入了一个比烂的时代 大家都好不了多少 就看谁先挺不住 没有一个国家能够独善其身 欧洲的能源危机已经收不住了 这个冬天会冷的彻骨 美国史诗级大通胀没有结束之前 暴力加息只会导致衰退大潮加速 我们的房地产 在光速的利率下降 极度宽松的限购限贷面前 房子还是卖不动 土地还是卖不动 所有的经济体 都处在迫不得已
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留学成本变贵了 我听说 好多留学生现在都在后悔没有提前换汇 做外贸的 和做进回的 有人欢喜有人忧 因为进口成本增加 还有猪肉涨价的原因 物价上涨不可避免 但幅度肯定不会太大 正像前几天吹风会上说的 国内物价水平可能要比 前几个月略高一些 人人都不喜欢房地产 我也是 捆绑了六成以上的居民财富 虹吸了巨大体量的信贷资源 造就了三六九等的圈层 割裂了城乡之间的联结 可转了一大圈 哪怕 的民营房企躺平违约 一半的土地卖不出去 影响了千万家庭的就业收入 把楼市踩在脚下才发现 我们还是找不到替代品 房产税 统一大市场 长租房 调节过高收入 双减 对一线劳动者足够的尊重 转型新能源和半导体 兼顾效率与公平 这一次把房地产救起来之后 用时间 来换空间 笑傲江湖 里说 如果你的下一代抵受不住练武的诱惑 再拿起剑来闯荡江湖 你能阻正的了他们吗 人就是江湖 你怎么退出 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 前两天去超市 红壳鸡蛋涨到 块了 柴鸡蛋 块多 楼下卖鸡蛋灌饼的老板 苦于不能涨价 想方设法挑最小的鸡蛋来充数 我查了一下 比较有代表性的 新发地市场的鸡蛋批发平均价 上周是 元每公斤 比上上周 也就是
央行的态度非常淡定 对待人民币走弱 几乎是 冷处理 这种情况下 就算 月份破 又能怎么样呢 所以 从央行的态度来看 汇率当然要稳 但远没有大家想象的十万火急 除非 出口开始恶化 国外没订单了 外资持有债券股票的规模持续减少 那个时候再出手不迟 或者说句不太恰当的话 现在这个阶段 汇率是不是破 的重要性 无法跟房地产相提并论 东吴宏观陶川说 本轮周期中 保地产 才能保汇率 地产 才是汇率的 胜负手 换句话说 从现在开始 到明年初 这几个月的时间里 就是一轮房地产和出口之间的赛跑 今年美元起飞 死扛着一路加息 欧美因为能源和高利率 造成的需求衰退 外贸订单早晚会变少 在明年初 出回订单恶化之前 人民币就算破 也无所谓 未来几个月 出口即便顶不住了 如果房地产能支棱起来 卖地收入稳住了 销售稳住了 社会上的投资 消费 信贷又上来了 就业机会又变多了 中国的资产变得比海外更具有吸引力 人民币贬值的基础 当然也不存在了 在这一段 美元收割 全球 比烂 出回硬抗 房地产还没救起来 的时间窗口里 我们要习惯 国内的逆势降息 在没有扭转保守预期之前 包括房产 存款 理财 债券 股票在内 回报都在降低 跟前几年没法比
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说明上涨幅度还是很温和的 比去年动不动就破 的年景 讲道理 不算高 咱们分食品项 和非食品项两类来说 先说食品 里面也有八大项 最重要的是猪肉 猪肉同比涨了 受猪肉带动 鸡肉和鸭肉也涨了 和 但是要注意 月猪肉比起 月 环比涨幅可是超过了 月的环比涨幅 只有 也就是说 猪肉 月份开始大涨 比去年贵了不少 但 月份一直是高位横盘 原因也很简单 今年 连续开了猪肉保供稳价的会 养猪的不敢再压栏惜售了 只要生猪出栏恢复正常 再加上储备肉的投放 猪肉想重复 年的大行情很难 其他的食品项 除了鸡蛋环比涨幅达到 以上 蔬菜也涨了 像粮食 食用油 水果 水产品 奶类 包括烟酒跟 月份对比 几乎都没有什么变化 换句话说 月的物价 主要还是肉蛋菜涨了 但涨幅比起 月份 都在 以内 其他的粮油瓜果 鱼虾烟酒 要么纹丝不动 要么在下跌 再进一步看 月对比 月的环比涨幅 除了鸡蛋涨幅不小 肉和菜的环比价格变动 都是下跌的 鸡蛋为啥涨呢 一个是中秋节 食品厂集中备货 一个是开学季 学校采购量变大了 最重要的还是高温 今年的极端天气 对经济各方面都影响巨大 像川渝地区 本来就是蛋鸡养殖大省 缺水缺电 地面烫的人都受不了 何况是鸡
月底的 元每公斤 涨了 比上个月同期 也就是 月初的 元每公斤 涨了 总之 周环比 月环比 年同比 都在涨 蛋价为啥涨 会涨到啥时候呢 跟我们生活息息相关的蔬菜 猪肉 房租 油价 价格又有哪些变动呢 这一期 我想从物价的角度 从 聊起 拆分物价上涨的结构 把 月和 月的数据都拿出来 看看 发生了什么变化 涉及到通胀 就业 收入 还有消费的趋势 一叶落而知秋 希望咱们都能有一点点的启发 聊之前 先说 是个什么东西 全称是消费者物价指数 每个月都会公布 数据来自全国 个省的 个市县 万家的价格调查点 比如商场 超市 农贸市场这些 大概的统计范围 有食品项和非食品项这两类 再细分的话 有八大类 像食品烟酒 衣着服装 医疗保健 交通和通信 娱乐教育服务 居住房租 都包括在内 注意 房租算 房价可不算 因为房子算是投资 不是消费 这个指标 不能太高 也不能太低 太高了 日常开销花太多钱 老百姓的口袋 尤其是低收入群体受不了 太低的话 卖菜的 养猪的 开车的 卖衣服的 做服务业的没钱可赚 就业和收入就变少了 下面咱们看数据 统计局 月 号发的数据 月的 同比涨幅 从 月的 降到了 连续几个月都没破
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今年正好反过来 月份 房租反而越来越低 唯一的解释 那就是毕业生工作不好找了 或者说 房东们赖以生存的土壤 缺乏水分 开始干枯 今年 年轻人失业率一直很高 成年人 也就是 岁 失业率 从 月的 下降到了 月的 但青年 也就是 岁人口的失业率 却一路无到了 过去五年一路攀升 比五年前接近翻倍 现在 青年的失业率已经 达到了成年人失业率的 倍 两者的走势 出现了夸张的背离 丁安华说 从国际上看 到 倍之间是正常水平 到 倍属于偏高水平 超过 倍就是极高水平 这还没有算 挂靠 假签约 和各种 灵活就业 房租这个指标 还有另外一面 它代表了对 房子的 居住功能 最渴求的那部分人 它代表了整个房地产的根基 居民的住房需求 可以划分为三类 使用性需求 投资性需求和预防性需求 投资性 是把追求资产升值收益作为第一目标 预防性 是害怕以后房价上涨 咬牙提前上车 只有使用性需求 也就是房租 才能代表房子居住的本质 买房不是刚需 租房的才是刚需 结婚要买房 孩子上学要买房 跟亲戚朋友同事攀比要买房 为了挣钱也要买房 但租房的不一样 顶着 度的大太阳送外卖 在几千人小区的门口做五星上将 跟女朋友一块 从宿舍把行李搬到城中村
我看到一篇报道说 高温影响了母鸡 的情绪 胃口变差 直接罢工不产蛋了 平时产蛋率 度以上的天气连 的产蛋率都不到 这 个原因 对鸡蛋的影响最大 也小小的助长了猪肉和蔬菜的价格 但中秋节 开学季 炽热的盛夏 这些涨价的原因 都只是时间与季节的短暂停留 不会成气候 再来说非食品项目 我找了三个有代表性的 是能源 汽油和柴油价格分别下降了 和 降的原因 是因为国际油价 月跌的可不少 加油终于便宜了一些 三是机票和租车费 按理说 每年 月份 都是旅游出行旺季中的旺季 可今年 飞机票和交通工具租赁费 分别下降了 和 原因 大家都知道 火热的暑假本来是到处窜的季节 月还好 去哪基本上都不受啥影响 月的出行又开始受限了 第三 还有最重要的一点 房租下降 在 月份 里 房租类 同比下降了 不要小看这个降幅 这已经是房租连续 个月同比下降 降幅还在不断扩大 为什么 房租这个指标 在 里非常重要呢 因为房租有两面 面代表了就业 每年 月份 是传统的租房旺季 也是大学生进社会找工作第一步 越是对毕业生吸引 能力较强的城市 租金水平 越存在 显著的季节性上涨特征 所以 一二线城市 普遍在 月份会达到 年内的租金峰值
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明年就会陷入严重的衰退 已经是不折不扣的 大滞胀 比烂的时代 看谁能扛到底 后台总是有不少朋友 问我各种各样的问题 有关存钱 有关买房 有关学习 有关找工作 有关结婚的 无休止的选择题 人生总是在做选择 从上学到上班 从结婚到生孩子 从早饭吃什么到晚上几点睡 每一个选择 都令人纠结厌烦 过去的选择 是尽可能放大欲望 自我实现 现在的选择 是苟住 年龄大了才发现 不是自己选的路有多英明 而是时代洪流下的侥幸 我们其实都是一类人 好的不彻底 坏的不纯粹 周密的计划 往往敌不过学业 谋生的随机 我记得赵辛媚对方鸿渐说 你不讨厌 可是全无用处 谁又不是这样呢 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 如果在今年非得挑一个最难的 集疫情冲击 时代变革 行业困境 民生财政所有 于一身的行业 那应该是公交公司 兰州的公交车司机 马上就实现传说中的 贷款上班 了 前段时间 兰州公交集团给职工们发了一封 告知书 大概意思是 职正自己向银行贷款 用来发工资 这笔钱由公交公司承担连贷责任保证 并承担按月结息 到期还本的责任 事情的诡异之处在于 员工名义贷款 公司做担保 每个月还本付息 绕这么大一圈
对他们来说 房子是遮风挡雨的住处 也是安身立命之所 中银证券的报告说 使用性是基础需求 投资性和预防性需求 都具有 顺周期 特征 以日本为例 上世纪 年代初已经出现了泡沫 破裂的迹象 但日本住宅投资的显著下滑 实际上跟日本 房租在 年代中期 见顶的关系 更加密切 所以在投资需求和预防需求都遭遇 重大挫折的 年 房地产见底的先行指标 是 里的房租 什么时候房租能连着几个月反弹 楼市自然也会起来 肉蛋菜 因为高温和过节 价格还在涨 但比起 月份 明显有一点涨不动了 更令人担心的 是温和物价上涨的背后 出门旅游 租房子的人在变少 找工作的难度居高不下 换句话说 现在 物价就算涨 也涨不到哪去 工资下降的压力 比吃顿饭贵两块钱的压力 要大得多 如果我们把视角拉的更广阔 会发现这个世界 正变得越来越不可捉摸 国盛宏观熊园说 美国 已经连续 个月处于 以上的高位 但美国的就业还特别强 更接近 胀而不滞 中国现在通胀的压力已经明显缓解 但经济下行压力还不小 这更接近 滞而不胀 欧洲最惨 德国电价上涨了 倍 英国一只烤鸭能卖 磅 西班牙 波兰 捷克通胀率全都超过了 另一方面 因为能源危机 今年 增速可能还不到
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家公交企业联合声明 企业评价及信誉度降低 因线路两边对接 湖南耒阳 家公交企业联合声明 企业评价及信誉度降低 因线路两边对接 根据核定起步 价 因为经营困难导致发不出工资 致 企业评价及信誉度降低 因线路两边对接 根据核定起步 元票 价 在驾乘都 计划在 月 号停运 真款支出 导 致乘客怨声载 无形给企 企业评价及信誉度降低 因线路两边对接 后来经过协调 避免了停运发生 月 号 河南周口郸城县公交公司发了一个 通俗 直白的停运通知 坦诚驾驶员几个月没有发工资 不得不停运 后来澄清说 是几个司机自作主张发的通知 第二天又恢复运营了 还有福建永安 湖南新化 山西中阳 广西玉林 都不得不暂停线路减少亏损 为什么公交公司亏的这么厉害呢 与旅游餐饮受困出行 房地产被高负债反噬 三 互联网资本人人喊打不同 公交公司利润倒挂的经营模式 高额的投入无法产生回报 客流的快速下降 注定了极度依赖地方财政补贴 界面新闻之前有个调查 我把大连 石家庄 博罗找出来 大家看看 去年 大连公交营收是 亿 但是 买车 运营维护的成本 加起来有 亿 大连市政府补贴了 亿 还有石家庄公交 去年营收也是 亿左右 政府给了 亿 有意思的是 这
为啥公司不出面贷款呢 还把员工的征信搭进去了 这件事广泛传播之后 公司也站出来回应了 第一 属实 但只是找了 个员工做测试 还没办 第二 集团负债 亿 负债率 贷不出来钱 用员工名义 也是迫于无奈 第三 市国资委成立了疏解企业困难小组 两天内 先给职工每人发放 块钱的工资 兰州公交在职员工将近 人 现在拖欠职工工资和社保 个亿 月到 月 拖欠工资就达到了 万 工作人员说 年以来 兰州公交一直维持低票价一块钱运行 发行了大量的敬老卡 老年卡 学生卡 让利将近 个亿 学生卡 折 老年卡 折 敬老卡每月免费乘车 次 其实 年的时候 兰州已经审定了票价调整的方案 但因为疫情 一直暂缓实施 直到成为压骆驼的最后一棵稻草 专项债务 债务 甘肃的财政总量 地方政府债务限额 专项债务 债务 人均 是全国最低 地方政府债务限额 专项债务 债务 地方政府债务限额 专项债务 债务 兰州去年的 和一般公共预算收入 地方政府 专项债务 只比呼和浩特 债务 地方政府债务限额 专项债务 债务 银川 海回 西宁和拉萨高一些 地方政府债务 专项债务 债务 好兰州还是个省会 地方政府债务限额 小城市的公交公司 日子更难熬 月 日 湖南耒阳
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所以等待时问较比之前更长 无法在 车来了 程序上查询到 路车辆的相关信息是因为博罗城乡公共汽车有 限公司因资金原因与 车来了 平台暂停了合作 投入运营的公交车辆都会经过全面的安全检查 避免因车辆问题 去县城读书的小孩 坐公交车的越来越少 要么家里接送 要么拼黑车 南方农村报 采访了一个公交公司的股东 他说 从业 多年 第一次看不到希望 公交公司 一直靠的是国家新能源公交车 运营补助 才能生存 这个补助 剩余 的涨价补助资金 在下一年度 月 这个补助 区 市 的新能源公交车推广工作核查后 向符合 只持续了 这四年 源公交车推广工作核查后 向符合 剩余 的涨价补助资金 剩余 的涨价补助资金 进入新能源推荐车型目录 能源公交车推广工作核查后 向符合 剩余 的涨价补助资金 一台车身长 米的公交 能源公交车推广工作核查后 向符合 剩余 的涨价补助资金 在下一年一年跑 万公里 方 的新能源公交车推广工作核查后 向符合 剩余 的涨价补助资金 在 就能获得 万元的补助 新能源公交车推广工作核查后 向符合 剩余 的涨价补助资金 在下一年度 月底前 对该省 区 市 的新能源公交车推广工作核查后 向符合 剩余 的涨价补助
亿里面 真正的补贴款只有 亿 剩下的 亿 是给公交公司的贴息贷款 这就跟兰州的例子对上了 只不过兰州公交连贷款的资格都没有 广东博罗是一个很典型的样本 作为全国百强县 底子其实并不差 但公交亏损的程度让人不忍直视 内容 清新驾驶 但公交亏损的程度让人不忍直视 正在运营车辆减少至 辆 所以 为博罗城多公共汽车有 限公司因 检查 避免因车辆问题 请新驾驶员入职 各目前正在运营车辆减少至 内容 最惨的 是村里进城的线路 聊 所以等待时 电是因为博罗城乡公共汽车有 限公司因资金原 的安全检查 避免因车辆可题 内容 请新驾驶员入职 驾驶员人手有限 天 个班次 因人手不足 路目前正在运营车辆减少至 辆 所以等待时问较比之前更长 格车辆的相关信息是因为博罗城乡公共汽车有 限公司因资金原因与 车来了平 平台 辆都会经过全面的安全检查 避免因车辆问题 内容 请新驾驶员入职 日客流量还不到 个人 路目前正在运营车辆减少至 辆 所以等待时问较 关信息是因为博罗城乡公共汽车有 限公司因资金原因与 全面的安全检查 避免因车辆问题 内容 请新驾驶员入职 驾驶员人手有限 进而存在着有车无人开的局面 因人手不足 路目前正在运营车辆减少至
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也可能是坐地铁了 甚至可能走路上学上班了 我自己的记忆里 已经很久很久没有坐过公交了 理由似乎有很多 路上越来越堵 怕坐公交误事 骑着共享单车到地铁口 还能无缝对接 出去吃饭买东西 近了就骑电瓶车 远了就打车 在站牌下等公交 半个小时还不到的心情 路上跑 迈的龟速乘坐体验 再加上倒车 换乘的麻烦 放到 年前 我有大把时间坐在公交上 发愣 倒也无所谓 现在 这个节奏飞速 一切追求效率 便捷 即时满足的时代 对比其他出行方式 坐公交的不可控性 使客流和营收 陷入了越来越差的恶性螺旋 第二 靠涨票价和车身广告已经是奢望 说来说去 又说回了地方财政 上面提到 国家补助退出的空窗期 地方上的补贴政策又没有出 长时间入不敷出 只能停运 为什么地方上迟迟不出 新的补贴政策呢 那可能是钱不够了 我们换个视角来看 粤开罗志恒有一份报告 名字叫 财政局长的烦恼与坚守 为国理财 负重前行 他们对东北 华北 华中 华南 个代表性城市 进行了财政情况调研 结论有喜有忧 忧的是 年以来的财政形势是 屋漏偏逢连夜雨 税收收入大幅下行的同时 王地财政以更大幅度下行 债务到期高峰逼近 特别国债和赤字退潮 严控隐性债务高悬头顶
我们看全国各地都在推动公交车 交车推广工作核查后 向符合 新能源化 跟这个补助 有很大的关系 而且 这个补助 一般延迟一到两年 才能发放到账 比如 年的补贴 到 年才到账 问题的关键 就出在这里 在 年之后 国家的补贴到期了 月份的时候 财政部专门有回复 是这样说的 城市公交 属于地方财政事权 居民密切相城市公交属于地方财政事权地方组织实施 居民密切相关的 原则上由地方承担支出责任 由地方组织实施 居民密切相关的基本公共服务确定为地方的财政事权 对属于地方并由地方组织实施 国家的补助没了 以后就是地方财政的事了 什么时候地方上出新的补贴政策 还未可知 长时间入不敷出 停运 欠薪 亏损 甚至出现 贷款发工资 这样的事 也是迫于无奈 所以 大家看 公交的亏损有两面 第一面 是这个时代变化太快 快的让人根本反应不过来 看客流量就知道了 历年的交通运输行业发展 统计公报显示 年全国城市公共汽电车客运量 是 亿人次 年减少到了 亿人次 年是急剧下滑的分水岭 客运量降到了 亿人次 年是 亿人次 比疫情之前 减少了 亿人次 这 亿人次去哪了呢 可能是坐出租车 网约车了 可能是骑电瓶车了 也可能是骑自行车了
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如果是产业同质化的地级市 财政省直管县 因为没法给市里做贡献 项目老是被其他县区给截胡 有的项目 是省直管县受益 市里 就不甘心承担拆迁费和债务 小小的公交背后 藏着时代变迁的脉络 各方利益盘根错节的联结 所以 公交亏损的两面 藏着解决问题的两个方向 第 开源节流 应该靠什么 第二 财政承担有限 又能靠什么 财经 杂志有个报道 举了几个例子 广州削减了 的运力 上半年节省了 个亿 跟市里的国企合作 参与公交场站的二次开发 每年可以拿到 亿到 亿的收入 青岛公交 把存量的公交线网 全面匹配地铁接驳 开通了 条地铁衔接线路 浙江很多城市 已经有了社区公交巴土 点对点 的定制公交 深圳有定制公交 机场拼车 城际拼车 还有就是公交场站的尝试 杭州在首末站做上盖 隧道 把公交车的首末站 跟购物中心结合在一起 还能交罚单 办签证 办公积金 隧道 南京有公交驿站 场站里设置有休息区 便利店 母婴室 咖啡屋 但说实话 这些手段也只适合有客流 有地段 有消费能力的地级以上城市 比起公交行业自己造血 县域 城乡的公交是亏损重灾区 财政的问题 要复杂的多 每个城市的账房先生 今年过得都不容易 这又涉及到 第一 财政分配
部分地区的付息 三保就已经占据 当期财政支出的较高比重 南西 州 西建南川庄书隆林北津营西 江西京海 当期财政支出的较高比重 南西州 西英 建南川庆书隆林北津营 西江西京海 库款支付的压力倍增 南西 州 西建南川庆肃融 西京海 出现了罚没收入大增的情形 南西州西 西 建 川庄肃隆林北津 蒙 西江西京海 区县财政困境重现 南西州西建 南 川庄肃隆林北 津 蒙 西江西京海 吃财政饭回归 古 吃财政饭回归 喜的是 在公有制经济条件下 地方政府有更多的解决办法闯过难关 部分地区穷则思变 积极盘活存量闲置资产 优化支出结构 提高支出绩效 倒逼形成节俭办事业的理念 他的报告里 没提这几个城市的名字 只用了 某市 来代替 我找到中部某市的调研案例 第 目前土地出让收入完成 还不到计划预算的 导致他们压力很大 睡不着觉 不得不去一线城市推销土地甲 第 留抵退税和减税降费对企业有利 但财政收入减少了 第三 以前的库款保障水平是不低于 天 现在经常出现低于 天的情况 第四 解决办法 引入发达地区的国企 收购盘活国有资产 比如市直单位的闲置和经营性房产 当地的诉求是 省跟市县 得形成稳定的契约和分税的关系
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我也不想老是充当心理按摩师 二来 时间久不更 我这头发就开始往下掉 所以这一期 可以看作是在断更焦虑 催更压力之下 没话硬整出来的作业范本 咱们说正题 大周一 央行为了稳住外汇又出手了 中国人民银行决定 自 年 月 号起 将远期售汇业务的外汇风险准备金率 从 上调到 这个外汇风险准备金率 跟前段时间下调的外汇存款准备金率 可不一样 从 调到 意味着 银行每个月的远期售汇业务 必须在次月 按规模的 上交给央行 并冻结一年 期间没有任何利息 举个例子 一家做进回红酒的公司 订单是 个月之后发货 他们害怕 个月之后 人民币还在贬值 到时候同等美元金额的货款 就得掏更多的人民币 然后 他们就跟银行签远期购汇合同 约定 个月之后 再从银行买美元 但价格跟现在一样 谁都不能反悔 银行呢 就把这笔单子金额的 上缴给央行 这样一来 第一 银行 企业做远期购汇业务 就会有一大笔钱被冻结 负担着实不轻 而且还不给利息 减少做空人民币的资金量 第二 远期购汇的报价也会升高 这自然会降低市场上远期购汇的需求 所以 央行上调风险准备金率 是为子扭转人民币贬值的预期 人都有从众心理 最近人民币对美元一波贬值突破 前段时间
要不要增加困难地区的转移支付呢 第二 收入分配 提高直接税的比重 增加 富人税 严查高收入群体 明星网红的个税漏洞 推出房产税的时间点 扩大消费税的税基 从厂商环节征收后移到零售环节 收入下划到地方 更公平的分蛋糕 第三 国资 社保改革 减轻社保对一般公共预算的依赖程度 第四 属于房地产的黄金时代已经结束了 怎么降低对卖地收入的依赖 这就要聊到产业结构的问题 当然这又是更宏大的叙事 不是动动嘴皮子那么简单 我还有个想法 不知道对不对 公交肯定不会被时代淘汰 他会永远存在 可能会换一种形式 依然不疾不徐的往返在城市的大街小巷 低情商的说法 是又慢又肉又没效率 高情商的理解 是闲情逸致 治疗精神内耗 也许会有一天 我们不再遵从丛林竞争的高效法则 每天的日程不再细致到以分钟计算 不再像上足发条的机器一样 司机和乘客都能优哉游哉 公交车 才能回归公交车 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 最近聊的大多是出口 物价 汇率 基建之类的话题 很久没有聊房地产了 因为楼市相关的文章和视频 大家站里随便搜搜 千篇一律的内容 网上到处都是 同样的话说的多了 从帮助大家宣泄情绪的角度 当然是有意义的 可一来
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第一句话 代表了政策 第二句话 代表了钱 先说第一个 扭转就扭转 为什么加了个词 得到实质性扭转 因为 原来银保监会每次提到 房地产金融化 泡沫化 的时候 后面都要加上一个词 得到遏制 如果你经常看这一类表态 会发现一个词的变化 往往预示着调控政策的转向 那从这个角度 财经自媒体的工作内容之一 就是从历史表态里 寻找词汇的异同 然后说出自己的理解 往好听里说 会帮助大家形成预判 虽然这种概率是五五开 对了吹牛 错了不认 往难听里说 还不如下班后刷娱乐视频 会心一笑 来的轻松 这一次 从 得到遇制 变成了 得到实质性扭转 一词之差 说明现在的楼市 经历了持续 多年的严厉调控 除了极其头铁的炒房客 和卖课吃佣金的神棍 绝大部分人 都不会再鼓吹高负债买房 开发商 已经吃尽了高周转 高杠杆经营的苦头 全社会对房产升值的预期 已经出现了 度大转弯 大家可以看看自己的身边 还有谁像前些年那样 拼了老命刷卡借钱透支未来 除了央国企之外 还有哪些开发商 敢拍看胸脯保证自己不会出问题 做施工的 卖建材的 做工程机械的 卖家具家电五金的 干装修的 哪个行业没有受到房地产的波及 哪怕重度依赖卖力收入的地方财政
下调外汇存款准备金率 也没产生效果 这次把风险准备金率拿出来 险准备金 贬值 个月 又稳定并 这次把风险准备金率拿出来 险准备金 相当于 稳汇率进入到了第三阶段 贬值 个月 又稳定并 险准备金 贬值 个月 又稳定并 央行开始祭出更多招数了 央行开始祭出更多招数了 上一期跟大家聊汇率的时候 说过一个观点 汇率没有大家想象的那么十万火急 从现在到明年初 这是一段 美元收割 全球比烂 出口硬扛 房地产还没救起来 的时间窗口 在这个窗口里 稳住经济 稳住房地产的内需 才是首要目标 其他的汇率干预工具 比如央行直接下场 动用外汇储备购买人民币 或者重新启用逆周期因子 或者 直接加强对资本跨境流出的管理 这些招数 都还没有使用 接下来就是骑驴看唱本 强悍美元终归有尽头 哆啦 梦的口袋里 还藏着不少工具 看谁能耗过谁 央行在干预汇率 另一边 银保监会在干预房地产 上证报 月 号的报道 银保监会负责人回应了不少热点问题 有两个回答 需要大家去听 话外音 第一 房地产金融化 泡沫化势头 得到实施性的扭转 第二 官方确认 月 号国开行已经向沈阳支付 全国首笔 保交楼 专项借款 支持辽宁的 保交楼 项目 这两句话 意义重大
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那再来说第二个动向 国开行 给沈阳发了首批 保交楼专项借款 下半年保交楼的重要性 被提高到了前所未有的位置上 从 月份开始 市场对期房交付的严重不信任 已经达到了顶峰 这直接导致 那些利率 首付 棚改的宽松 全部无效 月供少了千儿八百 首付低十几万 拆迁户房票安置 很少有人在意了 只有复工 而且是全面的 持续的 实质的复工 让袖手旁观准备买房但害怕的人看到 买房 一手交钱 一手交货 是有保证的 是不用担心钱房两空的 那些犹豫 徘徊的购房者 才至少愿意踏出看房的那一步 今年 月 住建部 财政部 央行宣布 通过政策性银行专项借款的方式 支持已售 逾期难交付住宅项目建设交付 财新的报道 这笔专项借款初期规模达到 亿 由央行指导国开行和农发行贷出去 后期还会加入中国进出口银行 中央财政 给这笔钱期限不到两年的 贴息 现在 银保监会 确认了专项借款 亿的规模 还确认了钱已经开始贷出去了 钱到位了 保交楼 就开始进入快速落地的阶段 再来看竣工面积 统计局 月 号的数据 月份全国房屋工面积是 万平米 环比增长 现在 每个城市为了保交楼都很拼 比如郑州提出 大干 天 给停工楼盘发了最后通碟 预售资金被挪用的 想办法追回
那些需要靠房地产发编制内工资的人 谁敢说收入没有受到影响 今年 月份 全国开发商的土地购置面积 降了 上面提到了风险准备金率 是干预 外汇预期 而这一场持续近两年的 楼市预期 教育 来得太深刻 这个时候 银保监会 金融化 泡沫化得到实质性扭转 的定性 意味着 接下来的调控也会迈出 实质性 步伐 实质性 体现在哪里呢 举两个例子 青岛 月 号说 二手住房不再限购 苏州 月 号全市取消了首套房限购 然后 隔了两天 苏州和青岛同时收回了政策 青岛把 不限购 的字眼给删掉了 苏州改回了老政策 除了偏远的吴江 剩下的吴中 姑苏 相城 高新和工业园区 都恢复了 个月社保限购 为什么放开又撤回 为什么总是出现一日游呢 地方上的调控 为什么总是像一天到晚游泳的鱼一样 游来游去 因为他们也特别纠结 每一座城市 都在保持严格调控的 体面 和放开楼市调控的 冲动 之间 摇摆不定 面子 还是里子 在政策没有明确打转向灯的时候 你不体面 就帮你体面 所以 地方上觉得 还是保住面子比较稳妥 银保监会这次 实质性扭转 的说法 说明监管部门对调控的效果 很满意 很有可能 会成为各地再次试探调控边界的契机 瞌睡了送枕头 这是一个舒服的台阶
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地方 都会记忆深刻 全社会对房子是 消费品 而非 金融品 的认知 也会深入骨髓 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 最近喜欢晚上出去吃饭 来治自己的精神内耗 才到 点多 饭馆里人就走完了 只剩我们孤零零的一桌 我记得 以前到大半夜 还是人声鼎沸 今年与往年 在很多方面 处处都有着不同 餐馆人少了 工作内卷了 大家知道赞钱了 是的 今年大家过的都不容易 要说最惨的 我觉得还是房地产 说一组数字 大家感受一下 上半年 全国卖了 万亿的房子 对比 全年 万亿的销售额 只完成了三分之一 全国排名前 的开发商 销售额腰斩 个重点城市 上半年卖地收入加起来 亿 降了 个三四线城市更惨 加起来卖地收入也只有 亿 降了 已经斩到膝盖了 但有个数据 挺有意思的 房租 前段时间 有一期 我不是发了解读 的视频么 其中提到 房租连续第 个月同比下降 然后 评论区和弹幕 就出现了激烈的争论 有人说 今年房租非但没有降 反而逆势上涨 合适的房子都不好找 有人说 明显感受到房子更好租了 房租这个指标 怎么就产生了这么大争议呢 唯一能解释的 就是分化 哪些城市跌的比较凶呢 大庆 西宁 温州 哈尔滨 南宁
实控人和股东有连带责任 有没有抓人不清楚 但官方说了 不配合复工 税务部门就上门查税 钱发了 态度有了 数据也在变好 可以说 好转的迹象 确实出现了 切问题 都是钱的问题 申万宏观说 亿专项借款首单 号落地沈阳 再结合 月 号郑州与国开行签署的 亿贷款中 用于棚改贷款的 亿 还有各地的经困基金 银行信贷的配合 估计 月之后 地产投资会反弹 全年降幅会缩小到 明显强过降幅超过 的销售 降幅接近 的新开工 专项借款 地方纤困基金 棚改贷款这些钱 是典型的救命钱 大家看这个逻辑 稳融资 加速施工环节去库存 稳住 竣工 保交楼 稳定年内 这是一个从地产向其他行业扩散 最终稳住经济的链条 只有让人们看到期房百分之百能交付 才能稳住 信心 比黄金珍贵 万倍 改变正在发生 重塑信心不知道要多久 这取决于专项借款 棚改贷款 经困基金入场的速度 央行那边 手里握着一把干预汇率的牌 正在一张一张的往上压 俩王四个二还没出来 银保监会这边 一方面 实质性扭转 另一方面再给到救命钱 这就是过去两天发生的事 过好自己的日子 哪有什么众人皆醉我独醒 蓝白万分确信 这一次房地产走出至暗时刻之后 过去两年的教训 购房者 开发商 银行
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意味着好房子的极度稀缺 怀柔区 拿比较大的中介平台在租房源为例 舒适两居 北京挂牌 万套 舒适两居 元 月 怎么说呢 元 首月 装修好 配置新 查看全部 首月租金 折 给人一种遍地都是房子的感觉 但如果选择近地铁的 还剩 万多套 选集中供暖的小区 还剩两万套 选有电梯的 还剩 万套 选 平的 还剩 套 再选精装修的 只剩 套出头 这还没有要求品牌物业 外立面 容积率什么的 所以 房子 早就不缺了 缺的是好房子 切问题的源头 还要从我们的房地产机制聊起 自从 年第一次 房改 开始 房地产市场 一直是 重销售而轻租赁 商品住宅才是主流 租赁市场之所以无法成为主流 租户缺乏安全感 个人房东出租房源占主导 还没有办法享受到学区 落户 医保这些跟业主相同的权利 所以 我们看到 今年的工作报告里有一个关键词 新发展模式 原话说的是 探索新的发展模式 坚持租购并举 加快发展长租房市场 推进保障性住房建设 新模式 对应的 就是上面说的 重销售 轻租赁 的旧模式 我们可以参考美国和日本 是什么模式 美国的长租公寓已经发展 多年了 管理有专门的运营商 搬家 租家具 帮租客融入社区 啥服务都有 比如美国最大的公寓运营商
跌幅都超过了 郑州甚至还出现了房东摆摊求租 降 还无人问津的事 但另一边 月份 个城市里 租金 的城市依然是北京 上海 深圳 杭州和广州 尤其是上海 月之后 挂牌供应环比大增 租赁需求热度环比大增 如果房子在 具备大学周边 地铁口 好物业 浦东新区 上海 好物业 闵行区 上海 精装 这些因素 会变得更加抢手 浦东新区 上海 闵行区 上海 浦东新区 还有一个更典型的数据 闵行区 浦东新区 是不同收入群体的租房分化 闵行区 浦东新区 上海 有份报告 闵行区 上海 上半年的疫情后 以白领为主力客群的 元每个月每套的价格段 需求占比上升 但是以蓝领为主力客群的 元每月每套的价格段 需求占比反而下降了 追求租高品质房子的人 非但没有随疫情下降 反而逆势上升 这并不奇怪 线城市的核心和近郊 新房供应极度稀缺 二手房交易占比超过 早已经进入了存量房时代 对一个租房的人来说 诉求只有一个 房屋的使用性 大家更希望找地段好 品质佳 居住体验更好的地方住 室友 租赁 但人房错配 其它 是决定租房市场的核心原因 上面提到了存量房时代 怀柔区 大家可能还不知道这个词 意味着什么 怀柔区 巨大规模的存量房 怀柔区
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二房东跑路 发布虚假房源 这是每一代毕业生出校门都踩过的坑 只有让 更多人租到真正意义上的好房子 才不会让下一代年轻人重蹈覆辙 第二保障房 长租房 都是租房时代的重要拼图 海通宏观测算 十四五全国要建 万套租赁房 今年要建 万套 投资接近 亿 保障房 当然是好事 但有一点 年 万套 够不够 当然不够 且不论建设周期太长 很多人等不到建成那个时间 就说规模 几十平米的小户型保障房 就算三口之家挤进去 那也只够 多万人住 相比未来 年 亿人的租房需求 相差以 倍计 剩下的巨大需求 只能靠市场化长租房来填补 我国的市场化长租房 是从 年开始的 说到市场化长租房 就不得不提国内最大的长租企业自如 从自如的发展史 可以略窥 年以来 中国租赁市场的发展脉络 过去的 年里 它踩中了三次租房需求的发展浪潮 第一个阶段 年前市场的错配 产品错配 房东的三居室 是年轻人租不起的房 服务错配 传统租房模式 房东和租客都不省心 品质错配 老旧房源 无法满足年轻人的品质要求 年在别人还没做的时候 自如考察了国外的经验 回来开始做长租 到了第二个阶段 市场化长租房形成风回 政策加持 规模快速扩张 但市场化长租房最大的问题是
年就成立了 现在拥有近 万套公寓 日本的特点 是更凸显精细化 面积大多以 平米为主 家具家电的啥都配上 都是拎包入住 日本呢 主要是规模化运营的包租模式 多家中介公司 绝大多数房源都是私人住宅委托 长租公司承担房屋的租赁 装修和设计 市场规模已经达到了 万亿日元 合人民币达到了 多亿 现在 我国的机构化长租房占比还不到 而德国达到了 美国则是 日本最高达到了 政策的倾斜力度也越来越大了 说个最近的事 就在 月份 北京市住房租赁条例 正式实施 其中最大的亮点是 为了杜绝黑中介和三房东的各种乱象 从资质源头上对中介 和长租机构做了界定 干中介的 只能做二手房的买卖 只有长租机构 才可以称之为 住房租赁企业 新华网有个报告叫 中国城市租住生活蓝皮书 其中做了个预测 未来 年 是住房租赁市场的黄金十年 超过两亿国人都要租房生活 市场规模会达到十万亿的级别 从工作报告里的长租房定位 再到地方上的新的租房条例 脉络很清晰 政策对租房市场的加持力度 只会越来越大 顺着这几个逻辑 我们总结 第一 在大城市 租房难 租到好房子 更是难上加难 与其说我们将迎来租房时代 倒不如说即将到来的是 品质租房时代 黑中介 隔断房
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应该有些感触 因为房子很漂亮 不太像出租房 马上 自如和德国团队合作的 友家 也快有房源出来了 因为长租和自如的存在 中国有了一批可以租住的 品质很高的房子 而且 这批房子在市场租金大幅 上涨的时候 受制于企业的规模和入住率 反而租金涨幅比较平和 再说到资产价值这一块 这就是长租和房东之间的关系了 以前的长租 采用的是省心租 就是包租 吃租金差价 虽然这种模式让长租迅速起来 但不长久 第一个创立中国市场化长租房的自如 在 年后 又再次改变了行业的模式 也就是自如的 增益租 看名称能猜测到 是围绕房子来做文章 前面说到 现在存量市场缺的是好房子 租房进入了品质时代 而 增益租 可以把房子 改造的更有美学设计和质感 不过 需要房东出装修费 那房东能同意吗 这里有 个关键词 无差价 无空置期 收益有保底 无差价 意味着 自如会向业主说清楚 每一分钱用在哪里 花每一分钱的原因 无空置期 出租时效比起传统普租的 天 可以缩短到 天 收益有保底 无论市场如何变动 自如都会向业主提供 到 的保底收益 这种模式下 自如相当于从长租平台 变成了房东合伙人 平台与房东 租客共同承担 所有的收益和风险都是透明的 这是房东 租客
产业链条长 投入重 并不是一个低门槛的行业 比如房子改造 是需要整条装修供应链的 相当于 你得有一家大型装修公司保障供应 租期的保洁 搬家 维修 又是 个不同类型的赛道 这还只是供应链的部分 对于房东 租客两大群体 单纯的改造 并不足以让双方买单 还要有大师设计 做足空间功能美学的研究 有类似房产经纪人一样的新职业 管家 开发让一切都能线上化操作的功能 可查可追踪 执行 观影模式 当 健点 把租房这件事做得透明 阅读模式下 只开启氛国灯带与特定另外 智能化 信用体系 色温 定价系统等都是市场化长租房运行的一部分 用餐模式下 开启餐厅区氛围灯带与射灯 所以 色温 用餐模式下 开启餐厅区氛卧 当长租进来了很多经验不足的企业 色温 迎来了一部分企业的爆雷 后来归于平静 在这个过程里 别的企业倒了 自如进入了 座城市 管理着 万间房源 累计服务了 万业主 万自如客 现在到了第三个阶段 大浪淘沙 平米超大空存量房子需要精细运营 五大业务板块 房子也有年龄 五大业务板块 全新四大样板创造出更大的价值呢 这里要说到 房子的两块价值 居住价值和资产价值 居住价值怎么样 住的人最有发言权 住过自如整租心舍系列的房子
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他们可以过得更有尊严 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 又是一年黄金周 不管你现在在家 在学校 在公园 在商场 还是在路上 不能到处跑的时光 也要尽力快乐 听说京郊的酒店 民宿 一晚上都好几千了 延庆直逼三亚 密云剑指马尔代夫 但凡带 亲子 两个字 原来正眼都懒得看的地方 如今车水马龙的喧闹 再对比大江南北 景区的惨淡 世事真的难料 我还是喜欢在大家放假的时候工作 在大家工作的时候给自已放假 这几天又出了不少消息 央行为了稳住市场情绪 可以说火力全开 前脚还在严词警告不准赌外汇涨跌 原获悉 监管部门近日鼓励银行 前脚还在严词警告不准赌外汇涨跌 贷款 房地产等领域的信贷投 原获悉 监管部门近日鼓励银行 后脚就赶紧降商贷和公积金的利率 目贷款 房地产等领域的信贷投 几天时间为经济操碎了心 从多个信源获悉 监管部门近日鼓励银行 造业中长期贷款 房地产等领域的信贷投 财政部 税务总局也没闲着 多个信源获悉 监管部门近日鼓励银行 业中长期贷款 房地产等领域的信贷投 连夜出大招 根据证券时报 从多个信源获悉 监管部门近日鼓励银行 进一步加大对制造业中长期贷款 房地产等领域的信贷投 放 很有创意
平台三方共赢的事情 简单说 在市场化长租房行业发展的三个阶段 就是让更多人意识到 房屋的价值 绝不仅仅只是二手房炒作 买卖增值 房子 终究是用来住的 从买卖增值 过渡到房屋的 使用性增值 才是房地产的健康状态 我们这一代人的成长过程里 似乎一直贯穿着巨大的 买房焦虑 比如我平时收到的各种问题 毕业了 要不要回老家买房 准备订婚了 要不要掏空家里的 个钱包买房 想留在大城市 是否一定得背着巨额房贷 买房 有多少钱就买多少房 哪怕外出打工闲置不住也要买 哪怕借遍亲戚朋友 也要让孩子在大城市有套房 开发商高周转盖房 购房者加杠杆买房 银行把房产作为最优质的信用抵押品 为什么今年所有人都在抱怨内卷 说到底 是楼市过去 年激增的负债 叠加今年的收入下降 日益剧烈 残酷的丛林竞争 让亲戚朋友 同事 都陷入到了比拼的怪圈 刚来 站的时候 蓝白跟大家聊过 这是整个社会基于 住房恐惧 房企 购房者 银行都用力过猛的产物 想根治这种群体心理病 我们需要时间 有钱人 当然可以去买动千万的豪宅 但租房者 不会再被冠以 苟且 穷酸 这样的标签 在巨型都市里 年轻人同样可以构筑自己体面 独一无二的生活 数亿摆脱买房焦虑的租房者
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在同一城市重新买房的 六 本公告执行期限为 年 同备案信息 对已缴纳的个税退税 六 本公告执行期限为 年 同备案信息 新购房总价大于等于现住房的 六 本公告执行期限 同备案信息 六 本公告执行期限为 年 月 日至 年 月 日 同备案信息 新购房总价小于现住房的 六 本公告执行期限为 同备案信息 按比例退个税 六 本公告执行期限为 年 月 日至 按比例退个税 第三 月 号央行公告 从 月 号开始 下调首套个人住房公积金贷款利率 个百分点 年以上利率调整到 第三套不变 我想先从时间这个纬度开始聊 在房地产的历史上 月 号这一天 有特殊的意义 年前 新政开启了全国性放松 二套房 认贷不认房 商贷首套利率下限打 折 支持开发商在银行间市场发债 年的 加速去库存 首套房最低首付比例从不低于 调整到不低于 要求提高公积金贷款额度 年的 比起七八年前猛的多 为什么老是选 呢 这个点 卡在黄金周之前 是刺激楼市 在年未岁尾之前的最佳节点 各大部门抢着给政策 那相当于明确告诉市场 希望接下来的金秋十月楼市能给点力 这一次 跟以往不一样的是 还特别限定了 阶段性 商贷是未来 个月 卖一换一的退税是未来 年零 个月
根据证券时报 从多个信源获悉 监管部门近日鼓励银行 进一步加大对制造业中长期贷款 房地产等领域的信贷投 放 这几天 相信大家也都看到不少解读了 有人看好 有人继续看淡 这并不重要 因为 做预测 的近义词 是 跳大神 不如咱们多抠一些细节 希望这个节日里 谁能刷到这个视频 能拥有一个虽然不那么精确 有点模糊 但至少茶余饭后有一点回味的 分钟 我们来看时间线 第一 月 号 央行 银保监会发通知 按照 因城施策 原则 符合上述条件的城币政府可根据 当地房地产市场形势变化发调控要求 自主决定阶段性维持 下调或 取消当 第一 月 号央行银保监会发通知 民银行 理委员会 取消当地首套住房商 对今年 月份新房房价环比 机制配合实施 取消当地首套住房商业性个人住房 同比都连续下降的城市 自律机制配合实施 取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率 在 年底之前 利率定价自律机制配合实施 取消当地首套住房商 阶段性放宽首套房商贷利率下限 实施 同备案信息 第二 月 号财政部 税务总局发通知 六 本公 同备案信息 自 月 号到 年年底 六 本公告执行期限为 同备案信息 对卖房后 年内 六 本公告执行期限为 年 月 同备案信息
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能蹭上这个条件的城市 很有可能首套房贷利率会跌破 还有就是 个月的时间 月份的房价 环比和同比都是跌的城市 才能突破 按统计局 大理 秦皇岛 大理 每个月公布的 城数据来看 秦皇岛 大理 有 个城市符合 秦皇岛 大理 大家看图 我就不念了 秦皇岛 大理 其实这也是一厢情愿的猜 秦皇岛 大理 全国 多个地级市 秦皇岛 大理 城数据还不到三分之 秦皇岛 大理 剩下的小城市太多了 秦皇岛 泸州 想找 月份房价同还比都跌的城市 一抓一大把 大理 秦皇岛 所以 我们也可以理解为 大理 秦皇岛 这是一次三四线城市独享的利好 大理 能不能刺激销量 秦皇岛 大理 还要打一个大大的问号 秦皇岛 大理 小城市的购买力 秦皇岛 小城市的购买力 是来自农村进城 这一块早都刺激的七七八八了 另一个 是来自体制内或者做生意的群体 本来就不缺房 家庭的改善置换 这些人身上的房贷 都是利率最高那几年进场的 现在利率降得越猛 心里就越不平衡 这些人手里但凡有点积蓄 能不能刺激买房欲望我不知道 我只知道 会大大刺激他们提前还贷的冲动 痛 太痛了 第二 房屋以旧换新退税 这一招很有意思 一年半的时间内 同一个城市 卖一换一退个税
意思是过了这个村没这个店了 以上三个消息 咱们简单来说说 第一 降利率下限 怎么来理解 现在 年期 是 理论上来说 房贷利率就应该是 可现实中的情况往往不是这样 以前跟大家聊过咱们的货币流转体系 从央行到银行 再到购房者 央行发 明确政策利率 银行从央行这里借钱 同行之间流转 形成市场利率 然后呢 银行们在 利率的基础上集体报价 形成 银行视情况 在 的基础上 比如现在五年期上是 进行加减点 银行手里钱紧张了 或者央行要求少给房 地产贷款了 那就多加点 所以 前几年买房的 都是 到 的大冤种 今年楼市差成这样 加点肯定是没有了 月份的时候 央行还明确首套房可以突破下限 那相当于房贷利率就是 现在又要突破利率下限 能下调多少没有说 只是明确了几个前提 比如央行和银保监的派出机构 指导 省级市场利率定价自律机制来实施 这话咋理解呢 房贷利率这个东西 不是放之全国而皆准的 是由 全国 省市 银行 这 个层级来实现的 央行在各省都有派出机构 地方上也有银行们 组成的省级自律机制 央行发话 派出机构指导 省级自律机制确定利率下限 再具体到每家银行去执行 大概就这么个过程 虽然说了能下调 那调 个 也没多大意思
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这反而会成为下家逼迫业主降价的筹码 政策效果南辕北辙 这么来看 退税似乎只对房价高的大城市有作用 可还是上面说的 哪怕是大城市 也很难为了几万块钱的退税 刺激业主的换房欲望 除非是按差额征几十万的个税 那确实能省下一大笔钱 按理说 应该利好北京和上海才对 可这些城市情况更复杂 因为涉及到普宅和非普宅 拿北京来说 房价超过 万就是非普通住宅 这意味着 市面上绝大部分房子都是非普宅 换房难度非常大 普宅首套首付 二套首付 满三就不收增值税 非普宅首套首付 套首付高达 增值税要收到 以上 非常大的一笔钱 个税征收的话 是按差额的 和 哪个高收哪个 那么问题来了 比如原来 万买的房子 现在涨到了 万 想换房 要是想享受到普宅的税费优惠 只能按 万过网签 银行只给贷四成 二套 也就是 多万 剩下的 多万都是首付 虽然税是省了 但神仙才能拿出来这么多现金 除非全款买了然后再做经营贷 那又是额外的风险 那现在有了个税退税 想多贷款 还能退个税 就得按 万过网签 房子的增值差额是 万 的个税就需要交 万 但这又变成非普宅了 只能贷到 万 增值税和契税又多出来几十万 而且现实中都是买家交个税 买家先代付 未来 年多的时间
比起房贷利率这种纯 粹的价格调节工具 退税这个政策牵涉到二手房的交易 这是一个比新房更遵循市场规律的 涉及大量买家和卖家之间的博弈 情况会更复杂 我们先说全国普遍的情况 再聊一些特殊的城市 会有哪些影响 二手房的交易 除了中介费之外 还有几个税 大头是契税 增值税和个税 满三是不收增值税的 满五唯一是不收个税的 其他项不满五 满五不唯一 都要收个税 个税的计算 分据实征收和核定征收 如果是据实征收 原来买房花了 万 现在涨到了 万 那就需要缴纳原值差价 万的 这负担着实不轻 那如果买了之后房价一直跌 现在的房子的市值还没原值高 那个税就是 也就不用交了 现在全国绝大部分城市都是核定征收 住宅收 房子卖了 万 个税就是两万 这个政策有趣的地方在于 第一 既然是卖二手房退税 那肯定更有利于 二手房交易占主导的一线城市 尤其是京沪 第二 小城市本来二手房流动性就很差 中介都跑 去卖新房了 般的地市和县城 一个点的个税 退的可能只有几千块钱 吸引力不大 还有第三 虽然个税理论上是卖家交的 但现实里一般都是买家交 碰到行情不好的时候 买家不想交个税 那就摊到房价上 小城市本来二手房就不好卖 买家都知道你能退税了
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每次解读的零碎政策 单个单次来看 可能影响并不大 可是政策工具箱 是有无限火力的 一个接一个 一堆接一堆的往上压 房地产救起来是迟早的事 只是不可能再重复往日的荣光 围城里有一段话 房子 比职业更难找 满街是屋 可是轮不到他们住 上海仿佛希望每一个新来的人 都像只带壳的蜗牛 随身带着宿舍 这两年 蜗牛都不愿意带壳了 这是在利率 首付 税费之外 更棘手的问题 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 时间来到了 月 这一年 终于快熬过去了 和上半年所有人都有一种 泥沙俱下的感受不同 最近几个月 有的行业 看到了复苏的希望 有的行业 不知何时才能走出漫漫长夜 就像小马过河 故事里的松鼠和老牛一样 冷暖自知 悲欢却不相通 文旅部的数据 国庆 天长假 跟 年对比 人次恢复到了 收入只恢复到了 为啥收入的恢复 会小于人次的恢复呢 只有一个原因 费用低 将就着去玩的本地游增加了 比如 我们看游客的出行半径 已经缩短到了 公里 比去年又降了 可是我们再看汽车的销量 从 月开始 已经连续三个月增长 汽车的出口 新能源汽车的产销 全都创出了历史新高 完全摆脱了上半年的萎靡 购置税减半
卖家啥时候收到钱 再转给买家 这又需要两边私下里再协商 未免也太复杂了点 这么看的话 个税退税这个事牵一发而动全身 不同城市的条条框框太多了 低房价的城市 钱没省下来多少 二手房交易也不活跃 影响不大 高房价的城市 除了北京是特殊情况 其他城市按核定 个税 多少也能省下来一笔钱 有好处 但不大 国君地产谢皓宇指出 这次政策 跟原来有两个不同的地方 第 政策层级 最近是中央部委主导的 地产政策调整 和此前地方政府的因城施策 完全是两回事 第二 政策方向 明显开始向大城市倾斜 稳地产的方式 还是会回归到原来的通过 一线带动二线 线带动三线 然后二手房带动新房 新房再继续外溢 的过程 至于公积金利率的下调 没啥好说的 跟商贷利率一样 还是价格调节的工具 能享受到这个优惠的人还是少数 小城市体制内的人 买房更便宜了 浙商李超说 因为公积金贷款是银行的表外业务 是银行接受住房公积金中心委托 向职工发放的贷款 所以 公积金贷款的数据 计入的是社融委托 贷款项目 再加上伴随投放的商贷 计入银行表内的按揭贷 都有利于拉动金融数据 利率 个税这些手段 有没有效果 咱们等 月份出金融数据的时候再看 有一点蓝白想说
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跟汽车和文旅的表现 正好能对得上 那有人说了 还有个指标叫财新 月份降到了 为啥跟官方的 走势截然相反 其实这也正常 官方的 抽样调查企业有几千家 大多是体量规模巨大的央国企 范围也广 覆盖全国 但是财新 抽样范围只有几百家 规模小 大多是东南沿海的制造业民企 数据起伏肯定更大 所以 咱们从制造业 建筑业 服务业这三个方面来展开 这次最亮眼的指标 是制造业里的生产指数 环比上升到了 原因很简单 天气 月份的高温有多恐怖呢 大江南北 遍地的红色高温预警 和限电保供 制造业呢 往往是每个地方的高耗能大户 电解铝 氧化铝 钢铁 水泥 更是限产重点行业 尤其是川渝地区 上市公司里 像京东方的 生产线 泸天化 四川美丰 的尿素生产线 都发公告停产限产 整个四川的 家电炉 钢厂几乎都停产了 月份天气转凉 开工率自然上去了 像华东 山东的沥青开工率 都明显出现了上升 还有汽车起重机 挖掘机 泵车 摊铺机 这些设备的开工率 也都出现了明显的增长 还有上面说的汽车 十一长假 有的厂商展车都卖完了 提车最早也要到春节 你说消费不好吧 有的人宁可忍受漫长的等待 排队去提几十万的车 眼都不带眨的 总之 因为天气凉爽
加上自主品牌和新能源的异常火爆 让车市刚出 京 就去蹦迪 说车的 卖车的 买车的 造车的 他们似乎都看到了自己光明的未来 在我们庞大的经济体系中 文旅是服务业的中流砥柱 汽车是制造业的明珠 是的 行业的兴衰 如今已经达到了极致的分化 抛开时代 宿命 周期 大棋 这些宏大叙事的词汇 这一期 我们还是从 聊起 从数据里找答案 看看不同行业现在所处的境况 谁在大回吃肉 谁在吃糠咽菜 谈不上什么趋利避害 只希望能看一看 高速社会变迁下的微末变化 最近 统计局发了 月份的 这个指标一般 是每个月的最后一天发布 为什么说它比较重要呢 因为 涵盖的范围太广了 下面还有 个扩散指数 新订单 生产 雇员 供应商配送时间 主要原材料库存 从采购量 到原材料库存 再到生产量 到产成品库存 最终再形成订单量 除了制造业 还有非制造业 也叫非制造业商务活动指数 其中又分了建筑业 和服务业 从上到下 从左到右 如同一台精密扫描全身的体检机器 经济表现的怎么样 看过之后 心里大概就会有个数 下面我们看数据 先做个大概的扫描 月份的制造业 恢复到了 重新回到了荣枯线上方 比预期好的多 但非制造业指数比起上个月还在下降 大眼一看
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金额达到了 万亿 同比增长 三年平均增速达到了 远远高于基建的投资增速 可是有一点 虽然建筑也不缺活也不缺钱 但有个指标挺有意思 从用工上来看 建筑从业人员指数是 连续 个月处于临界线以下 招工难的形势还是非常严峻 所以土木老哥的春天 并没有随着遍地的塔吊 挖掘机的轰隆声而到来 最后说一说服务业 还是一如既往 毫无期待 令人扼腕的低迷 服务业商务活动指数降到了 零售 航空运输 住宿 餐饮 居民服务全部低于 居民的生活半径 还在下降 其实衡量服务业是不是景气 看交通数据就够了 广发宏观的数据 月前 天 全国十大城市地铁客运量日均是 万人 比 月份数据 万人次 明显在降低 截止 月 号 全国执行航班数量日均值是 架次 环比 月降幅高达 我实在太怀念 曾经各大景区拥挤不堪 高速公路连绵堵车 高铁挤上了一堆人补票的黄金周了 还有一个没说 几乎以一已之力 撑起了 年年中制造业基本盘 保住了千万人饭碗的出回外贸 有一点顶不住了 月份 新出回订单指数是 开始明显下降了 这不单单是我们的问题 美联储的暴力加息 不知何时才是尽头 欧洲的能源已经不是问题而是危机了 全世界似乎都坠入到了需求 衰退的漩涡 李奇霖的报告里说
中秋加国庆双节的影响 还有金九的传统工厂开工旺季 农副食品加工 食品及酒饮料精制茶 医药 汽车 铁路船舶航空航天设备制造 现在赶紧趁着九月十月千活 制造业 自然也不会差 下面说建筑业 在基建为王的 年 纵然有茫茫多的学子 对土木工程避之唯恐不及 但这个行业还在延续着他神奇的生命力 月的建筑业 商务活动指数上升到了 其中土木工程建筑业 达到了 已经是连续第四个月扩张了 建筑业分两块 一块是房建 另一块是基建 现在都在赶工 房建很好理解 有的地方为了整治烂尾楼 都开始抓人查税了 前几天 一家非标违约的示范 房企 内部信里也说 在这个最艰难的时刻 将会倾斜所有的资源去 保交楼 说是为了责任也好 说是害怕问责也罢 保交楼的这个阵势 不管哪个开发商都会害怕 基建超预期也是情理之中的事 前段时间跟大家聊过 铁公基的额度又充值了不少 增加了 亿的政策性贷款 多亿的专项债 还要求 月底之前必须发行完毕 基建通的数据 月份全国开正的公路 地铁 水利 城市开发 产业园重大项目有 个 总投资 多亿 这些项目 月份都会落地 央企的订单几乎拿到手软 上半年五大建筑央企 中国建筑 中国中铁 中国交建 中国电建 新签基建类合同
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却是触手可及的现实 房地产 教培 互联网的路子 前几年走歪了 可他们确实提供了庞大的就业 亿万人的生计 从小树苗到参天大树 勤加修剪和靠天收成的结果 当然也不同 资本扩张与算法侵蚀 教育内卷 高房价 高负债带来的反噬 这个课上的太沉重了 现在我们要做的是矫正 而不是直接把树连根拔掉 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 央行最近发了两组数据 第一 月 号大晚上 央行罕见的选择这个时间点 迫不及待发了 月份的金融数据 这么着急 当然是有原因的 数据不错 发出来给大家鼓鼓劲 简单来看 新增人民币贷款 万亿 新增社融 万亿 的增速达到了 以上 金融数据的重点就是看量 货币在大量的供应 企业在大量的贷款 源源不断的钱贷了出去 货币的供需两旺 是复苏的基础 不过 细看结构 问题还是那个问题 企业的中长贷和短贷都大幅增长 对应的是基建狂 国企订单拿到手软 居民端 地产和消费 还是没起来 虽然 中长贷和短贷达到了今年以来的最高 水平 但同比去年还是减少 大家的存款意愿 还是远大于贷款意愿 想把温度从企业传递到居民 还需要时间 第二份数据 央行 月 号披露 月份国家开发银行 中国进出口银行
同样是出口导向的经济 韩国 月前 天出口金额增速 从 暴跌到了 国内港口的数据 月上旬 八大枢纽港回外贸集装箱吞吐量 同比增速从八月底的 降到了 我们再来看一遍这份经济体检指标 经济在复苏吗 当然在复苏 否则我们不会看到那么多的工地工厂 开足马力去生产 只是在茫茫多的三百六十五行 我们看到有的行业如日中天 有的行业江河日下 可我们的生活中 本来就应该被各行各业 各色人等 三教九流来填充 一个人的消费 就是另一个人的收入 一个企业的投资 就是另一个企业的收入 我最近在看百年孤独 小镇马孔多兴盛的起点 是从乌尔苏拉 失踪 个月后 带领大沼泽另一边的人群回家开始的 小说里讲到 这群人 说的是同样的语言 抱怨的是同样的痛苦 他们的骤子驮着食品 牛车满载着家具 家居用品 都纯粹是些普通的人间物事 毫无头的出售 他们贩卖的乃是日常现实 马孔多昔日僻静的小村落 很快变成了繁华的城镇 有了手工作坊和店铺 还开通了一条永久商道 第一批穿尖头靴 戴耳环的阿拉伯人 就沿商道而来 用玻璃珠链交换金刚鹦鹉 分配土地 铺设地基 修建围栏 规划街道 还有人流交织 物资通达 五行八作是繁荣的起点 马孔多是虚构的城镇 而我们的经济系统
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用买外汇的方式发人民币 这种被动的老方法 行不通了 所以 央行在 年 月和 月 设立了两个工具 和 从此之后 中国的印钞方式 发生了根本性的变化 从被动印钞 到自主控制 他们的模式很简单 央行通过各种花里胡哨的正具 借钱给银行 银行再把钱贷给企业和居民 央行借给银行的金额 价格 决定了印钞的多少 利率的高低 他们在央行资产负债表上有个名字 对其他存款性公司债权 有个数字很惊人 就这个 央行对其他存款性公司的债权 从 年 月的将近 万亿 扩张到 年 月的 万亿 年扩张了 倍 但是 和 是有本质区别的 是钱从央行到银行 银行再贷出去 纯粹的在金融体系里流转 印钞就靠它 投放资金具有定向性质 央行把钱给国开行等 家政策性银行 重点用于政府支持项目 具有准财政的性质 是财政与货币政策的重要结合点 啥叫政府支持项目呢 那当然是铁路 公路 水利 棚户区改造这些 央行曾经在 结构性货币政策工具介绍 一文中 这样介绍 年 人民银行创设抵押补充贷款 抵押补充贷款主要服务于棚户区改造 地下管廊建设 重大水利工程 走出去 等重点领域 发放对象是开发银行 农发行和进出回银行 对属于支持领域的贷款 按贷款本金的百分之百予以资金支持
中国农业发展银行 净新增抵押补充贷款 亿 截止到 月底 抵押补充贷款余额是 亿 这是自 年 月以来 贷款余额首次出现月度正增长 而且净增金额重新站上了千亿规模 引发了市场的强烈关注 这两组数据 社融 信贷暴增 曾经被视为楼市 大杀器 的 时隔两年多 又重出江湖了 所以我们今天聊聊 是什么 跟抢发的金融数据有什么关联 他的前世今生如何演变 是不是棚改货币化又卷土重来了 把时钟拨回 年前 我们应该记住 年 是中国货币发行 产业结构转换 房地产腾飞的重要节点 在 年以前 我国的货币发行 锚定的是外汇占款 年加入 以后 中国的出口大量增加 企业手中获取了大量的外汇 在当初强制结售汇的背景下 央行吸收了绝大多数外汇 并投放相应的人民币 形成了外汇占款 过程是这样的 出回挣外汇 去银行办结售汇和转售汇 央行买外汇 再通过银行来投放人民币 那是一个出回外贸崛起 沿海工业集群成型 经济腾飞的黄金时代 年央行的 外汇占款 占 总资产的比例只有 随着外贸出回暴增 到 年 月 这个比例达到了峰值的 可是 上半年出口是 万亿 中 罕见的出现了下降 随之而来的 外汇占款的规模 也开始下降 这个时候就出问题了 资本外流
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小城市的库存本来就不多 在售楼盘少 盘子就那么大 这批人都快把房子抢光了 定向给拆迁户来放水 自然会带来三个后果 第 房子供不应求 房价大涨 那些没有拆迁的命却被逼买房的刚需 陪着高位来站岗 第二 开发商一看房子卖的这么好 继续疯狂拿地 挪用监管资金 埋下了爆雷烂尾的伏笔 第 地方上一看土地这么好卖 开始大量卖地 财政收入激增 上马基建项目 城市面貌也是一年一个样 可以说 从 年 横空出世 房地产开始跟经济进一步深度捆绑 上面提到了货币发行方式的转变 产业结构转变 房地产腾飞就由此而来 与此同时 自然行生出了土地财政依赖 开发商高周转盖房 居民高负债买房的现象 还好到了 年 房地产调控手段越来越严厉 房住不炒 的概念提出之后 棚改规模下降 资金大多来自于棚改专项债 货币化安置也没有了 从 年 月开始 操作情况都会按月来公布 月度变动都是以到期归还为主 此一时比一时 现在 净增额度重新增加 跟棚改已经没有什么关系了 经济日报 月 号的报道里 也专门强调了 不是 重出江湖 而是一直都在 江湖 上面说了 是阶段性工具 投向政府支持项目 今年政府支持的项目 不是要大拆大建 不是要搞货币化安置
属于阶段性工具 所以 一个是常态化的 纯粹的货币发行工具 撬动了货币 另一个是把钱定向投到建设项目 特殊的时间段 动用的准财政工具 撬动了地产和基建 注意 这是我们今天聊 重出江湖的一个重点 这个所谓的楼市大杀器 并没有仅限于针对棚改的刺激 只是 时隔多年又被拿出来 唤醒了人们对 年的 刻骨记忆 年 棚改开工 万套 年这个数据是 万套 从创设 之后开始算 年 全国棚改开工量 一直维持在 万套以上 直到 年的 万套 央行通过 把钱出借给国开行 国开行把钱借给地方 然后再把这笔钱作为 货币化安置 的拆迁款 给钱不给房 地卖掉之后 再向国开行偿还贷款 那个时候 年均投放到棚改上的贷款额度 高达 万亿 棚户区改造最早始于 年 的辽宁省试点 但直到 年 基本上都是以实物安置为主 给房不给钱 就算拆三代手里一大堆安置房 没有房产证也是白搭 只能出租 但从 年就开始变了 那两年 也是拆迁户身份镶金边的年代 谁家房子上写个拆字 说媒的能排成队 想想看 一个城市郊区的拆迁暴发户 不给安置房只给钱 手里突然多了几百万 他会干啥呢 当然是买房 全款 排队 加钱 茶水费 捆绑车位和装修 疯狂的买房 在 年以前
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盖房子 修路 城市管道 农田水利 产业园 钱印出来 再投出去 中信证券明明说 全年新增人民币贷款大概率会突破 万亿 央行在做同样的事 但 年做 与 年做 性质 目的 手段 完全不一样 结果 当然也会不一样 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 最近财政部发了一个通知 其中有一句话 严禁地方通过举债储备土地 不得通过国企购地等方式 虚增土地出让收入 不得巧立名目 虚增财政收入 弥补财政收入缺口 这句话当然意有所指 土地是万物之母 这句话意味着对土地市场的管控 正在一步一步的进入深水区 跟去年卖地收入划转 税务部门征收联系起来看 势必会对已经形成 数十年惯性依赖的地方财政 产生极大影响 也可能 会成为难得的 主动的摆脱房地产依赖的绝佳机会 我们从头开始说 一个城市的建设 基层的三保支出 很大程度上都要靠卖地财政的 本账分税制下 地方财权与事权的不匹配 卖地收入的重要性 这些详细的数据就不罗列了 以前聊过很多 想卖地就得有开发商来拍 但今年情况不太一样 第一爆雷的民营房企太多了 靠央国企开发商 撑不住 万亿土地市场的盘子 第二地方上没办法 还得保持土地市场的体面 稳住地价 降低土地流拍率
不是房地产去库存的问题 而是 保交楼 今年 月份 住建部 财政部 央行宣布 通过政策性银行专项借款的方式 支持已售 逾期难交付住宅项目建设交付 财新的报道 这笔专项借款初期规模达到了 亿 由央行指导国开行和农发行贷出去 后期还会加入中国进出回银行 中央财政 给这笔钱期限不到两年的 贴息 月 号银保监会确认 国开行已经向 辽宁沈阳支付了全国 首笔的 保交楼 专项借款 这跟当初 的手段 不能说有点相似 只能说一模一样 上一次是为了城市化 这一次 是为了守住交房的底线 时代不同了 曾经的 大发神威 是为了去库存 成就了 年以来楼市的巅峰 如今的 力挽狂澜 如今的 力挽狂澜 是为了给足购房者信心 确保每套房子都能顺利交付 侧重点不一样 年的历史 当然不会重演 回到开头央行公布的两组数据 他们之间存在着什么关联呢 增加 是信贷社融增加 基建狂飙 货币供需两旺的一个侧面 除了保交楼 历史上 也应用过 地下综合管廊和重点水利工程 这么看的话 以后规模还会增长 天风证券测算 在 之外 三家政策性银行的 金融工具额度 已经撬动 万亿元的 项目资本金 拉动总投资额规模达到了 万亿 当初我们的眼里只有房子 现在要考虑的更多
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但是地方上缺钱 想多借钱融资 一想做大抵押物资产的价值 就逐渐延伸出了一种新模式 城投先拿地 地方上再把这部分土地出让金返还 这就变相向城投平台注入了土地资产 最后城投手里有了土地平台可抵押的 资产增多了 能借来更多的钱 地方上 虽然把卖地的钱返还了 但账面上政府性基金收入增加了 别管实增还是虚增 反正都是增 真实的收入没有增加 地方平台公司反而能靠土地再次融资 最终就变成了未来要背负上的债务 直到去年财政部 自然资源部 税务总局 人民银行联合发通知卖地收入转 由税务部门征收 在收入端 由税务部门征收 征收的严格程度和规范度将明显提升 地方上 在土地出让环节的影响力和操控力 开始下降 这是高层 推动地方摆脱依赖土地财政 的强烈信号 在支出端 是将国有土地使用权 从 政府性基金预算 转变为 般公共预算 换了一本账 地方上想花钱就没那么容易了 原来收了多少私房钱老婆不知道 可以自己花现在收了多少私房钱 老婆都知道 花起来就不能像以前那么随心所欲 也就是说 钱在部门中间多经了一手 虽然卖地收入还是留在地方手里 但是违规把钱再返还给城投 这一招就不那么灵了 所以今年要衡量土地收入是不是虚增 是不是 自买自卖
怎么办呢 这个时候城投就站出来了 作为一个城市的 运营商 城投公司的身份很有意思 从 年开始 明确规定地方政府债券是地方上 唯一的融资渠道 把地方债和城投债切割 这就造成了 它既是公共服务 水电气暖的提供者 它也是修路建桥 拆迁改造的建设者 它既承担了现实意义上政府的职能 但它却是法律意义上正儿人经的公司 所以这一两年我们看到 大量城投公司以公司的身份拿地 以政府的责任 托市 中泰证券的数据 月份全国供地收入只有 万亿 降幅达到了 其中城投拿地金额占比是 江西城投拿地占比达到了 江苏湖南 四川重庆城投拿地占比在 到 之间 像黄石嘉峪关 常州市 江苏省 怀化市 遂宁岳阳这些地方 保定市 常州市 江苏省 几乎有一半都是城投在托底 常州市 江苏省 其实这份数据我觉得有点低估了 今年像长沙 郑州长春 沈阳这些大城市拍地 城投公司托底比例几乎是百分之百 这些托底的土地有几个共性 大多是郊区地块 刚需项目基本全是底价成交 这里就出现了 虚增土地出让收入 也就是 走账 的问题 虚增的方法有哪些呢 我们看看以前都是怎么干的 广发刘郁的报告说 城投拿地相当于黑匣子 表面上看是跟其他开发商一样 一从公开市场招拍挂拿地
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去年第三轮集中供地 是城投托底的巅峰 超过了 个亿 今年第一轮供地降到了 亿 第二轮更是跌破 亿 收成不好 地主家也没有余粮了 这就是财政部专门点名 虚增土地创收入 的背景 去年把卖地收入划转到税务证收 是多了一道关卡 今年又准备把卖地收入给挤水分 严禁虚增 本质上这是一步一步的倒逼 地方上摆脱习惯性的卖地依赖 你不体面就帮你体面 会有哪些影响呢 这要分两块来看 第一这个 号文只是简单提了一句 没有出专门的细则 也没有提及虚增收入的界定方法 在具体的细节没有披露之前 更多是对城投托底 财政空转的一种震 城投拿地占比多 偿债压力又高的城市 风险自然也最大 华安固收有个报告 对全国各地的城投统计 近三年平均利息支出 绝对规模上 成都利息支出 压力测算结果超过 亿 是唯一一个破千亿的城市 其他地市里 南京杭州苏州都超过了 亿 宁波西安 湖州等 个城市都超过了 亿 但是这些地方毕竟财大气粗 我们更应该看的是 相对规模 报告里用近 年的付息支出 对比近三年的财政支出 得出 付息压力 这个指标 结果马上不一样了 湖州 绍兴以及镇江等 个城市比值超过 柳州以及兰州等 个城市比值超过 这些地方本来偿债压力就比较大
还需要有新标准 我看了 世纪的一个采访 北方省份某个地市审计局负责人说 审计界定虚增土地出让收入 首先要关注缴纳土地出让金的单位 是哪些企业 缴纳的重点关注国企 尤其是政府投融资平台公司 其次看企业拍地目的 再次 看企业缴纳土地出让金的资金来源 如果融资平台使用的财政资金 拍的地没有实际项目 没有使用目的 或者长时间不使用土地 这样基本可以确定 是虚增土地出让收入 第 条最关键 我们可以看看开工率 克而瑞的数据 去年到现在城投拿地开工率只有 无锡合肥 南京济南和宁波这些城市 城投地块开工率普遍低于 以下 上面说到这些土地大部分都在郊 广州 区都是底价拿地 只是为了让止拍市场看起来体面一些 广州 所以城投的开发意愿很差 要么是没有资质盖房 要么没钱做后续的开发 即便找开发商做代建 拿地的钱也不可能凭空变出来 央行管的是 金融空转 财政部自然管的是 财政空转 靠巧立名目的土地出让金返还 已经行不通了 靠城投自己出血 拿地又不开发 偿债压力又上去了 专项债的付息支出一旦高于警戒线 地方就会启动财政重整 这是更大的难题 两难之下我们看到 就算没有财政部的这个通知 城投现在也是心有余而力不足 看重点 城
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往往是事情改变人 人无法改变事情 往往是困境下倒逼出来的机会 才能成为下一次涅繁的契机 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 月份的 公布了 没有任何的变化 一年期还是 五年期还是 没有降息的原因 可能有很多 比如今年的 已经在 月 月 月连降三次了 不管是消费贷 经营贷还是房贷 现在的利率 让前几年贷款的人看的直流口水 就算年前还会再降 也不会这么激进 比如换房退税 降公积金利率 降房价持续下跌城市的商贷利率 最近我看不少城市已经能执行 了 这些政策 月份刚出来 需要看看效果再说 但有一个很重要的原因 可能被大家忽视了 银行这个生意 没有以前那么赚钱了 咱们来将一将 银行靠什么赚钱的 息差 银行本质上是一个钱进钱出的中介 像央行借给他的钱 应付债券 付息负债 再贷款之类的 较上季变动 金融同业负债 付息负债 应付债券 付息负 居民的活期和定期存款都是他的负债 金融同业负债 付 应付债券 付息负债 持有的债券 较上季变动 金融同业负债 付息负债 应付债券 付息负债 银行要让利实体 顾全大 金融同业负债 付息负位 资产端 银行要让利实体 顾全大局 又不断下降 收益当然也会下降 负债端
如果再加上大规模的拿地托底 再碰上严查虚增土地收入 后果大家自行脑补 第二个最深远的影响 是地方财政不得已与土地 脱钩 蓝百想表达的意思是很多时候 人的工作也好 收入也罢 个城市 个省一个经济体的产业也好 发展路径也罢 都是随机的不得不做的 回过头来看甚至是被逼无奈的 财政部的 号文 与去年卖地收入划转税务征收一脉相承 没有因为楼市的冷或热 放慢前进的脚步 针对购房者的房贷利率 限购限贷这些需求端的刺激 当然可以有周期性 前几年该收紧就得收紧 现在该满足就得满足 但是对房地产种种乱象的根源 对万物之母的土地 对极度依赖卖地的地方 财政调控的思路就是不走回头路 一以贯之的明牌 问题当然有很多 城投不托底了怎么办 地价降了怎么办 地方上没有新税源 新收入接替 卖地收入怎么办 早晚都要解决 因为拖着总不是个办法 与其等这些城市再次陷入 卖地扩张 地价房价上涨 继续卖地 库存积压 的怪圈不能自拔 还不如趁现在冷冷清清挤出水分 看财政与土地实质脱钩之后 会如何演变 要么产业转型 找新的增长点过紧日子 要么降地价完成从房产到土地的 缩表 新一轮的增长周期春风吹又生 现在就是最好的时机 我又想起了那句话
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年只有 万亿 看这一组数字 最近几年存款的欲望一直是在上升的 月份央行 还发了 城 两万户的城镇储户问卷 调查倾向于 更多储蓄 的居民占比 达到了 这种情况下 居民的存款和贷款之差又创出了新高 已经连续 个月上升了 这么多钱都存到哪了呢 上半年上市银行 活期与定期存款分别增加了 万亿和 万亿其中定期存款多赠了 万亿 贡献了上半年存款 的多增规模 不爱存活期 爱存定期 说明什么呢 光大证券王一峰解释了两个原因 第 今年这个形势 钱不愿意花又无处可投 那就意味着 货币的 贮藏性需求 在提升 微观经济主体的资产配置 自然会更倾向于 安全性与经济性兼具的定期类存款 第二还有一种可能 贷款利率降的太猛 跟定存的利率倒挂了 那就会出现 资金空转 曾经有一家上市公司有 亿的理财 一个多亿的现金 却还要向银行申请 个亿的授信 交易所也问询了 人家也说了实话 理财收益 以上 贷款成本只有 还有 的贴息 左手贷右手存 啥也不用干 躺那就能赚钱 这可能也是 存款定期化 的原因之一 不管基于什么目的 存款是出于 自保 可再这么存下去 银行也受不了 那就只能降存款利率了 这也是出于自保 没有谁对谁错 只有权衡利干
今年大家都越来越爱存钱 还都爱存定期 结果就是 负债成本没有降 资产收益一直在降 有个指标叫 净息差 这个指标从 年年末的 下降到今年三季度的 降了 创出了 年以来的新低 最先感受到寒意的 当然是员工 家上市银行 今年上半年支付给员工的工资 降了 亿 同比降了 某上市银行 零售条线的员工业绩不达标 原来绩效奖金每个月预发 现在调整为 这家银行的负责人说了 其实不能叫降薪 更多是工资结构优化 所以从银行的利益出发 我们就能解释两个现象 第一 为什么不降息 每个月 都是有报价行参与的 他们没有动力 没有意愿继续压缩资产端的利润 第二为什么 月 号 六大行也就是工农中建交还有邮储 同一时间集体发公告降存款利率 就是为了降自己的负债成本 像 个月 个月 一年两年 年的定存降了 个基点 三年期降的最多 达到了 个基点 以上说的是 与存款利率变化背后 银行目前的处境 看存款和贷款的数据更有意思 前三个季度 人民币存款增加了 万亿 同比多增了 万亿 其中 属于住户的存款增加了 万亿 也就是说 个月时间中国人存了 万亿 这个数字不管放到哪一年 哪个国家都是惊人的 年同期 新增居民存款是 万亿 年是 万亿 年是 万亿
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房地产为主业的企业在 股市场融资 有两个条件 第一 控股子公司涉房的 最近一年一期房地产业务收入 利润占企业当期 相应指标的比例不超过 第二参股子公司涉房的 最近一年 涉房的投资收益占利润的比例 也不超过 这样一来 纯纯的开发商肯定是没戏了 哪些公司既涉足房地产业务 占比又低呢 那肯定是建筑类的央国企 这些公司或多或少都有涉房的业务 比例还都不高 加上他们中标的项目都是垫资建设 像高速高铁这类项目回报周期特别长 对资金的需求又特别大 所以我们看到 这些公司今年一直很受追捧 不缺订单又不缺钱 土木老哥们虽然过得苦 至少不用担心失业 除了基建之外的其他领域 不是银行不想贷 而是贷款需求不够 我看了 世纪的一份调研 分支行的行长们今年压力不是一般的大 加班加点开会 放假也不停贷 支行一把手带着 信贷小分队 想办法去放贷 去工厂去城投公司 去售楼处 甚至去蹲点二手房的签约中心 有个大行的分行行长说 贴息贷款是任务 赚不赚钱反而是次要的 可即便接近零成本 企业的积极性也不高 因为对未来的预期不确定 还有就是个人房贷让他们很头疼 利率降了 愿意贷的人反而没有还的多 不患寡而患不均 房贷利率降得太猛
第二我们再看看贷款的数据 号两头 前几天还是 大行同时发公告 巴拉巴拉说了一通 内容都差不多 强调自己对实体经济的贡献 有哪些鼓劲的意思很明显 银行怎么才能证明 自己在努力支持经济呢 标准很简单 看谁贷的多 或者说看谁对小微企业 制造业科创 基建贷的钱多 央视的统计 六大行 前三季度共新增人民币贷款超过 万亿如果统计所有的贷款 前三季度增加了 万亿 这个数字不管放到哪一年也是惊人的 年同期是 万亿 在 年只有 万亿 这说明存款暴增的同时 银行也在想方设法的把钱贷出去 这么多钱跑哪去了呢 很大一块都给基建了 基建强不强看央企的日子过得好不好 六大建筑央企 前 个月累计 新签合同总额达到了 万亿 比去年同期增长了 光中国建筑这一家 今年就签了 万亿的订单 电建的订单额增速最高 将近 最近 刚中标了成都到眉山的市域铁路总包 就这一个项目中标额就达到了 亿 中国工程机械工业协会的数据 一个月时间挖掘机就卖了 台 日子过得越好 锦上添花的事就越多 不只是银行上赶着送钱 资本市场也会向这些央企开大门 月 号证监会负责人说对涉房企业 在确保股市融资 不投向房地产业务的前提下 允许存在少量涉房业务 但不以
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是有史以来表现最好的月份之 使 年势将成为该行业的纪录之年 爱马仕发布了三季度的财报 收入同比增长 至 亿欧元 爱马仕铂金包所在的皮具和马具部门 收入上涨 至 亿欧元 主要得益于 大中华区的强劲反弹和消费者 持续的需求 奢侈品的繁荣与存款暴增 看起来并不违和 或许这两个群体本身就是一类人 想办法把那些买劳力士和爱马仕的钱 花到房子 厂房 机床 门店上 迫在眉睫 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 有两个现象 我觉得很有趣 第一个 巨型县城在悄无声息的诞生 月 号 有媒体统计了 年 中国人口普查分县资料 全国现有 个大城市 还有 个中等城市 其中包括了 个地级市 和 个县级市 大城市里 又分四档 个超大城市 北上广深 还有重庆 成都和天津 个特大城市 个特大城市 昆明市 云南 特大城市 省会城市 昆明市 云南 省会城市 个 型大城市 昆明市 云南 特大城市 省会城市 名单比较长 昆明市 云南 特大城市 省会城市 大家看图 我就不念了大城市 昆明市 云南 省会城市 这份名单 有点异于我们平时的认知 昆明市 省会城市 比如 昆明常住人回是 万 是特大城市 苏州常住人口 万 反而是第三档的
非但没有激起人们买房的欲望 没有延缓存款暴增的趋势 反而让前些年 接盘的人心态失衡 省吃俭用也得把贷款去还掉 让我们做个总结就是 存款 万亿的背后 是大家觉得存定期比存活期强 拿着现金比负债强不是说手里没钱 而是无处可去 贷款 万亿的背后 是基建制造业狂飙 房贷业务不好做 那就把钱使劲往需要的地方去贷 不是说大家不愿意背上房贷 而是房地产这个大块头没需求了 所以大家看居民拼命存 银行使劲贷 存贷双双暴增的背后 货币的流转从未像今年这样剧烈 与其说是博弈 倒不如说是银行 居民企业基于各自立场的理智选择 经济学家伍戈最近一篇报告说 不确定性似乎正在 惩罚微观主体的扩张行为 这两年企业越扩张越亏损 居民的消费贷 房贷的逾期率都到了高位 这样的 负向激励 机制当然会让利率 首付消费券这些刺激的效力打折 不过我想表达的是 存定期提前还贷的前提 是手里得有钱 是这笔钱扔出去三五年也无所谓 填上房贷的坑 也不会影响一家人的吃喝 选择保守生活态度的人 只是不想办厂做生意买房子而已 要说他们手里没钱 我是不信的 昨天蓝白看到了一组数字 瑞土钟表业联合会周四说 瑞士手表出口 月份飙升了 上个月出口飙升至 亿瑞土法郎
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他们都符合口型大城市的标准 义乌有超过 万种商品 出口全球 人均可支配收入比北京 深圳都要高 昆山的电子信息产业 产值达到了 亿 全世界的笔记本 都产自昆山 全球 的小家电都来自慈溪 晋江的鞋服更是全国闻名 巨型县城有意思的地方是 翅膀硬了 块头太大 他们某种意义上 已经超越了所属的地级市 晋江 所属的泉州 也只是榜上的川型大城市 义乌归金华管 可这份榜单上 根本找不到金华的名字 慈溪太强 加上余姚 宁海这两个百强县 造成宁波这么大体量的城市 也只能在榜单里归到第三档的 型大城市 第二个现象 躺平小城 反复的冒出来刷存在感 以前我记得有一期视频里 开头问大家 第一大网红城市是哪个 有说成都的 有说长沙的 有说西安厦门的 还有说今年要素过多的郑州 甚至还有说通辽的 如果按刷屏的频率来看 鹤岗这个城市 获得了与城市量级极不相符的关注度 前几天 我看到热搜上有 关鹤岗买房的话题不下 个 女子逃离大城市 去鹤岗全款 万买房 后男生全款 万买房移居鹤岗 通过这些话题 又行生出来新的热搜 记者去采访当事人 宅家画画月入过万 工作性质适合住这里 记者又去采访鹤岗的中介 万元买房属极端个例 当地均价 元一平 记者又去统计
型大城市 东莞和佛山 都是千万左右的常住人回 位列第二档 临沂和保定 也都是千万级别的常住人回 只是第四档 这跟 城区人口 有关系 所谓 城区 是指在市辖区和不设区的市 政府驻地的实际建设 连接到居民委员会的所辖区域 概念有点绕回 但不影响理解 按照 年国家发布修改后的 城市规模划分标准 所有城市 分五档七类 城区人回 万以上 是超大城市 万 万 是特大城市 万到 万 是 型大城市 苏州是 多万人口 但除去昆山常熟这些县市 城区人口只有 万 昆明好岁城区人口也有 万 不过 也有人说 这个数字应该是没算园区 如果算上工业园区 苏州市区不会人这么少 另外 佛山吞了顺德 城区人口 万 东莞全都是自己的地盘 城区人回高达 万 同样是千万人常住 临沂的城区 只有 万人 保定只有 万 从这个角度 大家也就能理解 为啥前些年 几乎所有地方都热衷于撤县设区了 好在 现在已经叫停了设区的风潮 以后拿着大片的农田荒地冒充市区 强行拔高城市的规模和等级 这招不好使了 因为城区人口定义的标准 我们更看到了巨型县城逐渐浮出水面 江苏昆山 城区人回达到 万人 浙江义乌达到了 万人 慈溪 万人 福建晋江 万人
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绝大部分人没办法洒脱的去鹤岗 才会如此的关注鹤岗 真去了鹤岗 能留下来的人 也所剩无几 有多少人 是真正为了避世隐居呢 又有多少人 只是为了想 向周遭人证明 自己到 过网红打卡地呢 闲话不多聊 巨型县城的诞生 再次验证了 城市化 确实能带来 资源集聚和专业分工 我今天看了第一财经的一份统计 还是基于人口普查分县资料 对 个重点城市 就业人口占比做了梳理 结果恰好能跟城市分级对得止 长春 哈尔滨 南宁 农林 牧渔从业人员占比都在 左右 个城市制造业就业人回占比超过了 分别是东莞 宁波 温州 佛山 苏州 无锡 泉州和深圳 几个巨型县城 慈溪在宁波 昆山在苏州 晋江属于泉州 发达的制造业 吸引了分门别类的人回聚集 还有一个行业也挺有意思 批发零售从业人员 广州 长沙 武汉和郑州占比最高 原因也不难理解 广州的批发市场全国起步最早 郑州 武汉 长沙都是中部枢纽大城 服装鞋贸 五金建材 在这些地方集散分配 搞批发零售的商贸从业者就在此聚集 早些年 这些地方的火车站也确实够乱的 还有 搞互联网的多在杭州 搞金融的都扎堆在京沪 南通和重庆 搞建筑的最多 另一方面 鹤岗的反复刷屏 也再次验证了
年中国人口 市 根据城市规 记者又去统计 年中国人回 大城市 个 型大城市以及 市 根据城市规模划分标准 目前 普查分县资料 个超大城市 个特大城市 个 型大城市以及 个 型大城市 市 根据城市规模划分标准 发现鹤岗位列中等城市 个特大城市 个 型大城市以及 个 型大 市 根据城市规模划分标准 目享 复读机一样的热搜 大城市 个特大城市 个 型大城市以及 个 型大城市 每隔一段时间就要冒出来一次 无休无止 甚至让人感到疲劳 这当然不是当地主动宣传的效果 每次都能吸引到眼球 还是因为 这是一座躺平者的梦想之城 几万块买一套房的城市多了 牡丹江 阜新 佳木斯 都是没落的资源型城市 为什么偏偏每次都是鹤岗冒出来 低房价 舒适 偏远 安静 要素过多 恰巧能击中整日忙碌 熬夜上网的年轻人心灵柔软处 我不是很懂传播学 但我觉得 过去这几年 人们一直在强化鹤岗身上的 安逸与避世的标签 某种程度上 又使他升华成了 反内卷 的 精神图腾之城 就跟买车 买手机 买笔记本 天天看评测的心理一样 没买之前把参数背的滚瓜烂熟 跟自己毫无关系的品牌产生共情 买了之后发现 无非就是那么回事 这是一个道理 正因为
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不少几百块住一个月的旅居视频 广东海陵岛 威海乳山海景房 广西北海 听说好多人现在去找 小城市的五星级酒店住 高铁通达 几个小时就能到 人少的时候 几百块就能住豪华酒店 欧式装修 走廊有智能机器人 人情化的服务 泳池 健身房 什么都有 这得益于过去这些年 小城市重金砸基建投入 虽然造成了巨大的资源浪费 却提供了大城市难有的生活质量 小城市独有的安逸氛围 只是 鹤岗的案例更极端一些 是居家迁徙到一个偏远小城 躲避尘世纷扰的意味更浓 两组数字大家感受一下 第一 年 从东部 中部 西部和东北地区输出的跨省农民工 分别比 年减少了 万 万 万和 万人 以外出务工大省安徽为例 年 前往省外打工的农民工下降了 万人 而在安徽省内新增的 万农民工当中 本乡镇就业 乡外县内就业 和县外省内就业的比重 分别是 显然 农民工从省外回归到县域的趋势 越来越强烈 第二组数据 城市数据团的计算 把 岁人回定义为年轻人 计算 年各城市 有多少比例的年轻人 是过去 年从外地迁入的 并列出其中最高的十个城市 深圳的年轻人回中 有 是在 年 从外地迁入的 外来人回 也贡献了广州 厦门超过 的年轻人 贡献了上海 成都 珠海 东莞 北京超过
大城市正在通过高效的优化机制 逼迫感到不适的人离开 这背后的成因很复杂 既隐含了大城市与小城市的发展路线之争 还有新一线城市的加速崛起 还有农民工返乡潮的回流 关于大城市与小城市之争 我在 年就看到过一篇文章 是经济参考报发的 参考欧美日韩 一种是超大城市和中心城市 辐射型为主的 集中式 城市化 模式 另一种是以中小城镇主导型为主的 分散式 城镇化 模式 显然 前些年 走大城市路线 以超大城市为核心 带动辐射周边的城市群 占了上风 这也符合国际的经验 国家内城市人回的分布 一般都会遵从齐普夫法则 也就是 一个国家第 大的城市人口 是首位城市人口数量的 分之 集聚之后 自然会产生环京 环沪 环深的外溢 然后再与主城连接成片 比如 我们看到苏州的工业园区 向东链接昆山 昆山高新区 向西融入苏州 金义线 链接了距离遥远的金华与义乌 慈溪的杭州湾新区 已经被纳入到了大宁波的规划 这就是巨型县城诞生的背景 集聚与分工 鹤岗代表的是 对高效率的厌恶与不适 对大都市文化的逆势抵抗 这完全是两个相反的方向 逃离大城市的论调一直都有 前些年是回到家乡 最近这些年 是找到类似的桃花源小城 我也经常刷到 站里
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岁以上老年人有 人配建了食堂 岁到 岁老人 午餐 块晚餐 块 岁到 岁老人 午餐 块晚餐 块 重庆九龙坡一个社区 也是只供应午餐和晚餐 岁以上老人一荤一素 块 两荤一素 块 如果年轻人来吃 加两到三块钱就行 从社区食堂到小区配建食堂 这是我们正在构建 宏大养老体系的一部分 这两天我在想 先苦后甜 先甜后苦 你能接受哪种人生呢 咱们的父辈 大多是上世纪 到 年代生人 这一代人经历过的事太多也太沉重 经常吃不饱肚子 铁饭碗说没就没了 后来赶上了改开 胆大的 敢闯的很多人都吃到了时代的红利 就算没赶上趟 至少生活条件比原来强太多了 最起码 马 楼上楼下 电灯电话 总能实现 就算年轻的时候没有交过社保 退休金也 容易办下来 他们的人生算得上是先苦后甜 反过来看 这一代 从小的生活就像在蜜罐里 后小时候还差一些温饱是没问题了 尤其是 后和 后 很多家里都有车 从小就用智能手机 出省出国都是稀松平常的事 吃饭穿衣的问题是解决了 可考研考公考教资的人数暴增 每个行业的准入闪槛都大大提高 每个行业的准入门槛都大大提高 出去找工作别说中专 大专生和二本都快丧失呼吸权了 疫情来了之后 本来是最大就业蓄水池的三产
的年轻人 蓝白想表达的意思是 农民工返乡 这是迫于年龄和技能的无奈 是巨型县城身后隐藏的大城市 不再收留 年轻人 热衷寻找鹤岗 这是用主动逃避的个例 来对抗城市化的趋势 往好里说 这是人口流向分化 社会观念变迁 对故乡 居所 工作地的代际认知差异 形成了与以往千差万别的生活方式 往坏里讲 这是用感性对抗理性 短暂的逃避 难以换来长久的宁静 就像不断推石头上山的西西弗斯 对现状的不满 只会让上海与鹤岗 化作一个又一个的围城 永不休止 岁之前 在大城市找到方向 岁之后 在小城市 找到归宿 这可能是最好的结果 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白 最近看到一个事住建部 民政部发文要开展完整社区的试点 比如配建幼儿园 托儿所老年服务站 社区卫生服务站 还会配建食堂 家政服务网点 这个消息一出来 很多人盯着 食堂 这两个字不放 正好最近又有消息 湖北基层供销社恢复重建至 个 基本覆盖了全省乡镇 宁夏乡镇级供销合作社 覆盖率达到了 重庆市农村综合服务社增加到了 个不少人就把配建食堂 跟供销社扩张联系起来 过度解读这属实没必要 供销社我不太了解 但社区食堂其实一直在搞 我查了些报道 太原迎泽一个社区
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不过我找到 年人民网一篇 报道援引的数据 年到 年的 年间 我国城镇空巢老人的比例由 上升到 农村由 上升到了 截止到 年 中国空巢老人人回超过了 亿人 也就是说 年前 空巢老人的比例已经超过一半了 现在 全国 周岁及以上老年人口 亿人 占总人回的 按 的比例来算 空巢老人最起码也得 亿了 这一次 又着重强调了农村和大城市比例 甚至超过 保守估计 空巢老人总数应该会超过 亿人 还有一个值得深究的地方 年前的数据里 农村空巢老人的占比并不高 现在一举超过了 原因是什么 这里面大有文章 去年底蓝白做过一期视频 关于 独居户 的 按照 年的 中国统计年鉴 全国 一代户 的比重 比十年前上升了 达到了 中国的家庭模式从四世同堂转变为 夫妻二人带娃的核心家庭 再进一步转换到 独居或夫妻二人为主的模式 独居户 既包括了年轻人独居 也包括了老年人独居 反正家庭小型化 的趋势越来越强烈 山 西 具体到地域来看 山 西 吉林内蒙 山 天津等 个省市 的一带户比重已经超过了 山 西 其中上海 山 西 黑龙江北京 山 浙江均超过了 这就跟民政部空巢老人的比例对上了 要么是京沪这样的大城市 要么是长三角这样的务工流入地区 山 西
服务业受到重创 又碰上互联网教培 房地产岗位大面积减少 上个大学连校门外头的饭馆都没去过 和小时候的甜蜜来对比 称得上 先甜后苦 了 这跟钱钟书所说的 吃葡萄 很相似 天下只有两种人 比如一串葡萄到手 一种人挑最好的先吃 另一种人把最好的留到最后吃 照例 第一种人应该乐观 因为他每吃一颗 都是吃剩的葡萄里最好的 第二种人应该悲观 因为他每吃一颗 都是吃剩的葡萄里最坏的 不过 事实却适得其反 缘故是第二种人还有希望 第一种人只有回忆 上一代人把最好的葡萄留到最后吃 相信日子会越过越好 这一代人留到后面吃的葡萄 味道越来越酸 现实与预期的落差越来越大 下面才是咱们今天要聊的 年轻人固然在躺平与内卷之间 左右仿徨 每一年似乎都是过去 年最好的一年 深究起来 上一代人的先苦后甜也并不成立 因为他们还要面对一个 终极问题 养老 最近 民政部举行了第四季度例行发布会 养老副司副司长李邦华介绍 我国老年人回中 空巢老人占比目前已经超过一半 部分大城市和农村地区 空巢老年人比例甚至超过 大量老年人不与 子女或其他家人共同居住 生活面临着 居家养老的许多不便或困难 甚至是安全风险隐患 超过一半具体是超过了多少呢 官方没有说
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很多家庭就演变成了奇异的 结构 上面有双方的父母 祖父母和外祖父母 下面又有俩孩子 中间就这兰根独苗 先苦后甜的这一代 接下来的 年到 年 会让下一代 先甜后苦的生活变得更加苦涩 独居老人激增 高龄失能老人的护理 这些都是摆在眼前的问题 时间一年年的过 老龄化席卷的速度 可能会远超我们的想象 这个时候早做打算 是把社区养老的空白填补上 这要分两块来说 一方面是社区医院 社区食堂 还有普惠的托儿所 幼儿园家政服务站 社区和小区的适老化改造 只要有需求 就能用市场化的方式运营 还能提供不少的就业岗位 碰到疫情还能起到保供的作用 无论从哪个角度来看 都是一个不错的尝试 当然 怎么让这些普惠性质的便民单位 生存下去 需要更多的探索 拿食堂来说 我找到 浙大公共政策研究院的一份调研 某市 年把不少社区食堂升级成了 老年食堂 年回访的时候很多都经营不下去了 原来雇一个阿姨烧饭洗碗 一个月开 块钱的工资 勉力能维持 后来又招了有从业资格证和健康证 专门做饭的厨师 加上专门的保洁 一个月人力支出又多了四五千 还有各种不必要的成本支出 比如上面要求 社区老年食堂必须对 菜品与米饭留样 天 还有频繁的日查周检月汇报 一年时间
要么是东北 川渝这些外流人回多的农村 山 西 山 西 江浙的地市 山 西 省会的工厂多 省会的工厂多 房价非常高 租房买房门槛自然也高 年轻人当然会选择独居 不会把老人 小孩都带去跷跷板有两头 反过来东北的独生子女家庭比较多 孩子出去上学工作 留守在家的父母当然也独居了 如果有退休工资 如果还有自理能力 空巢其实不可怕 真正的难题是空巢 高龄失能老人 长期照顾失能老人的吃喝拉撒 一天 小时身边都要有人 不光是经济问题 对所有家庭成员来说 都是巨大的精神煎熬 华创轻纺团队的报告说 年我国的失能老人达到了 万 岁以上的高龄失能老人达到了 万 急速增长的老年失能人口 催生出了一门另类的生意 成年人纸尿裤 这一类用品主要包括成人纸尿裤 拉拉裤和护理垫 都哪些人在用呢 大家可以去市场上看看 大部分都是老年失禁者和残疾失禁者 何 前者占了绝大部分 乃木坂 万得的数据 年 我国成人纸尿裤生产量达到了 亿片 年时间增长 倍 这是一份非常沉重的数据 上个世纪 年代 差不多有 亿的第一代 婴儿潮 即将进入中老年阶段 他们的孩子大多是独生子女 在 年之后 这些蜜罐里长大的独生子女 又迎来子放开三胎和三胎的大潮
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翻身巡检等机器人老年人监护 防走失定位的产品 这些产品所属的行业还有从业者 都有巨大的上升空间 其实已经看出些端倪了 原来我还纳闷 为啥路上的药店越开越多 后来才明白 其中很大一部分 都是卖给老年人的中成药 比如很多人都给父母住处装了监控 年龄大了忘带钥匙 指纹密码锁普及的也很快 我之前在网上看老年人的拐杖带扶手 还带手电筒 甚至还能放音乐 设计的是越来越精巧 如果再细细算 这几年每隔一段时间就会接到电话 小时候熟悉的亲友离开 而且这种频率似乎越来越高 时代不一样了 我能强烈的感觉到 整个社会都在为 即将到来的老龄化大潮做准备 有人觉得这种准备是徒劳 有人觉得 这些准备只会催生投机和资本 有人对老龄化完全无感 还沉醉在妙龄青春的挥霍 但如果连最起码的尝试都没有 每个人都会老无所依 我想起了 没完没了 这个电影里 葛优有段台词 我有时候也想 都 年多了 我这当弟弟的心也算尽到了 不行就拔管子呗 可每次到这时候我又想要是调一个儿呢 姐姐会怎么对我 她肯定提 多难也得让我有这口气 所以我得让姐姐活着 将心比心 养老这件事 其实就这么简单 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好我是蓝白
各级调研到访 次 媒体报道了 次以上 频繁的迎来送往 反倒是那些摘牌的食堂 招了 五保户 来做后厨工资开的不高 家庭困难的老年人也愿意干 不用再做工作台账 其他小区的人也可以来吃 居委会来陪餐 监督食物质量 反倒能活下去 我还看了一些案例 比如社区用空间换服务 运用方用服务抵房租 后厨用高度标准化的菜品 省下了粗加工的损耗 每份菜精准到克 无厨师化加工 还把食堂升级成了日间照料中心 帮忙给老人找钟点工护工 组织老年人的社交活动 咱们一直都在说 以人为核心的城镇化 城市里全都盖成钢筋水泥的高楼 点都不难 难的是在近万条街道 十万个社区 千万个小区里把便民设施 养老育儿机构正常的经营下去 另外一个方面是失能老人的护理 全社会都向老年人的衣食住行倾斜 资源 现在中国只有 多万名养老护理员 养老相关机构的人员 只占毕业生就业率的 这远不能满足近 亿老年人 亿多独居老人 多万失能半失能老人的照顾需求 还有适老化与智能化 改造辅助的家电家具 洗衣装置 坐便器厨房用品 推广易于抓握的扶手支撑装置 地面防滑产品 无障碍产品发展老年益智类玩具 乐器等休闲陪护产品 还有成人尿裤护理垫 溃疡康复用品 辅助搬运
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新闻稿里单独把民营房企择出来说 说明这次的救援对象 主要就是民企开发商 有具体的数字有具体的救援对象 看来这次是真下决心了 至于救助的方式 提了 种 中债担保增信 信用风险缓释凭证 甚至还有直接下场购买 这就厉害了 担保增信的方式以前跟大家聊过 中债增信相当于央行的孙公司 给房企发债 提供 全额不可撤销连带责任担保 想拥有这种级别的增信 没有天上掉馅饼的好事 房企需要提供资产作为反担保 来充当抵押物 比如开发商有资产想借钱 但银行怕他还不了不给借 这个时候中债作为第三方站出来 边接受开发商的抵押 另一边打包票给银行 钱还不上 有他顶着 龙湖首单批了 亿 这次第二支箭火速能落地 额度归额度 能发出来多少还不知道 但至少有非常具体的受益对象 这正好也印证了 号传的消息 说龙湖 亿的额度 新城批了 亿 美的也有 亿 以前跟大家说过 监管眼里的民企开发商有 五朵金花 今年都通过担保增信的方式发债了 分别是龙湖 新城美的 碧桂园还有旭辉 但是发的都不多 这五朵金花里 美的有个好爹就不说了 旭辉爆了也不用说了 新城能熬到现在跟龙湖并列 有点让人意外 所以中债增信还是更青商业地产 他们能拿出干净的抵押物
有一段时间没聊房地产了 正好有两个消息挺重要的 今天争取做一个全面的梳理 希望能帮助大家对开发商的处境 救市的思路 房地产税 楼市未来的走向有更清晰的了解 第一个消息 民企开发商终于等来了终极大招 月 号交易商协会官网宣布 受理龙湖 亿的储架式注册发行 这个所谓的 储架式 意思是先把额度批下来 相当于授信 在注册有效期内再分次发行 每次发行的时候再确定发债的规模 资金用途和主承销商 重点看额度 亿 这是过去几年以来 民营房企从来没有过的待遇 批这么多额度给民企开发商 当然是有原因的 月 号 中国银行间市场交易商协会发文说 在人民银行的支持和指导下 继续推进并扩大民营企业 债券融资支持工具 也就是所谓的 第二支箭 通过担保增信 创设信用风险缓释凭证 直接购买债券等方式 支持包括 房地产企业在内的民营企业发债融资 预计可以支持约 亿民营企业债券融资 后续可视情况进一步扩容 什么叫第二支箭呢 这得从 年说起 当时民企过得很不好 很难借到钱 股权质押爆仓的比比皆是 当时政策推出了信贷 债券股权三个融资渠道 也就是所谓的 三支箭 这次专门说了第二支箭 也就是债券融资 其实记住两个关键词就行了 亿 民营房企
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借此来挟持获得宝贵的融资 第二支箭 是把救市的思路 从两难的 救房或者救企 转变成特定对象的 救优质民企 在几近枯竭的融资 频繁的抽贷断贷环境下 还能撑到现在的民企 大概率也能活下去 第二个消息 深圳税改吸引了很多人的关注 最近财政部专门给深圳量身定做发了 个意见我觉得有两个亮点 第一 加大中央预算内投资 对深圳保障性住房筹计建设的补助 第二相关财税改革试点探索 示范任务具备相应条件 可赋予深圳先行先试 深圳历来是改革先锋 一举一动都会形成极强的示范效应 第一个事关住房 进一步拔高到了中央财政的级别 还有个消息值得注意 就在财政部 专门给深圳发支持税改意见的前两天 深圳市住建局刚发了租房指导价 覆盖了 个楼盘 个城中村私宅 个产业园区配套宿舍区和 个产业园区 前脚刚发了租赁的指导价 后脚就迎来中央财政对长租房的支持 这肯定不是巧合 这预示了未来几年 为了解决大城市的住房矛盾 财政对 租赁房和旧改的扶持力度会是空前的 第二个是万众瞩目的税制改革 虽然意见里没有提具体的税种 但大家心照不宣 个税提高基数 消费税征收环节后移 调节过高收入这些都是既定的方向 不用再多说 最惹人遐想的是房地产税 这是一个被寄予厚望
其他已经爆雷的开发商 或者表面没有爆雷 但属实拿不出抵押资产的房企 这次很难吃到肉 至于直接下场购买债券 我看中金固收的分析说 大概率是买二级市场的债 能不能落地 落地多少现在还不知道 但这次能罕见的提出来这样的大杀招 已经是很难得了 所以我们看这几天市场的动静 完全是久旱逢甘霖的感觉 跟以前的并购贷 中债增信 专项借款保交楼比起来威力明显更大 我个人觉得 这似乎是救市思路的改变 以前我们老是在说救项目不救企业 每个地方的停工楼盘谁家孩子谁包走 能救活一个是一个 把预售资金都留在当地 每个项目欠多少钱 施工进度 债务结构都摸清楚 地方上成立一楼一策的专班 救项目不救总部 救楼盘不救集团 问题就出在这 如果每个城市都这么做 反而会加速抽干这一类 巨型房企的资金 因为前些年他们都是 两个盖子五口锅 拿地扩张的 最后企业没了项目也很难救起来 经困基金也没办法 可话说回来 当然也不能无所顾忌的救他们 救了一个就会救无数个 央行不可能为了救房企 而无节制的印钞 地方自己一身债化解起来都很麻烦 更是有心无力 国家也不可能为了开发商兜底 不能扮演 万能管理者 的角色 贪婪的扩张要承受代价 更不能躺平摆烂
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原来倒挂排队抢的网红盘也开始跟跌 年拼命借钱入场的 杠杆的亏损成倍放大 把这些消息动向 价格波动做一个汇总 民营房企终于等来了实质性的救援 期房交付的信心会慢慢的恢复 炒房的标杆性城市走下神坛 中央财政 开始对租赁房提供强力的支持 月份大会专门强调 多主体供给 多渠道保障租购并举 的住房制度 再跟房地产税试点联系起来 我们可以得出几个结论 第一 租赁房的大势不可逆 这是解决住房问题的终极方案 第二房地产税箭在弦上 落地是迟早的事 靠买卖房子短炒投机赚钱 别说小城市不行 核心大城市也不行 第三 救民企开发商保交楼专项借款 增信发债 困基金政策火力全开 说什么也不能再让 房地产的风险继续扩散 还有这两天公布的 条优化措施 人民币汇率反弹 不多说了 兄弟们一定要挺住 等待半年之后的春暖花开吧 我是蓝白 今天先聊到这 咱们下期再见 大家好 我是蓝白 月 号 统计局发了 月份的房地产数据 我列出几个 投资额 万亿 同比降了 月份达到了一年以来的最低点 新开工 亿平米 办公楼 大降了 商业营业用房 商品房销售额 亿元 住宅施正面积降了 回误 商品房销 办公楼 商业营业用房 竣工面积降了 商品房销售额 亿元 办公楼
却一直悬而未决的终极税种 要 工作 去年 月份 动共同富裕 中指出 要 和改革 做好试点工作 宣布了房地产税改革的试点 要 工作 此前的 月份 共同富裕 中指出 要 和改革 做好试点工作 上海重庆 深圳杭州 苏州济南几个城市参加了座谈会 计划没有变化快 没有想到楼市的坠落速度 超出了市场的想象 所以过去一年 我们老是见到 至暗时刻 这四个字 这个词隐含了两个意思 此时此刻是房地产最难熬的时间 至暗之后成交恢复就是黎明 绝望与希望交汇 再坚持一下就熬出头了 可市场偏偏就不按共识去走 民企爆雷蔓延 期房交付的信心降到冰点 这也是 亿第二支箭的背景 于是今年 月份 财政部又表态 今年内不具备扩大房地产税改革试 点城市的条件 悬在房地产头上的这把利剑 终究是没落下来 这次又是试点城市之一的深圳 又是财政部专门发了意见 又是提到了税制改革先行先试 不由得让大家心生联想 尤其放在深圳 这个一度炒房之风全国闻名 如今葬送了大量投机者的城市 最近央广网报道 年 月份开始 深圳二手房价格指数连续下降了 个月 今年 月和 月有反弹 随后又陷入到了漫漫的阴跌 南山 大冲片区的二手房成交价跌了 以上 布心华强南香蜜湖跌幅都差不多